Πώς να χρησιμοποιήσετε το Solo 401k σας για να αγοράσετε ακίνητα

Όταν πρόκειται για ακίνητα, η μόχλευση είναι συχνά το κόλπο για την επιτυχία. Δηλαδή, χρησιμοποιώντας τα χρήματα άλλων για να αυξήσετε την αγοραστική σας δύναμη και, μακροπρόθεσμα, χρησιμοποιήστε αυτά τα επενδυμένα χρήματα για να δημιουργήσετε περισσότερα. Πράγματι, ένα από τα μεγαλύτερα μαθήματα που κάθε αρχάριος επενδυτής ακινήτων πρέπει να μάθει πολύ νωρίς είναι ότι όσο περισσότερο μπορείτε να διαχειριστείτε τον κίνδυνο, τόσο μεγαλύτερη είναι η σταθερότητα του επενδυτικού σας πλοίου σε ακίνητα.

Ένα πράγμα που κάνουν οι έξυπνοι επενδυτές είναι να αγοράζουν ακίνητα μέσω λογαριασμών συνταξιοδότησης. Η ακίνητη περιουσία θεωρείται εναλλακτική επένδυση, που σημαίνει ότι μπορεί να ανήκει σε λογαριασμό συνταξιοδότησης. Ένας αυτοκατευθυνόμενος ατομικός λογαριασμός συνταξιοδότησης ή ο αυτοκατευθυνόμενος IRA (SDIRA) χρησιμοποιείται συχνά για την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ακίνητα, το πλεονέκτημα αυτού είναι ότι τα κέρδη από αυτήν την επένδυση δεν φορολογούνται μέχρι τη συνταξιοδότηση και την απόσυρση ενός ατόμου. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι αγορές ακινήτων που χρησιμοποιούν λογαριασμούς συνταξιοδότησης χρησιμοποιούνται συχνά ως φορολογική στρατηγική.

Εάν είστε αυτοαπασχολούμενος ή έχετε μια ατομική επιχείρηση, το πρόγραμμα Solo 401(k), το οποίο μερικές φορές αναφέρεται επίσης ως Self-Directed 401(k), Individual 401(k) ή One Participant 401(k), μπορεί να παρέχει ένα όχημα μέσω του οποίου θα αγοράσει ακίνητη περιουσία.

Τι είναι ένα Solo 401(k);

Ως ιδιοκτήτης μικρής επιχείρησης, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ένα Solo 401(k) ή Roth Solo 401(k) για να επενδύσετε σε ακίνητα. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι τα παραδοσιακά προγράμματα 401(k) που χρηματοδοτούνται από την εταιρεία δεν προσφέρουν αυτήν την επιλογή και τα προνόμια της επένδυσης σε ακίνητα περιορίζονται μόνο στα συνταξιοδοτικά προγράμματα Solo 401(k). Με ένα αυτοκατευθυνόμενο συνταξιοδοτικό πρόγραμμα, μπορείτε να επενδύσετε τις συνταξιοδοτικές αποταμιεύσεις σας σε διάφορα επενδυτικά οχήματα εκτός από ακίνητα, μερικά από τα οποία περιλαμβάνουν πολύτιμα μέταλλα, ομόλογα, μετοχές, αμοιβαία κεφάλαια, φορολογικές πράξεις, φορολογικά εμπράγματα βάρη κ.λπ.

Μια ποικιλία τύπων ακινήτων μπορούν να αγοραστούν χρησιμοποιώντας τα κεφάλαια ενός Solo 401(k), όπως διαμερίσματα, μονοκατοικίες, πολυκατοικίες, εμπορικά ακίνητα, διαμερίσματα και τροχόσπιτα. Γενικά, οι περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα επιτρέπονται, εκτός από εκείνες που απαγορεύονται ή αφορούν άτομα που έχουν αποκλειστεί.

Τα έξοδα που σχετίζονται με την αγορά και τη συντήρηση του ακινήτου πρέπει να προέρχονται από τον τραπεζικό ή μεσιτικό λογαριασμό Solo 401(k). Αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν υποθήκες, φόρους ιδιοκτησίας, ασφάλιση και τέλη και επισκευές HOA. Η χρήση κεφαλαίων από προσωπικά οικονομικά θεωρείται πρώιμη διανομή και έχει φορολογικές επιπτώσεις. Είναι επίσης σημαντικό να θυμάστε ότι οι αποσβέσεις από ακίνητα που τηρούνται σε λογαριασμό συνταξιοδότησης δεν επιτρέπονται.

Για να επενδύσετε σε ακίνητα χρησιμοποιώντας το Solo 401(k), πρέπει πρώτα να βεβαιωθείτε ότι το πρόγραμμά σας Solo 401(k) σας δίνει την επιλογή να επενδύσετε σε εναλλακτικές επενδύσεις. Για να πληροίτε τα κριτήρια για ένα Solo 401(k), πρέπει να είστε ένα από τα ακόλουθα:

• Αυτοαπασχολούμενος
• Δημιουργώντας ενεργά ένα μέρος του εισοδήματός σας μέσω δραστηριοτήτων αυτοαπασχόλησης
• Ιδιοκτήτης μικρής επιχείρησης χωρίς υπαλλήλους (εκτός από εσάς ή τη σύζυγο)
• Ανεξάρτητος εργολάβος με μερική απασχόληση

Γιατί να χρησιμοποιήσετε ένα Solo 401(k) για να επενδύσετε σε ακίνητα;

Υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα στη χρήση του Solo 401(k) για την αγορά ακινήτων. Μερικά από αυτά περιλαμβάνουν:

Φορολογική αναβολή

Ένα από τα μεγαλύτερα οφέλη από τη χρήση ενός λογαριασμού συνταξιοδότησης, όπως το Solo 401(k), για επενδύσεις σε ακίνητα είναι τα φορολογικά οφέλη που συνοδεύουν αυτήν τη στρατηγική. Ο διάβολος, όπως λένε, είναι στις λεπτομέρειες. Και οι λεπτομέρειες είναι στη σύνθεση. Όταν η επένδυσή σας σε ακίνητη περιουσία αποφέρει αποδόσεις, αντί να πρέπει να πληρώσετε αμέσως φόρο για αυτές τις επιστροφές, μπορείτε να αναβάλλετε τους φόρους, επιτρέποντας στην επένδυσή σας να αυξάνεται απρόσκοπτα και αφορολόγητα.

Επιχειρηματικά δάνεια χωρίς αναγωγή

Ένα δάνειο ακίνητης περιουσίας είναι ένα δάνειο που εξασφαλίζεται από ένα συγκεκριμένο ακίνητο και εξοφλείται χρησιμοποιώντας τις ταμειακές ροές που προκύπτουν από το εν λόγω ακίνητο. Αυτή η ταμειακή ροή περιλαμβάνει έσοδα από ενοίκια και έσοδα από την πώληση του ακινήτου. Όταν οι οφειλέτες αγοράζουν μια επένδυση σε ακίνητα μέσω του Solo 401(k), μπορούν να χρησιμοποιήσουν επιχειρηματικά δάνεια χωρίς πόρους.

Σύμφωνα με τους κανόνες απαγορευμένων συναλλαγών της IRS, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο χωρίς αναγωγή μόνο από άτομο που δεν έχει αποκλεισμό, όπως μια τράπεζα.

Μόχλευση

Θυμάστε αυτή τη μόχλευση για την οποία μιλήσαμε νωρίτερα; Αυτό μπορεί να σου δώσει ένα Solo 401(k). Η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί κεφάλαια και όσο περισσότερα θέλετε να αγοράσετε, τόσο περισσότερα θα χρειαστεί να καταλήξετε. Όταν αγοράζετε ακίνητη περιουσία χρησιμοποιώντας δάνειο χωρίς αναγωγή (τη μόχλευση σας), θεωρείται «ακίνητο που χρηματοδοτείται από χρέος» και υπόκειται στον φόρο ασύνδετου φορολογητέου εισοδήματος επιχειρήσεων (UBTI), ο οποίος μπορεί να φτάσει το 37%. Εκεί εμφανίζεται η ομορφιά του Solo 401(k), το οποίο δεν υπόκειται στους ίδιους κανόνες UBTI με έναν IRA. Οι κανόνες της IRS, συγκεκριμένα η ενότητα 514(c)(9) του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων, επιτρέπουν σε μερικούς αναγνωρισμένους οργανισμούς να απαλλάσσονται από τον φόρο UBTI, συμπεριλαμβανομένων των εγκεκριμένων συνταξιοδοτικών ταμείων και προγραμμάτων. Οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν υπόκεινται επίσης στο Μη Συνδεδεμένο Χρηματοδοτούμενο Εισόδημα (UDFI), το οποίο στο 40% μπορεί να είναι αρκετά σημαντικό.

Τέλος, η προστασία περιουσιακών στοιχείων που προσφέρει καθιστά το Solo 401k εξαιρετικό εργαλείο για επενδύσεις σε ακίνητα—το Solo 401k προστατεύεται από χρεοκοπία και αξιώσεις πιστωτών.

Τρόποι αγοράς ακινήτου μέσω ενός Solo 401(k)

Μερικές διαφορετικές επενδυτικές επιλογές μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την αγορά ακινήτων μέσω ενός Solo 401(k). Εδώ είναι μερικά από τα πιο κοινά:

Αγορά με μετρητά

Αυτός είναι ο απλούστερος τρόπος να χρησιμοποιήσετε το Solo 401(k) σας για να κάνετε μια επένδυση σε ακίνητο και περιλαμβάνει τη χρήση μετρητών μόνο από το Solo 401(k) για τη χρηματοδότηση της αγοράς του ακινήτου. Ουσιαστικά, αυτό σημαίνει ότι μόλις αγοραστεί το ακίνητο, το Solo 401(k) κατέχει το ακίνητο δωρεάν και καθαρό χωρίς χρηματοδότηση χρέους.

Δάνειο χωρίς αναγωγή

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, ένα δάνειο χωρίς αναγωγή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αγορά ακινήτου μέσω δανείου από τράπεζα ή άλλο δανειστή. Δεν μπορείτε να δανειστείτε από συγγενείς, συμπεριλαμβανομένου συζύγου, φυσικών ή θετών γονέων ή οποιασδήποτε επιχείρησης που ανήκει στον ιδιοκτήτη του Solo 401(k) ή σε μέλη της οικογένειας.

Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης (LLC)

Ενώ μια αγορά ακινήτου μπορεί να πραγματοποιηθεί απευθείας μέσω του λογαριασμού Solo 401(k), μπορείτε επίσης να επιλέξετε να κάνετε την αγορά μέσω μιας ειδικής εταιρείας εμπιστοσύνης. Θα χρειαστείτε έναν αριθμό αναγνώρισης εργοδότη ή EIN για την LLC, που θα σας επιτρέπει να ανοίξετε έναν τραπεζικό λογαριασμό. Αυτός ο λογαριασμός μπορεί στη συνέχεια να χρηματοδοτηθεί χρησιμοποιώντας χρήματα από το Solo 401(k).

Ενοικιαστές σε Κοινή αγορά

Αυτός είναι ένας τρόπος για να αγοράσετε ακίνητο μέσω ενός μείγματος προσωπικών κεφαλαίων και κεφαλαίων Solo 401(k). Αυτή η μέθοδος σάς επιτρέπει να συνεργάζεστε με άλλους επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων των μελών της οικογένειας, για την αγορά του ακινήτου, με διαχωρισμό της ιδιοκτησίας βάσει όρων που έχουν συμφωνηθεί. Τα έξοδα για το ακίνητο μοιράζονται επίσης μεταξύ των ιδιοκτητών.

Η διαδικασία των 6 βημάτων

Ακολουθούν τα βήματα που θα πρέπει να ακολουθήσετε όταν χρησιμοποιείτε το Solo 401(k) που κατευθύνεστε μόνοι σας για να κάνετε μια αγορά ακινήτων.

Βήμα 1: Ανοίξτε το Solo 401(k)

Το πρώτο βήμα, φυσικά, είναι να ανοίξετε έναν λογαριασμό Solo 401(k). Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο χρησιμοποιώντας αυτό το Solo 401(k), το ακίνητο θα καταχωρείται στο όνομα του προγράμματος Solo 401(k). Θα θελήσετε να διασφαλίσετε ότι ο πάροχος του σχεδίου σας προσφέρει την επιλογή να επενδύσετε σε εναλλακτικές επενδύσεις, όπως ακίνητα.

Βήμα 2: Χρηματοδοτήστε το Solo 401(k)

Μόλις ανοίξετε ένα Solo 401(k), το επόμενο βήμα είναι να χρηματοδοτήσετε αυτόν τον λογαριασμό. Μπορείτε να κάνετε ετήσιες συνεισφορές, να μεταφέρετε από άλλα κατάλληλα προγράμματα ή να κάνετε απευθείας ανατροπή από παραδοσιακούς IRA, SEP IRA και SIMPLE IRA. Η μετατροπή κεφαλαίων συνταξιοδότησης προ φόρων ή η πραγματοποίηση μιας φορολογικής έκπτωσης ή συνεισφοράς μετά τη φορολογία Roth IRA είναι ένας κοινός τρόπος χρηματοδότησης του Solo 401(k). Θα θέλετε να το προγραμματίσετε εκ των προτέρων, επειδή η επεξεργασία των μεταφορών μεταξύ λογαριασμών διαρκεί μία ή δύο εβδομάδες.

Βήμα 3: Επιλέξτε τη μέθοδο που θα χρησιμοποιήσετε για να αγοράσετε το ακίνητο

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, υπάρχουν πολλοί τρόποι με τους οποίους μπορείτε να επιλέξετε να αγοράσετε ένα ακίνητο, συμπεριλαμβανομένης μιας αγοράς με μετρητά, χρηματοδότησης χρέους, δημιουργίας LLC ή με αγορά TIC (Tenants in Common). Αποφασίστε ποια μέθοδο θα χρησιμοποιήσετε, ώστε να μπορείτε να ετοιμάσετε τα έγγραφα και τις λεπτομέρειες.

Βήμα 4: Συντάξτε την προσφορά

Αυτό το επόμενο βήμα θα εξαρτηθεί από τις μεθόδους που χρησιμοποιείτε για να κάνετε την αγορά ακινήτου. Στην περίπτωση μιας προσφοράς με μετρητά, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι αναφέρετε το Solo 401(k) ως αγοραστή και όχι εσείς προσωπικά. Το Solo 401(k) θεωρείται ξεχωριστός επενδυτής και νομική οντότητα από εσάς και η ιδιοκτησία του ακινήτου θα είναι στο όνομα του Solo 401(k).

Βήμα 5: Εξασφαλισμένη κατάθεση

Θα χρειαστεί να κάνετε ξανά κατάθεση για το ακίνητο, χρησιμοποιώντας κεφάλαια Solo 401(k).

Βήμα 6: Κλείσιμο

Μόλις οριστικοποιηθεί η συμφωνία, ο διαχειριστής του Solo 401(k) και ο κάτοχος του λογαριασμού, που είστε εσείς, θα εγκρίνουν και θα υπογράψουν τα έγγραφα αγοράς ακινήτου και θα τα υποβάλουν στον πράκτορα κλεισίματος. Υποθέτοντας ότι πρόκειται για αγορά με μετρητά, θα μεταφέρετε το υπόλοιπο των χρημάτων και θα πληρώσετε όλα τα έξοδα κλεισίματος.

Η κατώτατη γραμμή

Το Solo 401(k) είναι ένας φανταστικός τρόπος για να χρηματοδοτήσετε μια επένδυση σε ακίνητα, ειδικά αν είστε ατομικός επιχειρηματίας ή ιδιοκτήτης μικρής επιχείρησης που μπορείτε να επωφεληθείτε από την αναβολή φόρου και να αξιοποιήσετε αυτή την επιλογή.