Πώς να χρηματοδοτήσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο για διακοπές

Η αγορά ενός εξοχικού σπιτιού μπορεί να είναι μια συναρπαστική ευκαιρία για δανειστές, επενδυτές και επιχειρηματίες. Η δυνατότητα για σημαντικές αποδόσεις των επενδύσεων εξαρτάται από παράγοντες όπως η στρατηγική χρηματοδότηση. Πριν προχωρήσετε στην αγορά ενός εξοχικού σπιτιού, είναι απαραίτητο να κατανοήσετε όλες τις επιλογές χρηματοδότησης. Κάνοντας τη δέουσα επιμέλειά σας προτού υπογράψετε οποιαδήποτε γραφειοκρατία, μπορείτε να διασφαλίσετε ότι η επένδυσή σας θα αποφέρει καρπούς!

Ας δούμε πώς προσεγγίζουν οι επενδυτές σε ακίνητα την αγορά ενός ακινήτου για διακοπές με περισσότερες λεπτομέρειες.

Βήματα πριν από τη χρηματοδότηση μιας επένδυσης σε ακίνητα

Ανοχή ρίσκου

Όπως πάντα, όλα επιστρέφουν στη στάση και τις προτιμήσεις σας ως επενδυτή. Μερικοί επενδυτές είναι εντάξει με το να παίρνουν ρίσκα με τα χρήματά τους για να αποκομίσουν μεγαλύτερες ανταμοιβές, ενώ άλλοι το κάνουν. Όταν χρηματοδοτείτε μια ενοικίαση διακοπών, γνωρίζετε την ανοχή κινδύνου σας.

Αποφασίστε πόσα μπορείτε ρεαλιστικά να αντέξετε οικονομικά να καταβάλλετε ως προκαταβολή και να πληρώνετε κάθε μήνα. Αυτό θα σας βοηθήσει να περιορίσετε το είδος των δανειστών που είναι πρόθυμοι να συνεργαστούν μαζί σας και ποιος τύπος βραχυπρόθεσμης επένδυσης σε ακίνητα έχει περισσότερο νόημα για τους στόχους σας.

Η χρήση των αποταμιεύσεων της ζωής σας ως δάνειο για αυτό το επιχειρηματικό εγχείρημα δεν συνιστάται, καθώς υπάρχει πάντα μια πιθανότητα απώλειας. Να θυμάστε ότι θα χρειαστείτε επιπλέον χρήματα για μάρκετινγκ ακινήτων, επίπλωση ή λογισμικό ενοικίασης διακοπών.

Γνωρίστε τις αγορές σας

Η έρευνα των αγορών στις οποίες επενδύετε είναι απαραίτητη. Η κατανόηση των τοπικών κανονισμών, των τάσεων της αγοράς και άλλων παραγόντων μπορεί να σας βοηθήσει να αξιολογήσετε καλύτερα τους σχετικούς κινδύνους οποιασδήποτε πιθανής επένδυσης. Για παράδειγμα, δεν επιτρέπουν όλοι οι δήμοι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις, ενώ ορισμένοι ρυθμίζουν ποιες συγκεκριμένες γειτονιές επιτρέπονται οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Εάν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού μπορεί να περιορίσει τη συχνότητα που νοικιάζετε το ακίνητο.

Δεν είναι μόνο διαθέσιμα ακίνητα που εξετάζετε. Σκεφτείτε την οικονομική κατάσταση της τοπικής αγοράς. Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται γρήγορα; Τι θα λέγατε για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων; Μετά από μήνες σχεδόν ιστορικών χαμηλών, ανέκαμψαν σε πάνω από 7% το 2022. Οι αγορές μπορούν γρήγορα να αλλάξουν, επομένως δώστε προσοχή στον πληθωρισμό, τα επιτόκια, τη ζήτηση αγοραστών και την ανατίμηση.

Όχι μόνο θέλετε να μειώσετε τον κίνδυνο, αλλά και οι δανειστές. Μπορείτε να εγγυηθείτε ότι το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα θα κάνει μια ολοκληρωμένη αξιολόγηση. Έχοντας επίγνωση όλων αυτών των παραγόντων της αγοράς, οι δανειστές αποφεύγουν να αναλαμβάνουν υπερβολικό οικονομικό ρίσκο, ενώ παράλληλα έχουν μεγάλη απόδοση επένδυσης. Σε αντάλλαγμα, η αγορά σε μια καλή περιοχή με αποδεδειγμένο ιστορικό σημαίνει ότι είναι πιο πιθανό να σας δανείσουν.

Θέστε επενδυτικούς στόχους

Ο προσδιορισμός των στόχων του εισοδήματος από ενοίκια είναι ζωτικής σημασίας όταν προσδιορίζετε τον τύπο της βραχυπρόθεσμης ενοικίασης ακινήτου που ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας. Μερικοί άνθρωποι αγοράζουν εξοχικές κατοικίες για να τις απασχολήσουν για ένα μέρος του χρόνου και νοικιάζουν το υπόλοιπο. Σε αυτήν την περίπτωση, το δεύτερο σπίτι θα χρειαστεί να εξυπηρετήσει περισσότερο τον αγοραστή.

Όταν ο στόχος είναι η δημιουργία εισοδήματος, πρόκειται για την προσαρμογή της αγοράς στην αγορά ενοικίασης διακοπών. Υπολογίστε τις δυνατότητες κερδών για μια βραχυπρόθεσμη ενοικίαση Airbnb ή VRBO έναντι μιας μακροχρόνιας μίσθωσης πριν την αγοράσετε. Βρείτε το τυπικό μηνιαίο εισόδημα για συγκρίσιμα ακίνητα. Οι μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων σας θα πρέπει να είναι κάτω από αυτό το ποσό.

Τι πρέπει να λάβετε υπόψη κατά την αγορά ενός ενοικίου για διακοπές

Τώρα που έχετε μια καλύτερη κατανόηση της αγοράς ενοικίασης, μπορείτε να αρχίσετε να αναζητάτε το ιδανικό ενοίκιο για διακοπές. Η τοποθεσία έχει σημασία, όπως και άλλοι παράγοντες που αφορούν τη λειτουργία μιας επιχείρησης ενοικίασης διακοπών. Ακολουθούν ορισμένες βασικές μετρήσεις που πρέπει να εξετάζει κάθε επενδυτής όταν εξετάζει μια πιθανή επένδυση βραχυπρόθεσμης ενοικίασης:

• Έσοδα από ενοικίαση Airbnb: Αυτή η ενοικίαση θα καλύψει όλα τα σχετικά έξοδα; Υπάρχει αρκετό μηνιαίο εισόδημα για να καλύψει πληρωμές στεγαστικών δανείων και άλλα έξοδα;
• Πληρότητας: Ποιο είναι το μέσο ποσοστό πληρότητας του ενοικιαζόμενου ακινήτου σε βάθος χρόνου; Λάβετε υπόψη την εποχικότητα κατά τη μέτρηση της πληρότητας. Μεγαλύτερη πληρότητα Airbnb σημαίνει μεγαλύτερο εισόδημα από ενοίκια και λιγότερους κινδύνους.
• Ποσοστό κεφαλαιοποίησης: Το ανώτατο επιτόκιο (ή το ποσοστό κεφαλαιοποίησης) μετρά πόσο καλά μια επένδυση σε ακίνητα θα δημιουργήσει ταμειακές ροές σε σύγκριση με το αρχικό της κόστος. Ένα υψηλότερο ποσοστό ανώτατου ορίου συνήθως υποδηλώνει υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης και χαμηλότερο κίνδυνο.

Οι δανειστές θα εξετάσουν επίσης ορισμένες μετρήσεις. Πριν μπείτε σε ένα υποθηκοφυλακείο, να γνωρίζετε ποιους αριθμούς λαμβάνουν υπόψη οι δανειστές όταν σας εγκρίνουν για χρηματοδότηση:

• Αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI): Ποια είναι η αναλογία των πληρωμών του χρέους του δανειολήπτη προς το εισόδημα; Ένα χαμηλό DTI υποδηλώνει ότι τα ενοίκια και το προσωπικό εισόδημα είναι πιο πιθανό να καλύπτουν τα σχετικά έξοδα, μειώνοντας τον κίνδυνο αθέτησης ενός δανείου.
• Αναλογία κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους: Αυτό μετρά πόσο εισόδημα από ενοίκια παραμένει μετά την πληρωμή όλων των σχετικών δαπανών, όπως τα έξοδα υποθήκης, τόκων, HOA και διαχείρισης ακινήτων. Ένα υψηλότερο DSCR σημαίνει περισσότερα έσοδα από ενοίκια για τον επενδυτή, μειώνοντας τον συνολικό κίνδυνο και καθιστώντας τον πιο ελκυστικό για τους δανειστές.
• FICO: Το πιστωτικό σκορ του δανειολήπτη είναι ένας σημαντικός παράγοντας όταν υποβάλλει αίτηση για χρηματοδότηση ακινήτων και οι ελάχιστες βαθμολογίες χρηματοδότησης ενοικίασης διακοπών είναι υψηλότερες από εκείνες που αγοράζουν κύρια κατοικία. Τα δάνεια FHA απαιτούν βαθμολογία FICO πιο κοντά στο 640. Όσο υψηλότερη είναι η βαθμολογία, τόσο πιο πιθανό είναι να εγκριθούν και να λάβουν καλύτερους όρους.

Η κατανόηση αυτών των βασικών μετρήσεων και η έρευνα πριν επενδύσετε σε ενοικιαζόμενο ακίνητο για διακοπές μπορεί να σας βοηθήσει να αυξήσετε τις πιθανότητες επιτυχίας σας!

Κατανόηση της αγοράς δανειστών

Η χρηματοδότηση μιας εξοχικής κατοικίας δεν είναι σαν τη χρηματοδότηση μιας κύριας κατοικίας. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων για ενοικίαση ακινήτων είναι συνήθως υψηλότερα καθώς οι δανειστές το βλέπουν ως επιχείρηση ενοικίασης. Εάν οι δανειολήπτες βρεθούν σε οικονομικά προβλήματα, είναι πιο πιθανό να αποκλείσουν την επένδυση σε ακίνητα πάνω από το σπίτι τους.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η Fannie Mae και ο Freddie Mac έθεσαν τους κανόνες και τις οδηγίες για τους δανειστές. Αυτές οι δύο επιχειρήσεις που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση είναι υπεύθυνες για την επέκταση της δευτερογενούς αγοράς στεγαστικών δανείων με την τιτλοποίηση δανείων σε τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (MBS). Το Κογκρέσο των ΗΠΑ δημιούργησε αυτές τις εταιρείες για να συμβάλει στην ενίσχυση της αγοράς στη δεκαετία του 1990. Τώρα ρυθμίζονται από την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA).

Θυμηθείτε, οι δανειστές θέλουν να μειώσουν τον κίνδυνο. Εναπόκειται σε εσάς να παρουσιάσετε ένα ισχυρό πακέτο που θα σας δείχνει ότι είστε αξιόπιστος και αξιόπιστος αγοραστής. Κάνοντας προκαταβολή 20%, ο δανειστής και ο δανειολήπτης διατρέχουν μικρότερο κίνδυνο. Για να μην αναφέρουμε, η χρηματοδότηση ενοικίασης διακοπών είναι γενικά πιο ακριβή από την εξασφάλιση μιας νέας υποθήκης για μια κύρια κατοικία. Ας υποθέσουμε ότι μπορείτε να βάλετε περισσότερα χρήματα εκ των προτέρων. Σε αυτήν την περίπτωση, θα έχετε πολύ καλύτερες πιθανότητες να εγκριθείτε για χρηματοδότηση με χαμηλότερα επιτόκια.

Οι επιλογές δανείου για ενοικίαση διακοπών

Συμβατικό στεγαστικό δάνειο

Οι παραδοσιακοί δανειστές είναι μια επιλογή για δάνειο δεύτερης κατοικίας. Συνήθως, οι δανειστές θα σας ζητήσουν να παρέχετε έως και το 20% της τιμής αγοράς ως προκαταβολή και μπορεί να έχουν άλλες απαιτήσεις, όπως απόδειξη εισοδήματος ή καλό πιστωτικό ιστορικό.

Το πλεονέκτημα της συνεργασίας με παραδοσιακούς δανειστές είναι ότι συχνά προσφέρουν χαμηλότερα επιτόκια και ασφαλή χρηματοδότηση για μακροπρόθεσμες επενδύσεις. Οι δανειστές θα θέλουν αποδείξεις ότι ο δανειολήπτης μπορεί άνετα να αντέξει οικονομικά δύο κατοικίες.

Δάνεια βασισμένα σε περιουσιακά στοιχεία

Τα δάνεια που βασίζονται σε περιουσιακά στοιχεία, γνωστά και ως εμπορικά δάνεια, είναι μια άλλη βιώσιμη επιλογή για επενδύσεις σε ενοικιαζόμενα ακίνητα για διακοπές. Αυτά τα δάνεια χρησιμοποιούν την επένδυση σε ακίνητα (την πραγματική αξία ή τα ίδια κεφάλαιά της) ως εξασφάλιση για την εξασφάλιση του δανείου από τους δανειστές. Αντί για DTI, αξιολογούν το πραγματικό ή δυνητικό εισόδημα του ακινήτου χρησιμοποιώντας τον δείκτη κάλυψης υπηρεσιών χρέους.

Ας υποθέσουμε ότι το ενοίκιο για διακοπές που σκέφτεστε είναι ένα ακίνητο με πολλές μονάδες. Σε αυτήν την περίπτωση, ένα δάνειο που βασίζεται σε περιουσιακά στοιχεία μπορεί να είναι ο τρόπος να προχωρήσουμε. Αυτά τα δάνεια συνάπτονται χρησιμοποιώντας τα έσοδα του ακινήτου. Συχνά έχουν ταχύτερη διαδικασία κλεισίματος και λιγότερη τεκμηρίωση.

Ωστόσο, τα δάνεια που βασίζονται σε περιουσιακά στοιχεία έχουν συνήθως υψηλότερα επιτόκια και μικρότερους όρους αποπληρωμής, καθιστώντας τα λιγότερο ιδανικά για μακροπρόθεσμες επενδύσεις. Εάν ο δανειολήπτης αθετήσει το δάνειο, ο δανειστής αναλαμβάνει τον έλεγχο του ακινήτου. Επίσης συχνά απαιτούν προκαταβολή 20-25% για να μετριάσουν τον κίνδυνο του δανειστή.

Δάνειο με σκληρά χρήματα

Ένα δάνειο σκληρού χρήματος, ή ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο γέφυρας, προσφέρεται κυρίως από ιδιώτες ή εταιρείες για συναλλαγές ακινήτων. Αυτά τα δάνεια χρησιμοποιούνται συνήθως για τη χρηματοδότηση επενδύσεων σε ακίνητα, όπως ενοικιάσεις διακοπών ή ανατροπές σπιτιών που χρειάζονται γρήγορο κλείσιμο χωρίς προσωπικές ή απαιτήσεις εισοδήματος σε επίπεδο ιδιοκτησίας.

Οι δανειστές σκληρού χρήματος προσφέρουν σημαντικά υψηλότερα επιτόκια από τους παραδοσιακούς δανειστές και απαιτούν από τους δανειολήπτες να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο ως εγγύηση για να εξασφαλίσουν το δάνειο.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι αυτά τα δάνεια συνήθως συνοδεύονται από σύντομους όρους αποπληρωμής, τόσο σύντομους όσο 1-3 χρόνια. Ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει μια πιο σημαντική προκαταβολή για να αντισταθμίσει τον κίνδυνο. Οι δανειστές μπορεί να είναι απρόθυμοι να δανείσουν ένα ακίνητο, εάν δεν πιστεύουν ότι θα παράγει αρκετό εισόδημα για να ανακτήσουν γρήγορα την επένδυσή τους.

Αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση

Ορισμένοι επενδυτές επιλέγουν δημιουργικές επιλογές χρηματοδότησης για να χρηματοδοτήσουν την υποθήκη δεύτερης κατοικίας τους. Η αναχρηματοδότηση με μετρητά είναι μια δημοφιλής επιλογή που σας επιτρέπει να δανειστείτε έναντι των ιδίων κεφαλαίων της υπάρχουσας ιδιοκτησίας σας και να τη χρησιμοποιήσετε ως προκαταβολή για το νέο σας ακίνητο ενοικίασης διακοπών.

Ομοίως, μια πιστωτική γραμμή εγχώριας μετοχής (HELOC) είναι ένα δάνειο στο οποίο ο δανειστής συμφωνεί να δανείσει ένα μέγιστο ποσό χρημάτων σε ένα συμφωνημένο χρονικό διάστημα, επιτρέποντας στους δανειολήπτες να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια όπως απαιτείται. Αυτό το στεγαστικό δάνειο μπορεί να χρησιμοποιηθεί κατά την αγορά δεύτερης κατοικίας χρησιμοποιώντας το μετοχικό κεφάλαιο στην κύρια κατοικία. Τα επιτόκια μπορούν να διαπραγματευτούν ανάλογα με την πιστοληπτική σας ικανότητα, αλλά είναι πιθανότατα υψηλότερα από τα συμβατικά δάνεια.

Ιδιωτικός δανειστής

Οι ιδιωτικοί δανειστές χρημάτων προέρχονται από μια πηγή που γνωρίζετε ότι μπορεί να είναι πρόθυμοι να επενδύσουν μαζί σας στο ενοίκιο διακοπών. Αυτοί μπορεί να είναι οικογένεια, φίλοι, συνεπενδυτές ή άλλα άτομα με τα οποία έχετε σχέση. Αυτά τα άτομα δανείζουν τα χρήματά τους σε επενδυτές και συνήθως δεν απαιτούν τέλεια πίστωση.

Αν και τα επιτόκια μπορεί να είναι υψηλότερα από αυτά που θα πρόσφερε ένας παραδοσιακός δανειστής, οι ιδιώτες δανειστές μπορούν να είναι πιο ευέλικτοι όσον αφορά τα χρονοδιαγράμματα αποπληρωμής παρέχοντας ταυτόχρονα γρήγορη πρόσβαση στο κεφάλαιο.

Δάνεια 401 χιλ

Μπορείτε να δανειστείτε έως και το 50% (ή 50.000 $) των συνταξιοδοτικών σας αποταμιεύσεων χωρίς να πληρώσετε φόρους ή πρόστιμα. Οι δανειολήπτες θα πληρώσουν τόκους για όποιο ποσό αποσύρουν. Ωστόσο, ανοδικά, αυτό το ενδιαφέρον επιστρέφει στο 401k και όχι σε έναν ενυπόθηκο δανειστή.

Αν και αυτός μπορεί να είναι ένας πολύ καλός τρόπος για γρήγορη πρόσβαση σε κεφάλαια, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη τον μακροπρόθεσμο αντίκτυπο της λήψης δανείου από τις συνταξιοδοτικές αποταμιεύσεις σας.

Τι να έχετε υπόψη σας

Ερευνήστε τις επιλογές σας και κρατήστε ανοιχτό μυαλό. Αφιερώστε λίγο χρόνο για να εξερευνήσετε ποια χρηματοδότηση θα λειτουργούσε καλύτερα για εσάς. Κοιτάξτε τους τοπικούς δανειστές, τα μεγάλα ιδρύματα και τις διαδικτυακές ευκαιρίες για να δείτε τι μπορεί να είναι το καλύτερο για τη μελλοντική σας επένδυση. Συγκρίνετε τις επιλογές δανείου σας και κατανοήστε τι σημαίνει η καθεμία για εσάς σχετικά με τα χρονοδιαγράμματα αποπληρωμής, τα επιτόκια και άλλους βασικούς παράγοντες για τη λειτουργία μιας βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.

Η χρηματοδότηση απαιτεί χρόνο, αλλά θα θελήσετε να προχωρήσετε γρήγορα μόλις προμηθευτείτε μια καλή επενδυτική συμφωνία. Εάν χρησιμοποιείτε έναν συμβατικό δανειστή, 401k, ή πηγή σκληρού χρήματος, ετοιμαστείτε με μια προέγκριση. Έχοντας χρήματα σε ετοιμότητα, έχετε ένα πλεονέκτημα έναντι άλλων αγοραστών.

Εύρεση επιλογών χρηματοδότησης δεύτερου σπιτιού

Ανεξάρτητα από τον τρόπο χρηματοδότησής σας, η αξιολόγηση της ανοχής κινδύνου και η σύγκριση διαφορετικών επιλογών δανείου είναι απαραίτητη. Θυμηθείτε να συνυπολογίσετε το εισόδημα από ενοίκια στην εξίσωση κατά τον υπολογισμό των αποδόσεων για να διασφαλίσετε ότι θα λάβετε μια σωστή επενδυτική απόφαση. Σκεφτείτε σαν επενδυτής ακινήτων για να μεγιστοποιήσετε τις πιθανότητές σας για μια επιτυχημένη επιχείρηση ενοικίασης διακοπών.

Ένας ευκολότερος τρόπος για να επενδύσετε σε ενοικιάσεις διακοπών

Αν θέλετε να επενδύσετε σε ενοικιάσεις διακοπών χωρίς πονοκεφάλους, τότε το Arrived είναι για εσάς. Περιηγηθείτε στα διαθέσιμα ακίνητά μας και επενδύστε όσο λίγα $100 σε λεπτά.

Οι απόψεις που εκφράζονται σε αυτό το άρθρο είναι μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και δεν προορίζονται για την παροχή ειδικών συμβουλών ή συστάσεων για οποιοδήποτε άτομο ή για οποιοδήποτε συγκεκριμένο προϊόν ασφάλειας ή επένδυσης. Οι απόψεις που αντικατοπτρίζονται στο σχόλιο υπόκεινται σε αλλαγές ανά πάσα στιγμή χωρίς προειδοποίηση. Δείτε τις δηλώσεις αποποίησης ευθύνης του Arrived.