Ιστολόγιο τεχνητής νοημοσύνης και τεχνολογίας
Η διαχείριση των οικονομικών σας και η κατανόηση της οικονομικής σας υγείας μπορεί να είναι μια περίπλοκη διαδικασία. Ωστόσο, καθώς οι περισσότεροι από εμάς θέλουμε να ζήσουμε έναν τρόπο ζωής χωρίς χρέη, πρέπει να ξέρουμε πού βρισκόμαστε. Και αν αυξάνετε τον πλούτο σας, όπως μέσω επενδύσεων σε ακίνητα, είναι απαραίτητο να έχετε μια σαφή εικόνα της οικονομικής σας κατάστασης.
Μία από τις πιο σημαντικές μετρήσεις για την κατανόηση της οικονομικής σας κατάστασης είναι κάτι που ονομάζεται αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI). Η κατανόηση του DTI σας είναι απαραίτητη εάν σκοπεύετε να αγοράσετε ακίνητη περιουσία, καθώς είναι μια μέτρηση που περιλαμβάνουν οι δανειστές για να καθορίσουν εάν είστε υποψήφιος χρηματοδότης. Οι αναλογίες DTI σάς επιτρέπουν να συγκρίνετε γρήγορα πόσα χρήματα οφείλετε κάθε μήνα σε προσωπικά δάνεια με το εισόδημα που βγάζετε. Για την οικονομική σας υγεία, όσο χαμηλότερη είναι η αναλογία DTI, τόσο το καλύτερο.
Αυτό το άρθρο θα καλύψει τι είναι το DTI, γιατί είναι σημαντικό, πώς να το υπολογίσετε και συμβουλές για τη βελτίωσή του.
Γιατί οι αναλογίες DTI είναι σημαντικοί
Πόσο σταθερή είναι η οικονομική σας βάση; Μπορείτε να αποταμιεύετε ή να επενδύετε κάθε μήνα ή νιώθετε ότι οι μηνιαίοι λογαριασμοί έχουν ξεφύγει από εσάς;
Η αναλογία DTI αξιολογεί τη συνολική οικονομική σας υγεία και αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τη μεγάλη αγορά που σκοπεύετε να κάνετε, είτε πρόκειται για ένα νέο αυτοκίνητο είτε για ένα δεύτερο σπίτι. Είναι ένας τρόπος να προσδιορίσετε εάν είστε οικονομικά ασφαλείς ή πρέπει να κάνετε τα απαραίτητα βήματα για την επίτευξη των οικονομικών σας στόχων.
Για αγοραστές κατοικιών και επενδυτές ακινήτων που χρηματοδοτούν μια αγορά ακινήτων, οι δανειστές χρησιμοποιούν την αναλογία DTI για να μετρήσουν την ικανότητά σας να διαχειρίζεστε τις μηνιαίες πληρωμές και να αποπληρώνετε το δάνειο. Οι πιο ελκυστικοί δανειολήπτες είναι εκείνοι με αρκετά εισοδήματα για να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους. Το τελευταίο πράγμα που θέλουν οι δανειστές είναι να ξεκινήσουν ακριβές διαδικασίες αποκλεισμού, επειδή ο δανειολήπτης δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά τις πληρωμές στο ακίνητό του.
Τα διάφορα προϊόντα δανείου έχουν διαφορετικά όρια DTI, επομένως αυτός ο υπολογισμός δείχνει για ποια χρηματοδότηση πληροίτε τις προϋποθέσεις. Η κατανόηση του DTI σας προτού αναζητήσετε δάνειο σας εξοικονομεί χρόνο επειδή περιορίζει με ποιους μπορείτε να συνεργαστείτε και ποιες επιλογές χρηματοδότησης ταιριάζουν καλύτερα στην αγορά.
Πώς να υπολογίσετε την αναλογία DTI
Ο υπολογισμός του DTI είναι σχετικά απλός. Για να ξεκινήσετε, προσθέστε όλους τους μηνιαίους λογαριασμούς σας για να λάβετε το συνολικό ποσό που οφείλετε στους πιστωτές κάθε μήνα. Το κατάλληλο χρέος περιλαμβάνει πληρωμές ενοικίων, δάνεια αυτοκινήτων, πιστωτικά όρια, πληρωμές υποστήριξης παιδιών, διατροφή, πληρωμές φοιτητικού δανείου και μηνιαίες πληρωμές με πιστωτική κάρτα. Χρησιμοποιούν τις απαιτούμενες ελάχιστες πληρωμές με πιστωτική κάρτα, εάν δεν έχετε εκκρεμές χρέος πιστωτικής κάρτας. Δεν περιλαμβάνονται τα κυμαινόμενα έξοδα, όπως τα κοινόχρηστα, οι φόροι, το φυσικό αέριο, οι συνδρομές και τα είδη παντοπωλείου.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι οι χρεωστικές σας υποχρεώσεις είναι:
- 1300 $ για μηνιαία υποθήκη ή ενοικίαση
- $575 για ένα δάνειο αυτοκινήτου
- $300 για φοιτητικό δάνειο
- $600 για μια πιστωτική κάρτα
Το συνολικό ποσό του χρέους είναι 2.775 $.
Διαιρέστε αυτόν τον αριθμό με το μηνιαίο ακαθάριστο εισόδημά σας, το ποσό που βγάζετε προ φόρων. Ας πούμε ότι φέρνεις μέσα 7.500 $ το μήνα. Η αναλογία χρέους προς εισόδημα είναι 37%.
Μια αριθμομηχανή αναλογίας χρέους προς εισόδημα μπορεί να βοηθήσει στη συμπίεση των αριθμών για μια ακριβή αξιολόγηση DTI.
Σε γενικές γραμμές, ένας καλός λόγος χρέους προς εισόδημα θεωρείται κάτω του 36%. Οι δείκτες DTI μεταξύ 36% και 43% θεωρούνται δίκαιοι και οι δείκτες DTI άνω του 44% θεωρούνται υψηλοί και μπορεί να υποδηλώνουν οικονομική δυσπραγία. Κάθε στεγαστικός δανειστής θα έχει συγκεκριμένες απαιτήσεις καταλληλότητας σχετικά με τις αποδεκτές αναλογίες DTI, επομένως επικοινωνήστε με το ίδρυμα που σκέφτεστε να χρησιμοποιήσετε.
Πώς να ερμηνεύσετε την αναλογία DTI
Το να γνωρίζετε πού πέφτει το DTI σας μπορεί να σας βοηθήσει να λάβετε αποφάσεις σχετικά με τη διαχείριση των οικονομικών σας.
Οι δείκτες DTI κάτω του 36% λένε στον δανειστή ότι ο δανειολήπτης έχει ισορροπία μεταξύ χρέους και εισοδήματος. Δεν χρειάζεται να βελτιώσετε την αναλογία χρέους προς εισόδημα για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα ελκυστικό πακέτο δανείων. Ωστόσο, είστε ευπρόσδεκτοι να λάβετε οποιαδήποτε μέτρα θέλετε για να βελτιώσετε την οικονομική σας υγεία.
Οι δείκτες DTI μεταξύ 36% και 43% θεωρούνται δίκαιοι, αλλά μπορεί ακόμα να υποδηλώνουν κάποια οικονομική πίεση. Οι δανειστές θα εξετάσουν προσεκτικά γιατί το DTI είναι υψηλότερο, όπως πόσο από το χρέος εξυπηρετεί μια υποθήκη, πληρωμές αυτοκινήτου ή πληρωμές με πιστωτική κάρτα.
Οι αναλογίες DTI άνω του 43% θεωρούνται υψηλές. Μπορεί να υποδείξουν ότι ο δανειολήπτης κινδυνεύει να μην εκπληρώσει όλες τις οικονομικές του υποχρεώσεις. Εάν αυτό ισχύει για εσάς, τότε είναι σημαντικό να μειώσετε αυτό το ποσοστό το συντομότερο δυνατό.
Γιατί θέλετε χαμηλό DTI
Ποιος επενδυτής ακινήτων ή ιδιοκτήτης σπιτιού δεν θέλει το χαμηλότερο επιτόκιο και τους πιο ευνοϊκούς όρους; Οι χαμηλοί δείκτες DTI μπορούν να σας βοηθήσουν να πληροίτε τις προϋποθέσεις για αυτά τα πακέτα δανείων κορυφαίας κατηγορίας με ευνοϊκά επιτόκια. Το σκορ είναι ένα θετικό σημάδι για τους πιθανούς δανειστές που εξετάζουν το ενδεχόμενο να εγκρίνουν νέο χρέος που έχετε τον έλεγχο των δαπανών σας.
Σημαίνει επίσης ότι έχετε ευελιξία στον προϋπολογισμό σας. Μπορείτε να χειριστείτε τις πρόσθετες πληρωμές χρέους χωρίς να πιέζεστε πολύ οικονομικά. Πιθανότατα έχετε διαθέσιμο εισόδημα για να αποταμιεύσετε, να επενδύσετε και να ξοδέψετε.
Οι δανειστές θεωρούν έναν υψηλό λόγο χρέους προς εισόδημα ως μεγαλύτερο κίνδυνο. Ας υποθέσουμε ότι αποφασίζουν να εγκρίνουν το δάνειο ή την πίστωση. Σε αυτήν την περίπτωση, πιθανότατα θα αναλάβουν υψηλότερα επιτόκια, αυστηρότερες ποινές για καθυστερήσεις πληρωμών και αυστηρότερους όρους. Μπορεί να σας ζητηθεί και υψηλότερη προκαταβολή.
Τι αναζητούν οι δανειστές στο DTI
Όπως αναφέρθηκε, οι δανειστές χρησιμοποιούν την αναλογία χρέους προς εισόδημα για να υποδείξουν επαρκές εισόδημα και καλή πιστοληπτική ικανότητα, αλλά υπάρχουν δύο είδη υπολογισμών DTI. Οι δανειολήπτες με χαμηλούς δείκτες back-end είναι πιο ικανοί να πραγματοποιούν έγκαιρα τις μηνιαίες πληρωμές του χρέους τους, παρουσιάζοντας μικρότερο κίνδυνο.
Οι δανειστές εφαρμόζουν επίσης μια αναλογία χρέους προς εισόδημα, η οποία υπολογίζει πόσο από το ακαθάριστο εισόδημα ενός ατόμου πηγαίνει στο κόστος στέγασης. Ένας δανειστής μπορεί να απορρίψει μια αίτηση εάν η πληρωμή στεγαστικού δανείου, οι φόροι ιδιοκτησίας, τα τέλη HOA και η ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού καταλαμβάνουν περισσότερο από το 28% του ακαθάριστου εισοδήματος του δανειολήπτη.
Όταν πρόκειται για χρέος πιστωτικής κάρτας, ένας δανειστής μπορεί να θεωρήσει ότι τυχόν πληρωμές άνω του 10% των κερδών προ φόρων είναι πολύ υψηλές. Επιπλέον, οι δανειστές θα εξετάσουν το συνολικό ποσό που οφείλονται στην πιστωτική εταιρεία και θα το συγκρίνουν με το μηνιαίο εισόδημα του δανειολήπτη για να καθορίσουν εάν έχουν την οικονομική δυνατότητα να πληρώσουν τα χρέη τους εγκαίρως.
Συμβουλές για τη βελτίωση της αναλογίας DTI
Εάν η αναλογία DTI είναι πάνω από τα συνιστώμενα επίπεδα, μπορείτε να τη βελτιώσετε. Συνοψίζεται σε δύο παράγοντες: λιγότερο χρέος ή περισσότερα έσοδα.
1. Μειώστε τις μηνιαίες πληρωμές χρέους
Ο πιο γρήγορος τρόπος για να αλλάξετε το DTI είναι η εξόφληση του χρέους, όπως ένα φοιτητικό δάνειο ή δάνειο αυτοκινήτου.
Δεν μπορούν όλοι να πραγματοποιήσουν εφάπαξ πληρωμή σε οφειλόμενο υπόλοιπο. Σε αυτήν την περίπτωση, έχετε δύο στρατηγικές για τη μείωση του χρέους:
- Μέθοδος χιονοστιβάδας. Εστιάστε πρώτα στην εξόφληση του μικρότερου οφειλόμενου υπολοίπου. Μετατρέψτε αυτή τη μηνιαία πληρωμή στο επόμενο υψηλότερο χρέος. Ρίξτε τα χρήματα στο επόμενο υψηλότερο υπόλοιπο όταν αυτό εξοφληθεί.
- Μέθοδος χιονοστιβάδας. Αυτό είναι το αντίθετο της μεθόδου χιονόμπαλας. Αντί να εστιάσετε στην εξόφληση του μικρότερου υπολοίπου πρώτα, εξοφλήστε πρώτα το χρέος με το υψηλότερο επιτόκιο.
Και οι δύο μέθοδοι λειτουργούν για να μειώσουν το ποσό των χρημάτων που χρωστάτε κάθε μήνα και να μειώσουν την αναλογία DTI. Εκτελέστε μερικούς υπολογισμούς για να δείτε ποια μέθοδος σας ωφελεί πιο γρήγορα.
2. Χαμηλότερος τόκος σε χαμηλότερο χρέος
Η κατάργηση των πληρωμών τόκων μπορεί να είναι μια τακτική για να μειώσετε το DTI σας. Για παράδειγμα, οι μηνιαίες πληρωμές με πιστωτική κάρτα θα μειωνόταν εάν μεταφέρατε τα υπόλοιπα της πιστωτικής σας κάρτας από πιστωτική κάρτα υψηλού επιτοκίου σε πιστωτική κάρτα χαμηλού επιτοκίου. Παρόλο που το συνολικό χρέος σας παραμένει το ίδιο, η αναλογία DTI και οι συνολικές μηνιαίες πληρωμές χρέους θα μειωθούν.
Η εξυγίανση του χρέους είναι επίσης μια επιλογή. Η ενοποίηση του υπάρχοντος χρέους σας μπορεί να συμβάλει στη μείωση των πληρωμών τόκων και να κάνει την αποπληρωμή του χρέους πιο διαχειρίσιμη.
Θα μπορούσατε επίσης να αναχρηματοδοτήσετε τα υπάρχοντα δάνειά σας εάν έχουν υψηλό επιτόκιο. Έτσι, εάν έχετε στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου 5% 30 ετών, η αναχρηματοδότηση στο 4% θα μπορούσε να μειώσει σημαντικά τον δείκτη DTI και τις μηνιαίες πληρωμές σας.
3. Αύξηση εισοδήματος
Εξετάστε τρόπους για να αυξήσετε το εισόδημά σας, όπως να δουλέψετε σε μια δεύτερη δουλειά, να ξεκινήσετε μια φασαρία ή να ζητήσετε αύξηση.
4. Εξασκηθείτε στις προσωπικές οικονομικές συνήθειες
Οι υπεύθυνες συνήθειες δαπανών και ο προϋπολογισμός σάς βοηθούν να παρακολουθείτε πού πηγαίνουν τα χρήματά σας και να αποφύγετε το οικονομικό άγχος.
Καθώς προετοιμάζεστε για ένα στεγαστικό δάνειο, είναι προς το συμφέρον σας να μην κάνετε αίτηση για νέες πιστωτικές κάρτες ή δάνεια. Ακόμη και μια πιστωτική κάρτα χαμηλού ορίου μπορεί να επηρεάσει το DTI σας εάν ξεκινήσετε να χρεώνετε αντικείμενα.
Παρακολουθήστε την πιστωτική σας χρήση. Περίπου το 30% είναι ιδανικό για να διατηρείτε υπό έλεγχο την αναλογία DTI back-end.
Το χρέος προς το εισόδημα δεν είναι ο μόνος παράγοντας
Ο δείκτης DTI είναι ουσιαστικός, αλλά όχι ο μόνος καθοριστικός παράγοντας στην απόφαση ενός δανειστή να συνάψει ένα δάνειο. Το προηγούμενο πιστωτικό ιστορικό και η βαθμολογία ενός δανειολήπτη παίζουν επίσης ρόλο.
Οι δανειστές αντλούν πιστωτικές αναφορές για να δουν ολόκληρο το ιστορικό δανεισμού και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Θα επαληθεύσουν το τρέχον ποσό του χρέους σας. Η πιστωτική αναφορά εμφανίζει επίσης καθυστερήσεις πληρωμών, καθυστερήσεις, τον αριθμό των ανοιχτών πιστωτικών λογαριασμών και τη χρήση της πίστωσής σας – τα υπόλοιπα σχετικά με τα πιστωτικά όρια σε όλες τις κάρτες. Τα πιστωτικά σκορ FICO είναι αριθμητικές τιμές που αποδίδονται σε άτομα με βάση τις πληροφορίες που παρουσιάζονται στην αναφορά.
Δεν χρησιμοποιούν όλα εκεί έξω την αναλογία DTI. Είναι ένας παράγοντας για ένα στεγαστικό δάνειο, αλλά άλλοι τύποι δανείων μπορεί να ικανοποιούνται με την απόδειξη εισοδήματος και απασχόλησης σε συνδυασμό με μια καλή πιστωτική βαθμολογία. Εάν αναζητάτε ένα προσωπικό δάνειο ή δάνειο αυτοκινήτου και έχετε χαμηλό πιστωτικό σκορ, ο δανειστής μπορεί να δει εάν έχετε υψηλό δείκτη DTI πριν εγκρίνει ένα δάνειο.
Τελικές σκέψεις για το DTI
Το να γνωρίζετε πόσα χρήματα οφείλετε κάθε μήνα σε σχέση με αυτά που κερδίζετε είναι απαραίτητο για τη διαχείριση των οικονομικών σας με υπευθυνότητα. Το υψηλό χρέος έχει σημαντικές επιπτώσεις στη μακροπρόθεσμη χρηματοοικονομική ασφάλεια και τις επενδυτικές δυνατότητες.
Υπολογίζοντας και κατανοώντας την αναλογία DTI, μπορείτε να λάβετε μέτρα για να βελτιώσετε την οικονομική σας κατάσταση, εάν είναι απαραίτητο, και τελικά να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν σύντομα θα υποβάλετε αίτηση για στεγαστικό δάνειο. Οι δανειστές θα χρησιμοποιούν αναλογίες DTI στη διαδικασία ελέγχου τους. Να είστε προετοιμασμένοι πριν ξεκινήσετε να αναζητάτε χρηματοδότηση.
Η αναλογία DTI μπορεί επίσης να σας βοηθήσει να ορίσετε έναν προϋπολογισμό για το επόμενο σπίτι σας. Υπολογίστε πόσα μπορείτε να ξοδέψετε σε μηνιαίες πληρωμές και εξακολουθείτε να έχετε ένα λογικό DTI. Οι επενδυτές μπορούν να εξαντλήσουν τους αριθμούς για να καθορίσουν τον προϋπολογισμό τους και στη συνέχεια να ξεκινήσουν την αναζήτηση σε μια βάση δεδομένων για κατοικίες που πληρούν τις προϋποθέσεις.
