Πώς λειτουργούν οι χρονομερίδες;

Η χρονομεριστική μίσθωση είναι ένας τύπος ενοικίασης διακοπών τυπικός σε δημοφιλείς προορισμούς διακοπών, όπως ένα θέρετρο σκι ή κοντά στην Disney.

Σύμφωνα με την American Resort Development Association (ARDA), η βιομηχανία χρονομεριστικής μίσθωσης αξίζει 8,1 δισεκατομμύρια δολάρια. Επιπλέον, 9,9 εκατομμύρια αμερικανικά νοικοκυριά διαθέτουν κάποιο είδος χρονομεριστικής μίσθωσης.

Τι είναι όμως οι χρονομερίδες; Πώς λειτουργούν; Και πώς στοιβάζονται απέναντι σε παραδοσιακά εξοχικά σπίτια;

Ακολουθεί ένας γρήγορος οδηγός σχετικά με τις χρονομεριστικές μισθώσεις που θα σας βοηθήσει να προσδιορίσετε εάν είναι η σωστή επιλογή για εσάς.

Βασικά φαγητά:

• Η χρονομεριστική μίσθωση είναι ένας τύπος κλασματικής ιδιοκτησίας διακοπών όπου πολλοί αγοραστές κατέχουν μερίδια χρήσης για ένα μόνο ακίνητο.
• Υπάρχουν τρεις τύποι χρονομεριδίων: σταθερή εβδομάδα, κυμαινόμενη εβδομάδα και σύστημα πόντων.
• Υπολογίστε το συνολικό κόστος ανά διανυκτέρευση διακοπών πριν αγοράσετε τη χρονομεριστική σας μίσθωση.
• Η χρονομεριστική μίσθωση δεν προσφέρει την ίδια απόδοση επένδυσης με την ιδιοκτησία εξοχικής κατοικίας.

Τι είναι η χρονομεριστική μίσθωση;

Σύμφωνα με την Investopedia, η χρονομεριστική μίσθωση «είναι ένα μοντέλο κοινής ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας διακοπών στο οποίο πολλοί αγοραστές κατέχουν μερίδια χρήσης, συνήθως σε προσαυξήσεις μίας εβδομάδας, στο ίδιο ακίνητο». Είναι ένας τύπος κλασματικής ιδιοκτησίας για πολλούς τύπους ενοικιαζόμενων ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων θέρετρων, κατοικιών, συγκυριαρχιών και διαμερισμάτων. Υπάρχουν ακόμη και χρονομερίσματα για κατασκηνώσεις, οχήματα αναψυχής (RV) και ιδιωτικά τζετ.

3 είδη χρονομεριστικών μισθώσεων

Σύμφωνα με την ARDA, η βιομηχανία χρονομεριστικής μίσθωσης ξεκίνησε τη δεκαετία του 1970 ως λύση για υπερβολικές συγκυριαρχίες. Η χρονομεριστική μίσθωση δίνει σε κάθε αγοραστή το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το κοινόχρηστο ακίνητο διακοπών του για μια χρονική περίοδο κάθε χρόνο. Υπάρχουν τρία είδη χρονομεριστικής μίσθωσης.

Σταθερή εβδομάδα

Οι σταθερές εβδομαδιαίες χρονομερίδες είναι το αρχικό μοντέλο για τις χρονομερίδες. Οι αγοραστές μιας σταθερής εβδομαδιαίας χρονομεριστικής μίσθωσης έχουν εγγυημένη χρήση ενός συγκεκριμένου ακινήτου για συγκεκριμένες ημερομηνίες κάθε χρόνο. Οι σταθερές εβδομαδιαίες χρονομερίδες είναι το λιγότερο ευέλικτο μοντέλο, αλλά δεν υπάρχει ανταγωνισμός για τις επιθυμητές ημερομηνίες διακοπών με άλλους αγοραστές.

Πλωτή εβδομάδα

Οι κυμαινόμενες εβδομαδιαίες χρονομερίδες προσφέρουν λίγο μεγαλύτερη ευελιξία από τις σταθερές εβδομαδιαίες χρονομερίδες. Σε αυτό το μοντέλο, οι αγοραστές μπορούν να χρησιμοποιήσουν τη χρονομεριστική μίσθωση για μια καθορισμένη χρονική περίοδο σε οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια του έτους. Αλλά δεν είναι σταθερό και οι ημερομηνίες αιχμής είναι πολύ ανταγωνιστικές.

Βάσει πόντων

Η χρονομεριστική μίσθωση βάσει πόντων είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος χρονομεριστικής μίσθωσης σήμερα. Χρησιμοποιείται από θέρετρα χρονομεριστικής μίσθωσης όπως το Hilton, το Marriot και το Wyndham, που χρησιμοποιούν πόντους για να αντιπροσωπεύουν την ιδιοκτησία χρονομεριστικής μίσθωσης. Τα συστήματα πόντων βασίζονται σε παράγοντες όπως η τοποθεσία του θερέτρου καθώς και το μέγεθος και η διαθεσιμότητα του ακινήτου για διακοπές. Ο αριθμός των πόντων που έχει ένας ιδιοκτήτης χρησιμοποιείται για τη διευκόλυνση των ανταλλαγών χρονομεριστικής μίσθωσης εντός του δικού του συστήματος θέρετρου (εσωτερική ανταλλαγή) ή με άλλα θέρετρα (εξωτερική ανταλλαγή). Το σύστημα χρονομεριστικής μίσθωσης δίνει στους αγοραστές περισσότερες επιλογές στις επιλογές των διακοπών τους.

2 είδη ιδιοκτησίας χρονομεριστικής μίσθωσης

Οι συμφωνίες χρονομεριστικής μίσθωσης είναι είτε δομημένες ως πράξεις είτε ως κοινόχρηστες μισθώσεις.

Τεκμηριωμένη χρονομεριστική μίσθωση

Μια κατοχυρωμένη χρονομεριστική μίσθωση είναι ένα δικαίωμα χρήσης της χρονομεριστικής μίσθωσης και μια συμφωνία πραγματικής κλασματικής ιδιοκτησίας. Σε μια σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης, κάθε αγοραστής κατέχει ένα ορισμένο ποσό του ακινήτου για διακοπές. Οι αγοραστές συνήθως αγοράζουν για ένα συγκεκριμένο μέρος ή μονάδα για συγκεκριμένο αριθμό εβδομάδων κατά τη διάρκεια κάθε δεδομένου έτους. Ένα συμβόλαιο χρονομεριστικής μίσθωσης δίνει επίσης στους αγοραστές το δικαίωμα να μεταβιβάσουν την ιδιοκτησία με πώληση ή δώρο.

Χρονική μίσθωση ιδιοκτησίας

Μια μισθωμένη χρονομεριστική μίσθωση δεν είναι μοντέλο κλασματικής ιδιοκτησίας. Αντίθετα, υπάρχει ένας μόνο ιδιοκτήτης του ακινήτου για διακοπές που μισθώνει ή νοικιάζει το ακίνητο σε όσους αγοράζουν τη συμφωνία χρονομεριστικής μίσθωσης. Με άλλα λόγια, οι αγοραστές απλώς νοικιάζουν το εξοχικό για μια καθορισμένη χρονική περίοδο κάθε χρόνο. Δεν είναι μερικοί ιδιοκτήτες του σπιτιού.

Το συνολικό κόστος της ιδιοκτησίας χρονομεριστικής μίσθωσης

Σκέφτεστε να αγοράσετε χρονομεριστική μίσθωση; Είναι καλή ιδέα να υπολογίσετε το μακροπρόθεσμο κόστος της χρονομεριστικής μίσθωσης πριν κάνετε την αγορά σας. Προσθέστε όλα τα κόστη που σχετίζονται με τη χρονομεριστική μίσθωση και διαιρέστε την με τον αριθμό των διανυκτερεύσεων που αγοράσατε. Αυτό θα σας δώσει το πραγματικό κόστος ανά διανυκτέρευση.

Ετσι δουλευει.

Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε μια χρονομεριστική μίσθωση με τις ακόλουθες λεπτομέρειες.

Προκαταβολικό κόστος: 15.000 $

Ετήσιες αμοιβές*: $1.000

Κόστος κλεισίματος: $500

Ετήσιες ημέρες διακοπών: 7

Αριθμός ετών*: 30

Συνολικό κόστος αγοράς χρονομεριστικής μίσθωσης: 15.000 $ + 30.000 $ (1.000 $ ετήσια χρέωση x 30) + 500 $ = $45.500

Σύνολο διανυκτερεύσεων: 7 x 30 = 210

Συνολικό κόστος ανά διανυκτέρευση διακοπών: 45.500 $ / 210 = 216,67 $

Δείτε το συνολικό κόστος χρονομεριστικής μίσθωσης. Είναι κάτι που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά;

Συγκρίνετε το συνολικό κόστος ανά διανυκτέρευση διακοπών με τον τυπικό προϋπολογισμό σας για ένα δωμάτιο ξενοδοχείου. Μια χρονομεριστική μίσθωση μπορεί να είναι μια καλή επιλογή για εσάς, εάν έρχεται σε ή κάτω από αυτό.

*Ετήσια τέλη. Κάθε χρονομεριστική μίσθωση συνοδεύεται από ετήσια τέλη συντήρησης ή τέλη, επιπλέον της τιμής αγοράς της χρονομεριστικής μίσθωσης. Αυτά τα τέλη καλύπτουν συνήθως τα τέλη συντήρησης, τα τέλη ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), τους φόρους ακινήτων, την ασφάλιση ακινήτων και την καθημερινή διαχείριση ακινήτων. αναφέρει το ARDA ότι το μέσο ετήσιο τέλος για χρονομερίδες το 2018 ήταν 1.000 $.

*Αριθμός ετών. Οι μισθωμένες χρονομερίδες δίνουν στους αγοραστές το δικαίωμα να χρησιμοποιούν το ακίνητο για μια συγκεκριμένη εβδομάδα για συγκεκριμένο αριθμό ετών. Αυτό μπορεί να κυμαίνεται από 20 έως 80 χρόνια, με τα 30 χρόνια να είναι τα πιο συνηθισμένα.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας χρονομεριστικής μίσθωσης

Η χρονομεριστική μίσθωση δεν θεωρείται επένδυση. Και να γιατί. Οι ιδιοκτήτες χρονομεριστικής μίσθωσης δεν κερδίζουν ανατίμηση ακινήτων ή εισόδημα από ενοίκια. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν έχουν πλεονεκτήματα.

Πλεονεκτήματα

• Δεν χρειάζονται συντήρηση, επειδή οι ετήσιες οφειλές αφορούν τη διατήρηση της ιδιοκτησίας χρονομεριστικής μίσθωσης.
• Οι μονάδες χρονομεριστικής μίσθωσης είναι συνήθως μεγάλες, περιλαμβάνουν πολλές ανέσεις και βρίσκονται μέσα ή κοντά σε μεγάλες κοινότητες θέρετρου. Ως αποτέλεσμα, είναι ιδανικά για ομαδικά ταξίδια.
• Η κατοχή μιας χρονομεριστικής μίσθωσης βασικά απαιτεί από εσάς να κάνετε διακοπές κάθε χρόνο, διαφορετικά δεν έχετε την αξία των χρημάτων σας.
• Η χρονομεριστική μίσθωση κοστίζει λιγότερο από την αγορά ενός εξοχικού σπιτιού.

Μειονεκτήματα

• Το 85% των αγοραστών χρονομεριστικής μίσθωσης μετανιώνουν για την αγορά τους. Και δυστυχώς, δεν υπάρχει μεγάλη ζήτηση για μεταπωλήσεις χρονομεριστικής μίσθωσης.
• Το κόστος χρονομεριστικής μίσθωσης στην αγορά μεταπώλησης συχνά τιμολογείται 50-90% κάτω από την αρχική τιμή αγοράς.
• Σε μια χρονομεριστική μίσθωση σταθερής εβδομάδας, η πρόσβαση στη μονάδα χρονομεριστικής μίσθωσης περιορίζεται σε μια καθορισμένη εβδομάδα κάθε χρόνο. Ο ανταγωνισμός είναι έντονος για ημερομηνίες διακοπών αιχμής σε κυμαινόμενες εβδομαδιαίες και χρονομερισμοί πόντων.
• Οι αγοραστές πρέπει να πληρώνουν ετήσια τέλη κάθε χρόνο επιπλέον της τιμής αγοράς τους. Αυτές οι αμοιβές είναι πιθανό να αυξηθούν με τον αριθμό των ετών που ο αγοραστής δεσμεύεται για τη χρονομεριστική μίσθωση.
• Η αύξηση των πωλήσεων είναι συνηθισμένη στον κλάδο της χρονομεριστικής μίσθωσης και πολλές εταιρείες χρονομεριστικής μίσθωσης συνδέονται με απάτες.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας ενοικίασης διακοπών

Τα ενοίκια διακοπών είναι μια εξαιρετική επιλογή για όποιον ενδιαφέρεται για επενδύσεις σε ακίνητα. Έχουν πολλά προνόμια και λίγα μειονεκτήματα.

Πλεονεκτήματα

• Οι εξοχικές κατοικίες επιτρέπουν στους επενδυτές να παράγουν παθητικό εισόδημα.
• Τα καταλύματα διακοπών εκτιμούν, ειδικά εκείνα σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως το Λας Βέγκας ή το Ορλάντο. Το αποτέλεσμα? Μια εκπληκτική απόδοση επένδυσης (ROI).
• Οι ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα ακίνητά τους για προσωπική χρήση όποτε θέλουν.
• Οι ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών απολαμβάνουν πολλά φορολογικά οφέλη.

Μειονεκτήματα

• Η χρηματοδότηση μιας αγοράς εξοχικής κατοικίας μπορεί να είναι ακριβή, ειδικά δεδομένων των σημερινών επιτοκίων.
• Οι ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών είναι υπεύθυνοι για όλα τα έξοδα διαχείρισης, συντήρησης και συντήρησης ακινήτων.
• Είναι πιθανό να πληρώσετε περισσότερους φόρους εάν το ακίνητο ενοικιάζεται για περισσότερες από δύο εβδομάδες κάθε χρόνο.

Η κατώτατη γραμμή

Η χρονομεριστική μίσθωση είναι ένας τρόπος για τους ανθρώπους να έχουν πρόσβαση σε ακίνητα διακοπών. Είναι φθηνότερα στην αγορά και τη συντήρηση από ένα εξοχικό. Παρόλα αυτά, δεν εκτιμούν ούτε παρέχουν έναν τρόπο να αποκτήσουν παθητικό εισόδημα. Αν θέλετε να επενδύσετε σε ακίνητα, η χρονομεριστική μίσθωση δεν είναι ο σωστός τρόπος.