Ιστολόγιο τεχνητής νοημοσύνης και τεχνολογίας
Μπαίνεις στην επιχείρηση επενδύσεων σε ακίνητα για έναν λόγο: για να δημιουργήσεις ταμειακές ροές. Ακόμα κι αν σας αρέσει να βρίσκετε εξαιρετικές προσφορές ακινήτων, να τα ανακαινίζετε και να βοηθάτε τους ανθρώπους να καλύπτουν τις στεγαστικές τους ανάγκες, εξακολουθεί να υπάρχει μια οικονομική συνιστώσα στην απόφασή σας. Και για να κερδίσει ένας επενδυτής από την επένδυση, τα ζητούμενα ενοίκια και το μηνιαίο εισόδημα πρέπει να υπερβαίνουν τις ταμειακές εκροές σας.
Λοιπόν, πώς ξέρετε εάν το μηνιαίο ενοίκιο θα είναι αρκετό για να καλύψει τα έξοδα και να αφήσει κάποια έσοδα; Εισαγάγετε τον κανόνα του 2%. Αυτή η κατευθυντήρια γραμμή επένδυσης σε ακίνητα μπορεί να σας βοηθήσει να υπολογίσετε τις ταμειακές ροές και τις αποδόσεις των ενοικιαζόμενων ακινήτων για να δείτε εάν αξίζει να διερευνήσετε περαιτέρω την πιθανή επένδυση.
Μάθετε όλα όσα χρειάζεται να γνωρίζετε για τον κανόνα του 2% και πώς να τον εφαρμόσετε στις επενδύσεις σας σε ακίνητα.
Ποιος είναι ο κανόνας του 2%;
Η βασική προϋπόθεση του κανόνα του 2% προέρχεται από τις συναλλαγές μετοχών και χρηματιστηρίων. Σε αυτήν την εφαρμογή, η κατευθυντήρια γραμμή είναι να μην επενδύετε ποτέ περισσότερο από το 2% του κεφαλαίου σας σε μία μόνο μετοχή. Ενθαρρύνει τη διαφορετικότητα ως μέθοδο διαχείρισης κινδύνου.
Εφαρμόζεται στα ακίνητα, ο κανόνας του 2% συμβουλεύει ότι για να έχει θετική ταμειακή ροή μια επένδυση σε ακίνητα, το μηνιαίο μίσθωμα πρέπει να είναι ίσο ή μεγαλύτερο από το 2% της τιμής αγοράς.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο για 200.000 $. Σύμφωνα με τον κανόνα του 2%, η ταμειακή σας ροή θα είναι κερδοφόρα μόνο εάν το μηνιαίο ενοίκιο ισούται ή υπερβαίνει τα 4.000 $ (200.000 $ x 0,02 = 4.000 $).
Με άλλα λόγια, διαιρέστε το μηνιαίο μίσθωμα με την τιμή αγοράς. Εάν το ποσό είναι μικρότερο από 0,02, δεν πληροί τον κανόνα του 2%. Αν είναι ίσο ή μεγαλύτερο, είναι ιδιότητα 2%.
Ο κανόνας 2% είναι ένας γρήγορος τρόπος για να μαντέψετε τις δυνατότητες ταμειακών ροών και χρησιμεύει ως σημείο αναφοράς κατά την αξιολόγηση επενδυτικών ευκαιριών. Όταν είστε αρχάριοι στις επενδύσεις σε ακίνητα, είναι εύκολο να υπολογίσετε.
Ποια είναι τα οφέλη από τη χρήση του κανόνα του 2%;
Οι επενδυτές πρέπει να κινηθούν γρήγορα, καθώς υπάρχει υψηλός ανταγωνισμός σε ορισμένες αγορές κατοικιών για τα καλύτερα επενδυτικά ακίνητα. Μόλις ένα ακίνητο που πληροί τα κριτήρια εμφανιστεί στην αγορά ακινήτων, πρέπει να αποφασίσετε: συνεχίστε την αναζήτηση ή κάντε μια βαθιά ανάλυση για να δείτε εάν αυτή θα μπορούσε να είναι μια καλή επένδυση.
Ο κανόνας του 2% είναι ένα από εκείνα τα γρήγορα και βρώμικα εργαλεία που βοηθούν στην εκτίμηση εάν ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο θα μπορούσε να είναι μια σταθερή επενδυτική ευκαιρία. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως συγκεκριμένος κανόνας! Τόσοι πολλοί παράγοντες επηρεάζουν τις ταμειακές ροές και την αποτίμηση ενός ακινήτου.
Εκτός από την ταξινόμηση νέων καταχωρίσεων, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον κανόνα του 2% για να συγκρίνετε γρήγορα πιθανά ενοικιαζόμενα ακίνητα και να αποφασίσετε ποια μπορεί να αποφέρει περισσότερα έσοδα.
Ποιοι είναι οι περιορισμοί του κανόνα του 2%;
Η χρήση του κανόνα του 2% έχει να κάνει με τον υπολογισμό της αναλογίας τιμής ενοικίου προς πώληση. Ωστόσο, ένας θετικός αριθμός δεν εγγυάται ότι κάθε ακίνητο θα έχει επικερδή απόδοση επένδυσης.
Ορισμένοι επενδυτές θεωρούν τον κανόνα του 2% ως κανόνα “μονόκερου”. Σκεφτείτε το: εάν αγοράσετε ένα ακίνητο για διακοπές για 500.000 $, μπορείτε να το νοικιάσετε για 10.000 $ το μήνα; Δεν είναι πιθανό. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η εύρεση ενός ακινήτου που πληροί πραγματικά τον κανόνα του 2% μπορεί να είναι πρόκληση. Δεν είναι μια ακριβής μέτρηση της απόδοσης μιας πιθανής επένδυσης. Σκεφτείτε οποιονδήποτε «κανόνα του ποσοστού» ως κατευθυντήρια γραμμή για περαιτέρω εξερεύνηση.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ενώ η επένδυση σε ακίνητα έχει πολλά σημαντικά πλεονεκτήματα για τη δημιουργία παθητικού εισοδήματος, η ταμειακή ροή είναι το κλειδί για την επιτυχία σας.
Ο κανόνας του 2% βασίζεται σε μέσους όρους και όχι σε ανάλυση ατομικής ιδιοκτησίας. Δεν λαμβάνει υπόψη τις πολλές μεταβλητές που καθορίζουν εάν μια επένδυση είναι κερδοφόρα μακροπρόθεσμα, όπως η ανατίμηση ακινήτων ή η απόδοση μετρητών σε μετρητά. Γι’ αυτό οι αρχάριοι δεν πρέπει να βασίζονται μόνο σε αυτό.
Ας υποθέσουμε ότι βρείτε μια μονάδα διαμερίσματος που πληροί τον κανόνα του 2%. Καθώς αρχίζετε να εξετάζετε τα πραγματικά λειτουργικά έξοδα του διαμερίσματος, όπως η αμοιβή σύνδεσης, οι φόροι ιδιοκτησίας και η ασφάλιση ενοικίασης διακοπών, οι πραγματικές μετρήσεις δείχνουν ότι η πραγματική ταμειακή ροή θα είναι πιο κοντά στο μηδέν. Αυτό καθιστά την αγορά του διαμερίσματος μια κακή απόδοση επένδυσης.
Όχι μόνο τα υψηλά επιτόκια για τη χρηματοδότηση ακινήτων μπορούν να τροφοδοτήσουν τις αποδόσεις σας, αλλά η λειτουργία μιας επιχείρησης ενοικίασης απαιτεί δαπάνες για ασφάλιση ακινήτων, φόρους, τακτική συντήρηση και ανακαινίσεις. Γι’ αυτό θα πρέπει να λάβετε υπόψη όλα τα σχετικά κόστη για να έχετε μια πιο ακριβή εικόνα για την οικονομική απόδοση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου με την πάροδο του χρόνου. Θα χρειαστεί να γνωρίζετε τις συνθήκες της τοπικής αγοράς, όπως το ποσοστό κενών θέσεων.
Το 2% είναι απλώς μια αναλογία με βάση την τιμή αγοράς του ακινήτου. Δεν σας λέει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Αυτή η τιμή καταλόγου των 100.000 δολαρίων που βρήκατε στο Zillow μπορεί να είναι μια καλή συμφωνία στα χαρτιά, αλλά όχι τόσο όταν το ακίνητο χρειάζεται 50.000 $ για ανακαίνιση. Και αυτό ακριβώς μπορείτε να εκτιμήσετε από τις φωτογραφίες.
Η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί τη δέουσα επιμέλεια. Η συζήτηση με έμπειρους επενδυτές ή η πρόσληψη ενός έμπειρου κτηματομεσίτη μπορεί να σας βοηθήσει να λάβετε πιο έξυπνες αποφάσεις όταν εξετάζετε το ενδεχόμενο επένδυσης σε ακίνητα.
Τι γίνεται με τον κανόνα του 1%;
Ο κανόνας του 1% είναι παρόμοιος με τον κανόνα του 2%, αλλά λιγότερο συντηρητικός. Αυτός ο κανόνας ορίζει ότι το μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια πρέπει να είναι ίσο ή μεγαλύτερο από το 1% της τιμής αγοράς για μια επένδυση σε ακίνητα για να δημιουργήσει ταμειακές ροές. Για παράδειγμα, εάν ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο κοστίζει 200.000 $, το μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 2.000 $.
Ο κανόνας του 1% χρησιμοποιείται γενικά από επενδυτές ακινήτων που αισθάνονται άνετα να αναλαμβάνουν επενδύσεις υψηλότερου κινδύνου και διαθέτουν τους κατάλληλους πόρους (όπως η διαχείριση ενοικίων) για να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις.
Είτε επενδύετε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα εδώ και χρόνια είτε μόλις ξεκινήσατε, η κατανόηση του κανόνα του 1% και του 2% μπορεί να σας βοηθήσει να ελέγξετε πιθανά ενοικιαζόμενα ακίνητα όταν η ταχύτητα είναι η ουσία.
Μια γρήγορη συμβουλή: ας υποθέσουμε ότι γνωρίζετε ότι το ακίνητο θα χρειαστεί επισκευές ή ανακαινίσεις προτού διατεθεί στην αγορά για ενοικιαστές. Μπορείτε να υπολογίσετε το κόστος αποκατάστασης και να το προσθέσετε στην τιμή αγοράς. Στη συνέχεια, εφαρμόστε τον κανόνα του 1% ή του 2% για να δείτε εάν η δαπάνη έχει νόημα με το ενοίκιο που ζητά η αγορά.
Εάν το ακίνητο έχει ήδη ενοικιαστή, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον κανόνα του 1% για να αξιολογήσετε εάν το ζητούμενο ενοίκιο καλύπτει την τιμή καταλόγου του ακινήτου. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι υπάρχει μια μονοκατοικία αξίας 175.000 $ που παράγει επί του παρόντος ακαθάριστο μηνιαίο ενοίκιο 1.600 $ το μήνα. Με την αναδιάταξη του τύπου 1%, μπορείτε να δείτε ότι το ετήσιο ακαθάριστο ενοίκιο καλύπτει 160.000 $. Αυτό υποδηλώνει ότι το ακίνητο είναι υπερτιμημένο ή, εάν εξερευνήσετε το ακίνητο περαιτέρω, ίσως ήρθε η ώρα να αυξήσετε το ενοίκιο.
Τι να θυμάστε για την επένδυση σε ακίνητα
Είτε χρησιμοποιείτε τον κανόνα του 1% είτε του 2%, να θυμάστε ότι η επένδυση σε ακίνητη περιουσία έχει τους δικούς της κινδύνους και ανταμοιβές. Πριν βουτήξετε στην αγορά ενοικίασης ακινήτων, βεβαιωθείτε ότι έχετε πλήρη κατανόηση της περιοχής στην οποία σκοπεύετε να επενδύσετε, των επιλογών χρηματοδότησης, των κανονισμών ενοικίασης, της απόσβεσης ακινήτων και των σχετικών φόρων.
Κάντε κάποια έρευνα για ενοικιαζόμενα ακίνητα που πουλήθηκαν πρόσφατα στην περιοχή. Αυτό μπορεί να παρέχει πληροφορίες σχετικά με τις τιμές ενοικίασης και τις τιμές πώλησης και να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε εάν ένα δυνητικό ακίνητο για ενοικίαση είναι μια καλή επενδυτική ευκαιρία.
Μια μακροπρόθεσμη κενή θέση μπορεί να επηρεάσει σοβαρά τις ταμειακές ροές ενός ακινήτου. Η κενή θέση δύο μηνών σε ενοικίαση 1.500 $ το μήνα είναι το 16,7% των ετήσιων εσόδων σας. Και ακόμα κι αν δεν είναι κενό, πρέπει να πληρώσετε φόρους ιδιοκτησίας, ασφάλιση και τυχόν πληρωμές στεγαστικών δανείων.
Η επένδυση είναι μια πράξη εξισορρόπησης μεταξύ των αποδόσεων, των ταμειακών ροών και της διαχείρισης κινδύνου. Σίγουρα, μπορεί να εντοπίσετε μια ευκαιρία που σημειώνει όλα τα πλαίσια του Κανόνα του 2%, αλλά αξίζει να το αναλάβετε δεδομένων των παραγόντων υψηλού κινδύνου, όπως προβλήματα τοποθεσίας, κακή ποιότητα ιδιοκτησίας ή υποτίμηση της αγοράς; Θα πραγματοποιηθεί πράγματι η προβλεπόμενη ταμειακή ροή μετά την αξιολόγηση αυτών των κινδύνων; Η αξία μετά την επισκευή εξακολουθεί να δημιουργεί κέρδος; Αυτές είναι βασικές σκέψεις που πρέπει να κάνετε πριν προχωρήσετε.
Αν και πολλά ακίνητα κρίνονται ικανοποιητικά, δεν τηρούν απαραίτητα τον κανόνα του 1%, του 2% ή ακόμα και του 0,5%. Αντίθετα, όλα εξαρτώνται από τον προϋπολογισμό σας και το τι στοχεύετε να επιτύχετε με το επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο.
Επόμενα βήματα εάν ένα ακίνητο πληροί τον κανόνα του 2%.
Ας υποθέσουμε ότι επιλέγετε να χρησιμοποιήσετε τον κανόνα του 2% για να αξιολογήσετε πιθανές ιδιότητες. Εάν το ακίνητο πληροί τον κανόνα του 2% με την πρώτη ματιά, το επόμενο βήμα είναι να διασφαλίσετε ότι το ακίνητο έχει μακροπρόθεσμη αξία. Ξεκινήστε εξετάζοντας την εκτίμηση της ιδιοκτησίας με την πάροδο του χρόνου και ερευνώντας τυχόν κοντινές εξελίξεις που σχεδιάζονται στην περιοχή. Αυτό μπορεί να επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων θετικά ή αρνητικά, επομένως είναι απαραίτητο να γνωρίζετε αυτούς τους παράγοντες όταν λαμβάνετε μια επενδυτική απόφαση.
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι τα έσοδα από ενοίκια μπορεί να μην προέρχονται πάντα μόνο από ενοικιαστές αλλά από άλλες πηγές, όπως ενοικιάσεις Airbnb ή βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτό μπορεί να αυξήσει τις μηνιαίες ταμειακές ροές. Ωστόσο, οι φόροι και οι κανονισμοί διαφέρουν από πολιτεία σε πολιτεία. Εάν η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση αποτελεί μέρος της επενδυτικής στρατηγικής, γνωρίζετε τους τοπικούς κανονισμούς και τη ζήτηση της αγοράς πριν επενδύσετε σε ένα ακίνητο.
Κάντε μια λεπτομερή ανάλυση της πραγματικής ταμειακής ροής. Συμπεριλάβετε έξοδα διαχείρισης ακινήτων, φόρους, ασφάλειες και κεφαλαιουχικές επισκευές. Αυτά μπορούν να προστεθούν γρήγορα αν δεν είστε προετοιμασμένοι για αυτά.
Τέλος, εάν δεν είστε ακόμα σίγουροι για την επένδυση σε ακίνητα, η συζήτηση με έναν επαγγελματία ακίνητης περιουσίας ή έναν διαχειριστή ακινήτων μπορεί να σας βοηθήσει να αναλύσετε το ακίνητο και να προσδιορίσετε εάν είναι κατάλληλο για τους επενδυτικούς σας στόχους.
Επένδυση με τον κανόνα του 2%.
Η κατώτατη γραμμή? Περιορίστε τη χρήση των κανόνων 1% και 2% στην αξιολόγηση των ενοικιαζόμενων ακινήτων με την πρώτη ματιά. Δεν πρέπει ποτέ να χρησιμοποιούνται ως ο μόνος παράγοντας για τη λήψη μιας επενδυτικής απόφασης. Κάντε τη δέουσα επιμέλειά σας και λάβετε υπόψη όλους τους παράγοντες πριν αγοράσετε ακίνητο, ώστε να διασφαλίσετε ότι η επένδυση κεφαλαίου σας είναι ασφαλής.
Όταν είστε έτοιμοι να ξεκινήσετε τις επενδύσεις σε ακίνητα, το Arrived απλοποιεί τη διαδικασία επιλέγοντας μερικά από τα καλύτερα διαθέσιμα ενοίκια. Επενδύστε σε οποιοδήποτε από τα ακίνητά μας και θα επωφεληθείτε από τη μακροπρόθεσμη εκτίμηση. Ξεκινήστε την περιήγηση σε όλα τα διαθέσιμα σπίτια τώρα – τι περιμένετε;
