Πώς να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI)

Η επένδυση σε ακίνητα είναι ευρέως αποδεκτή ως α μακροπρόθεσμος τρόπος για την οικοδόμηση πλούτου των γενεών. Και ενώ οι περισσότεροι ειδικοί θα επιβεβαιώσουν αυτό το γεγονός, ισχύει μόνο για έξυπνες, κερδοφόρες επενδύσεις που παράγουν υψηλές αποδόσεις και ταμειακές ροές από έτος σε έτος.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο, ως επενδυτής ακινήτων, ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα που μπορείτε να κάνετε όταν αγοράζετε ένα ακίνητο είναι να εκτελέσετε επιμελώς τους αριθμούς για να διασφαλίσετε ότι η επένδυση σε ακίνητα που κάνετε θα σας δώσει υψηλή απόδοση και θα συνεχίσει να παράγει κέρδος για αρκετά χρόνια —και δεκαετίες— στο μέλλον.

Η γνώση του τρόπου υπολογισμού της απόδοσης της επένδυσής σας είναι κρίσιμης σημασίας και σε αυτό το άρθρο, θα συζητήσουμε τι σημαίνει απόδοση επένδυσης, πώς να υπολογίσετε την κερδοφορία μιας επένδυσης, ποιες μετρήσεις απόδοσης επένδυσης (ROI) να χρησιμοποιήσετε και πώς να ξέρετε εάν ένα ακίνητο θα προσφέρει καλή απόδοση επένδυσης μακροπρόθεσμα.

Τι είναι η απόδοση της επένδυσης;

Το ROI, ή η απόδοση της επένδυσης, είναι μια μέτρηση που υπολογίζεται για τον προσδιορισμό του κέρδους που προκύπτει από οποιαδήποτε επένδυση, συμπεριλαμβανομένης μιας επένδυσης σε ακίνητη περιουσία, αφού αφαιρεθούν όλα τα σχετικά κόστη.

Όταν μιλάμε συγκεκριμένα για ακίνητα, η απόδοση της επένδυσης προκύπτει αφού αφαιρεθούν από την τρέχουσα αξία το κόστος αγοράς και το αρχικό κόστος της κατοικίας και τυχόν πρόσθετα έξοδα, όπως έξοδα επισκευής ή αναδιαμόρφωσης. Η απόδοση επένδυσης (ROI) δεν επιτυγχάνεται μέχρι να πουληθεί το ακίνητο, αν και είναι ένας σημαντικός αριθμός που πρέπει να λάβετε υπόψη κατά την αγορά για να δείτε εάν μπορεί να γίνει κερδοφόρο περιουσιακό στοιχείο.

Ο απλός τύπος ROI είναι:

ROI = (Παρούσα αξία επένδυσης – Κόστος επένδυσης) / Κόστος συνολικής επένδυσης

Ή, για να το πω ακόμα πιο απλά:

ROI = Καθαρό εισόδημα από την επένδυση / Κόστος της επένδυσης

Αν και ο τύπος είναι απλός, ο υπολογισμός ενός σημαντικού ποσοστού απόδοσης επένδυσης για μια επένδυση σε ακίνητα δεν είναι. Είναι δύσκολο γιατί οι αριθμοί στις επενδύσεις σε ακίνητα είναι συχνά εκτιμήσεις ή εικασίες και μπορεί να είναι δύσκολο να προβλεφθούν με απόλυτη βεβαιότητα.

Είναι επίσης σημαντικό να εξετάσετε με πόσους τρόπους μπορείτε να αγοράσετε ένα ακίνητο και να υπολογίσετε το καθαρό κέρδος. Ενώ ορισμένοι επενδυτές θα αγοράσουν ένα ακίνητο απευθείας με μετρητά, άλλοι θα λάβουν μια υποθήκη, αυξάνοντας τα τρέχοντα έξοδα αλλά με αποτέλεσμα λιγότερο προκαταβολικό κόστος.

Και πάλι, μπορείτε να επιλέξετε να προσφέρετε το ακίνητό σας ως βραχυπρόθεσμη ή μακροπρόθεσμη μίσθωση ή απλώς να το κρατήσετε για εκτίμηση, και ο τρόπος χρήσης αυτού του ακινήτου θα επηρεάσει επίσης την κερδοφορία του.

Έτσι, ενώ η απόδοση επένδυσης (ROI) είναι ένας σημαντικός αριθμός που πρέπει να λαμβάνει υπόψη κάθε επενδυτής ακινήτων, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι υπάρχουν πολλοί τρόποι για να φτάσετε σε αυτόν τον αριθμό και ότι εάν αναζητάτε ακρίβεια, ίσως θελήσετε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να υπολογίσετε το ROI εκτός από αρκετούς άλλους αριθμούς που έχετε στη διάθεσή σας, όπως π.χ ποσοστό κεφαλαιοποίησης, εσωτερικό ποσοστό απόδοσης (IRR), επιστροφή μετρητών σε μετρητάκαι ετησιοποιημένη απόδοση επένδυσης (ROI).το οποίο λαμβάνει επίσης υπόψη το χρονικό διάστημα που κρατάτε την αρχική επένδυση.

Εάν είστε έμπειρος επενδυτής ή ιδιοκτήτης επιχείρησης ακίνητης περιουσίας, θέλετε επίσης να εξετάσετε τους αριθμούς εταιρικών οικονομικών για να προσδιορίσετε πώς το κόστος επένδυσης και τα επενδυτικά κέρδη επηρεάζουν το συνολικό χαρτοφυλάκιό σας. Θα θέλετε να υπολογίσετε την απόδοση περιουσιακών στοιχείων (ROA), για παράδειγμα, η οποία είναι το μέτρο του κέρδους που αποκομίζει μια εταιρεία ή ένα ακίνητο σε σχέση με τα περιουσιακά στοιχεία ή το κόστος της για μια χρονική περίοδο. Η απόδοση ιδίων κεφαλαίων (ROE) μετρά το καθαρό εισόδημα μιας εταιρείας διαιρούμενο με τα ίδια κεφάλαια των μετόχων της.

Φυσικά, ένας αρνητικός αριθμός απόδοσης επένδυσης (ROI) θα υποδείκνυε ότι πρόκειται για μια ζημιογόνο ιδιότητα και θα ήταν καλό να σκεφτείτε τη συγκεκριμένη επένδυση ως καλύτερη αποφυγή.

Μπορείτε να βρείτε ένα απλό Αριθμομηχανή απόδοσης επένδυσης εδώ.

Κατανόηση μεταβλητών ROI

Το βασικό στοιχείο σχετικά με την απόδοση επένδυσης (ROI) στις επενδύσεις σε ακίνητα, που τις κάνει να διαφέρουν από άλλες επενδύσεις, είναι ότι η απόδοση επένδυσης σε ακίνητα μπορεί συχνά να εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από μεταβλητούς παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων των συνθηκών της τοπικής αγοράς, του τύπου ιδιοκτησίας (μονοκατοικίες, πολυοικογενειακές μονάδες, ενοικιάσεις διακοπών ή εμπορικά ακίνητα) και πόσο ενοίκιο μπορεί να απαιτεί ένα ακίνητο. Αυτοί οι περιορισμοί της απόδοσης επένδυσης μπορούν να επηρεαστούν από παράγοντες όπως:

Συνθήκες αγοράς

Αυτό που θα επηρεάσει περισσότερο την απόδοση επένδυσης σε ένα ακίνητο είναι οι συνολικές συνθήκες της αγοράς ακινήτων. Σε μια αγορά πωλητών, υπάρχει περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα, πράγμα που σημαίνει ότι ένας μεγάλος αριθμός αγοραστών θα ανταγωνίζεται για έναν μικρό αριθμό διαθέσιμων ακινήτων, ωθώντας την τιμή αγοράς προς τα πάνω σε ένα συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο. Από την άλλη πλευρά, η αγορά ενός αγοραστή θα επιβραδύνει τόσο τις πωλήσεις όσο και τις τιμές.

Οι συνθήκες της αγοράς κατά τη στιγμή της αγοράς είναι εύκολο να παραβλεφθούν, αλλά έχουν επίσης σημασία. Εάν αγοράσατε ένα ακίνητο στην αγορά ενός πωλητή, ενδέχεται να έχετε λιγότερα κέρδη και, επομένως, χαμηλότερη απόδοση επένδυσης (ROI), εκτός εάν η αγορά ανατιμηθεί σημαντικά.

Τοποθεσία

Τα ακίνητα σε μητροπολιτικές πόλεις όπως η Νέα Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο, τα τουριστικά αξιοθέατα όπως το Joshua Tree και τα αγαπημένα δισεκατομμυριούχων όπως το Παλμ Μπιτς εκτιμώνται πιο γρήγορα από ό,τι σε άλλες περιοχές της χώρας. Αυτό μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την απόδοση επένδυσης (ROI) βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα. Ένα ακίνητο κατοικιών κοντά σε εξαιρετικά σχολεία θα έχει υψηλή αξία πώλησης και ενοικίασης, ενώ ένα διαμέρισμα κοντά σε αυτοκινητόδρομο θα έχει λιγότερο ενδιαφέρον και, ως εκ τούτου, χαμηλότερες τιμές.

Κόστος αγοράς και συντήρησης

Το ποσό που πληρώσατε για να αγοράσετε ένα σπίτι θα συνυπολογιστεί στους υπολογισμούς της απόδοσης επένδυσης και τι ξοδέψατε για να το επισκευάσετε και να το ανακαινίσετε. Το κόστος συνεχούς συντήρησης είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη σε οποιουσδήποτε υπολογισμούς.

Κρίσιμα, επιτόκια στεγαστικών δανείων θα επηρεάσει επίσης τα κέρδη σας όταν αντιμετωπίζετε διαφορετικές επενδυτικές ευκαιρίες. Όταν τα επιτόκια είναι υψηλά, τα κέρδη σας όχι μόνο θα μειωθούν σε πραγματικούς όρους, αλλά οι τιμές των κατοικιών σας μπορεί επίσης να μειωθούν λόγω των επιπτώσεων στη συνολική αγορά ακινήτων. Σε αυτήν την εξίσωση περιλαμβάνονται επίσης φόροι – συμπεριλαμβανομένου του φόρου υπεραξίας που προκύπτει όταν κατέχετε ένα ακίνητο για περισσότερο από ένα χρόνο πριν από την πώληση.

ROI για διαφορετικούς τύπους επενδύσεων

Κατά τον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης για μια επένδυση σε ακίνητη περιουσία, είναι επίσης σημαντικό να εξετάσετε το είδος της επένδυσης σε ακίνητα. Για παράδειγμα, το ROI είναι συχνά ένας απλός υπολογισμός σε μετρητά και συναλλαγές μεταπώλησης. Υπολογίζετε το κέρδος σας αφαιρώντας τα έξοδά σας, τα οποία περιλαμβάνουν την τιμή που πληρώσατε για το ακίνητο καθώς και τα χρήματα που ξοδέψατε για αυτό από τα συνολικά έσοδα. Στη συνέχεια, διαιρείτε αυτόν τον αριθμό με το συνολικό κόστος ή την επένδυσή σας.

Ωστόσο, για μια χρηματοδοτούμενη ενοικίαση ακινήτου, θα πρέπει να υπολογίσετε τα προβλεπόμενα ετήσια έσοδα από ενοίκια και τα λειτουργικά έξοδα. Αυτά περιλαμβάνουν ασφάλιση, φόρους ακινήτων, τέλη HOA και καθημερινά έξοδα συντήρησης. Θα θελήσετε επίσης να λάβετε υπόψη το κόστος μάρκετινγκ και το νομικό κόστος εύρεσης και ελέγχου ενοικιαστών.

Τι είναι μια καλή απόδοση επένδυσης (ROI) για επενδυτές ακινήτων;

Αν και δεν υπάρχει ένας αριθμός που να θεωρείται καλή απόδοση επένδυσης (ROI) για τους επενδυτές ακινήτων, υπάρχουν μερικά σημεία αναφοράς που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την αξιολόγηση των μακροπρόθεσμων δυνατοτήτων ενός ακινήτου.

Συνήθως, αυτό που ένας επενδυτής μπορεί να θεωρήσει «καλή» απόδοση επένδυσης είναι ένας αριθμός που ταιριάζει ή υπερβαίνει τις μέσες αποδόσεις ενός χρηματιστηριακού δείκτη, όπως ο S&P 500. Ιστορικά, η μέση ετήσια απόδοση του S&P ήταν περίπου 10%, άρα αριθμός μεγαλύτερος από 10% θα θεωρηθεί εξαιρετική επένδυση σε ακίνητα.

Στις ΗΠΑ, η μέση ετήσια απόδοση της επένδυσης για οικιστικά ακίνητα είναι 10,6%, ενώ τα εμπορικά ακίνητα είναι χαμηλότερα στο 9,5%, και τα REIT (Real Estate Investment Trusts) είναι 11,8%. Η Αριζόνα έχει την υψηλότερη απόδοση επένδυσης (ROI) ενός έτους στις κατοικίες για μονοκατοικίες, με 27,42%, ακολουθούμενη από τη Γιούτα με 27,05% και το Αϊντάχο με 27,02%.

Αν και οι αριθμοί μπορούν να λειτουργήσουν ως καλές κατευθυντήριες γραμμές, μην ξεχνάτε ότι αυτό που ένας επενδυτής θεωρεί καλή απόδοση επένδυσης μπορεί να είναι κάτω του μέσου όρου για έναν άλλο. Εκτός από τις πολλές μεταβλητές που θα επηρεάσουν αυτούς τους αριθμούς, όπως έχουμε ήδη συζητήσει, η όρεξη για ρίσκο θα παίξει επίσης σε αυτές τις αποφάσεις και τους αριθμούς. Όσο περισσότερο ρίσκο είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε ως επενδυτής, τόσο υψηλότερη είναι η απόδοση επένδυσης (ROI) που μπορείτε να περιμένετε. Αντίθετα, οι επενδυτές που αποστρέφονται τον κίνδυνο μπορεί να έχουν μεγαλύτερη βεβαιότητα και ως αποτέλεσμα χαμηλότερη απόδοση επένδυσης (ROI).

Πώς να μεγιστοποιήσετε την απόδοση επένδυσης στην ακίνητη περιουσία σας

Ως έξυπνος επενδυτής, η μεγιστοποίηση της απόδοσης επένδυσης από την επενδυτική σας ιδιοκτησία θα πρέπει να είναι ένα από τα σημαντικότερα πράγματα που εξετάζετε όταν κάνετε μια αγορά ακινήτων. Ακολουθούν ορισμένα πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη που θα σας βοηθήσουν να αυξήσετε την απόδοση επένδυσης (ROI).

1. Διατηρήστε το ακίνητο σε καλή κατάσταση: Ειδικά όταν νοικιάζετε το ακίνητό σας, είναι σημαντικό να εκτελείτε τακτικές εργασίες συντήρησης και ανακαίνισης του ακινήτου. Αυτό θα διασφαλίσει ότι δεν θα χτυπηθείτε με απροσδόκητους και δαπανηρούς λογαριασμούς λόγω προβλημάτων που έχετε χάσει.
2. Μειώστε το λειτουργικό κόστος: Μπορεί να ακούγεται αντιφατικό στο παραπάνω σημείο, αλλά θέλετε να μειώσετε το λειτουργικό σας κόστος όποτε είναι δυνατόν. Ωστόσο, αυτό δεν αφορά απλώς τα έξοδα. Παρακολουθήστε τα επιτόκια στεγαστικών δανείων και ασφάλισης και μειώστε τα όποτε μπορείτε, πληρώστε εκ των προτέρων για την ποιότητα, ώστε τα πράγματα να μην σπάνε ή να δυσλειτουργούν συχνά και, όταν απαιτείται, προσλάβετε επαγγελματίες, όπως κτηματομεσίτες και εταιρείες διαχείρισης, για να κάνουν ό,τι χρειάζεται απαιτούνται πιο γρήγορα.
3. Κάντε την έρευνά σας: Όταν ψάχνετε για επενδυτικά ακίνητα, κάντε την έρευνά σας κοιτάζοντας παρόμοια ακίνητα σε ίδιες ή παρόμοιες γειτονιές. Εξετάζοντας τους αριθμούς σε αυτές τις ιδιοκτησίες και χρησιμοποιώντας τους ως πρότυπο, θα είστε σε θέση να καταλήξετε σε πιο ακριβείς εκτιμήσεις και για την πιθανή αγορά σας.

Η κατώτατη γραμμή

Ενώ η αγορά ενός φυσικού ακινήτου είναι ένας φανταστικός τρόπος για να επενδύσετε σε ακίνητα και να χτίσετε πλούτο γενεών, δεν είναι ο μόνος τρόπος. Μέσω του Arrived, μπορείτε να κατέχετε μετοχές σε ακίνητα σε όλες τις ΗΠΑ, ανεξάρτητα από το αν έχετε 100 $ ή 100.000 $ για να επενδύσετε. Η αποστολή μας είναι να δώσουμε σε όλους —ανεξαρτήτως προέλευσης και επιπέδου εισοδήματος— την ευκαιρία να ανέβουν στη σκάλα ιδιοκτησίας.