Τι είναι η Απόσβεση;

Προτού συνάψετε ένα δάνειο για τη χρηματοδότηση της επένδυσης σας σε ακίνητα, είναι σημαντικό να γνωρίζετε πώς λειτουργεί η διαδικασία αποπληρωμής του δανείου. Η απόσβεση είναι ένα βασικό κομμάτι αυτής της διαδικασίας για τα περισσότερα είδη δανείων.

Βασικά φαγητά:

• Η απόσβεση είναι μια λογιστική τεχνική που μειώνει την αξία ενός δανείου σε μια καθορισμένη χρονική περίοδο.
• Το πρόγραμμα απόσβεσης εξαρτάται από τον τύπο του δανείου ή της υποθήκης που έχετε στο σπίτι ή το ενοικιαζόμενο ακίνητο.
• Υπάρχουν τρεις συνήθεις τύποι χρονοδιαγραμμάτων απόσβεσης: πλήρως αποσβεσμένες, αρνητικές αποσβέσεις και θετικές αποσβέσεις.
• Η απόσβεση διαφέρει από την απόσβεση, αλλά και οι δύο είναι βασικές έννοιες για να κατανοήσουν οι επενδυτές ακινήτων.

Τι είναι η Απόσβεση;

Η Investopedia ορίζει την απόσβεση ως «μια λογιστική τεχνική που χρησιμοποιείται για την περιοδική μείωση της λογιστικής αξίας ενός δανείου ή ενός άυλου περιουσιακού στοιχείου για μια καθορισμένη χρονική περίοδο».

Με απλά λόγια, είναι η διαδικασία προκαταβολής πληρωμών δανείου, έτσι ώστε οι προηγούμενες πληρωμές να οδηγούν στην πρόωρη εξόφληση των τόκων, έτσι η πληρωμή του δανείου μειώνεται με την πάροδο του χρόνου.

Το πιο απλό παράδειγμα απόσβεσης στα ακίνητα είναι τα δάνεια με ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI). Η ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων είναι ένας τύπος ασφάλισης στεγαστικών δανείων που απαιτούν οι περισσότεροι δανειστές όταν κάνετε μια προκαταβολή μικρότερη από 20%. Σε αυτό το σενάριο, το πρόγραμμα απόσβεσης έχει μεγαλύτερες πληρωμές προκαταβολικά έως ότου ο δανειολήπτης φτάσει το ποσό της προκαταβολής του 20% και δεν χρειάζεται πλέον το PMI.

Ετσι δουλευει.

Ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα σπίτι για 250.000 $, αλλά μπορείτε να αφήσετε μόνο το 10% ή 25.000 $. Ως αποτέλεσμα, ο δανειστής σας απαιτεί PMI. Οι πληρωμές στεγαστικών δανείων σας θα είναι υψηλότερες μέχρι να καλύψετε το απαιτούμενο ποσό προκαταβολής των 50.000 $. Μετά από αυτό, η μηνιαία πληρωμή του δανείου σας θα μειωθεί.

10 όροι απόσβεσης που πρέπει να γνωρίζετε

1. Χρονοδιάγραμμα αποσβέσεων. Ένα πρόγραμμα απόσβεσης δείχνει πώς εξελίσσεται η διάρκεια του δανείου σας. Όταν το ελέγξετε, θα μπορείτε να δείτε πώς ένα μεγαλύτερο μερίδιο της πληρωμής σας πηγαίνει προς την εξόφληση του κεφαλαίου του δανείου έως ότου το ποσό του δανείου εξοφληθεί πλήρως στο τέλος της θητείας σας.
2. Άυλο περιουσιακό στοιχείο. Ένα άυλο περιουσιακό στοιχείο είναι ένα περιουσιακό στοιχείο χωρίς φυσική μορφή, όπως η πνευματική ιδιοκτησία. Είναι ένα μακροπρόθεσμο περιουσιακό στοιχείο που αποκτά αξία από έτος σε έτος.
3. Επιτόκιο. Το επιτόκιο είναι το ποσό που χρεώνει ο δανειστής σε έναν δανειολήπτη για το δάνειο και υπολογίζεται ως ποσοστό του υπολοίπου του κεφαλαίου. Τα επιτόκια των δανείων συνήθως σημειώνονται σε ετήσια βάση, γνωστά ως ετήσιο επιτόκιο (APR).
4. Πληρωμές τόκου. Οι πληρωμές τόκων είναι οι πληρωμές που κάνει ένας δανειολήπτης εκτός από την αποπληρωμή του κεφαλαίου ενός δανείου. Πληρώνονται με κανονικό πρόγραμμα, συνήθως μηνιαία, και με ετήσιο επιτόκιο που καθορίζεται κατά την έναρξη του δανείου.
5. Υπόλοιπο δανείου. Αυτό είναι το ποσό του χρέους που οφείλεται στην αρχή της περιόδου του δανείου. Εάν μόλις ξεκινάτε το δάνειό σας, αυτό μπορεί να είναι το αρχικό ποσό του δανείου. Εάν πραγματοποιείτε ήδη πληρωμές, αυτό είναι το ποσό που μεταφέρθηκε από τον προηγούμενο μήνα.
6. Διάρκεια δανείου. Η διάρκεια του δανείου είναι η χρονική περίοδος ή η διάρκεια μέχρι την εξόφληση του δανείου. Αυτό είναι συνήθως 60 μήνες ή πέντε χρόνια για ένα δάνειο αυτοκινήτου και μια υποθήκη 30 ετών.
7. Υπόλοιπο κεφαλαίου ή ποσό κεφαλαίου. Αυτό είναι το ποσό που ένας δανειστής δανείζει έναν δανειολήπτη. Είναι αυτό που πρέπει να επιστρέψει ο δανειολήπτης, συν τυχόν πληρωμές τόκων.
8. Πληρωμές κεφαλαίου. Η πληρωμή κεφαλαίου είναι απλώς μια πληρωμή που πραγματοποιείται προς το αρχικό ποσό ενός οφειλόμενου δανείου – το υπόλοιπο κεφαλαίου. Οι πληρωμές κεφαλαίου μπορεί να είναι είτε μερικά ποσά του οφειλόμενου ποσού είτε το πλήρες ποσό του δανείου.
9. Ενσώματο περιουσιακό στοιχείο. Ένα ενσώματο περιουσιακό στοιχείο είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που έχει φυσική μορφή. Υπάρχουν δύο τύποι ενσώματων περιουσιακών στοιχείων: απόθεμα και πάγια στοιχεία. Απόθεμα είναι τα περιουσιακά στοιχεία που παράγονται από μια εταιρεία, συμπεριλαμβανομένων των πρώτων υλών. Τα πάγια στοιχεία είναι ενσώματα περιουσιακά στοιχεία που κατέχει η εταιρεία για την παραγωγή αγαθών ή την παροχή υπηρεσιών, όπως ενοικίαση ακινήτων, μηχανημάτων ή οχημάτων.
10. Χρήσιμη ζωή. Η ωφέλιμη ζωή ενός περιουσιακού στοιχείου είναι μια εκτίμηση της μέσης περιόδου, συνήθως σε χρόνια, ένα περιουσιακό στοιχείο θεωρείται χρησιμοποιήσιμο πριν η αξία του αποσβεστεί πλήρως.

3 είδη χρονοδιαγραμμάτων απόσβεσης

Οι δανειστές χρησιμοποιούν διαφορετικές μεθόδους απόσβεσης για να δημιουργήσουν το πρόγραμμα απόσβεσης ή πληρωμών ενός δανείου. Παρακάτω είναι μια επισκόπηση των τριών πιο συνηθισμένων τύπων χρονοδιαγραμμάτων απόσβεσης.

Πλήρως αποσβεσμένα δάνεια

Ένα πλήρως αποσβεσμένο δάνειο είναι όπου ο δανειολήπτης πραγματοποιεί πληρωμές σύμφωνα με το αρχικό πρόγραμμα απόσβεσης του δανείου. Ως αποτέλεσμα, το δάνειο καταβάλλεται πλήρως στο τέλος της περιόδου του δανείου.

Αρνητική Απόσβεση

Με αρνητική απόσβεση, ο δανειολήπτης πραγματοποιεί τις απαιτούμενες ελάχιστες πληρωμές, αλλά το οφειλόμενο ποσό αυξάνεται συνεχώς επειδή το ελάχιστο δεν καλύπτει το κόστος των τόκων. Ως αποτέλεσμα, το χρέος του δανειολήπτη αυξάνεται με κάθε πληρωμή.

Θετική Απόσβεση

Με θετική απόσβεση, οι δανειστές απαιτούν από τους δανειολήπτες να αποπληρώσουν μέρος του υπολοίπου του κεφαλαίου με κάθε πληρωμή δανείου. Ως αποτέλεσμα, το υπόλοιπο του δανείου μειώνεται με κάθε πληρωμή.

Πώς λειτουργεί η απόσβεση στα ακίνητα;

Η απάντηση σε αυτή την ερώτηση εξαρτάται από το είδος του δανείου που έχει ένας ιδιοκτήτης σπιτιού ή επενδυτής στο ακίνητο. Ακολουθεί μια ανάλυση των πιο συνηθισμένων τύπων δανείων.

Στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο

Ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου έχει σταθερό επιτόκιο καθ’ όλη τη διάρκεια του δανείου και προβλέψιμη μηνιαία πληρωμή. Στην αρχή μιας υποθήκης με σταθερό επιτόκιο, ένα υψηλότερο μέρος της μηνιαίας πληρωμής εφαρμόζεται στους τόκους. Με την πάροδο του χρόνου, αυτό αλλάζει και μεγαλύτερο μέρος της μηνιαίας πληρωμής εφαρμόζεται στο κεφάλαιο καθώς μειώνεται το υπόλοιπο τόκων.

Στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο (ARMs)

Ένα στεγαστικό δάνειο με προσαρμοζόμενο επιτόκιο (ARM) είναι ένα στεγαστικό δάνειο όπου το επιτόκιο προσαρμόζεται με την πάροδο του χρόνου ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς. Τα περισσότερα ARM έχουν μια περίοδο γνωριμίας όπου ο δανειολήπτης πληρώνει ένα σταθερό επιτόκιο. Μετά το πέρας της εισαγωγικής περιόδου, ο δανειστής προσαρμόζει το επιτόκιο ώστε να αντικατοπτρίζει τις συνθήκες της αγοράς. Μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί.

Υποθήκη μόνο με τόκους

Μια υποθήκη μόνο με τόκους είναι εκείνη όπου πληρώνετε τόκους μόνο τα πρώτα πολλά χρόνια του δανείου, συνήθως εισαγωγικά 10 χρόνια για μια υποθήκη 30 ετών. Μειώνει τις αρχικές μηνιαίες πληρωμές σας, αλλά αυξάνονται σημαντικά μετά την εισαγωγική περίοδο, όταν πραγματοποιείτε πληρωμές κεφαλαίου και τόκων για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου.

Υποθήκη Balloon

Ένα στεγαστικό δάνειο είναι ένα στεγαστικό δάνειο με μεγάλη, εφάπαξ πληρωμή που οφείλεται στο τέλος της περιόδου της υποθήκης. Τα στεγαστικά δάνεια μπαλόνι μπορούν να δομηθούν με πολλούς τρόπους. Ορισμένες μπορεί να ξεκινούν με πληρωμές μόνο με τόκους και άλλες μπορεί να απαιτούν μηνιαίες πληρωμές κεφαλαίου και τόκων. Ωστόσο, σε κάθε στεγαστικό δάνειο, ο δανειολήπτης θα πρέπει να πληρώσει ένα εφάπαξ ποσό κατά τη διάρκεια του δανείου.

Πώς να υπολογίσετε τις αποσβέσεις

Το Bankrate έχει μια εξαιρετική αριθμομηχανή απόσβεσης. Χρησιμοποιήστε το για να πάρετε μια ιδέα για το πώς η απόσβεση θα επηρεάσει τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων σας και ένα δείγμα πίνακα απόσβεσης.

Αποσβέσεις έναντι αποσβέσεων

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, η απόσβεση είναι η λογιστική πρακτική της κατανομής του κόστους ενός δανείου ή ενός άυλου περιουσιακού στοιχείου στην ωφέλιμη ζωή του. Είναι ένας τρόπος εξόφλησης του χρέους σε ίσες δόσεις που περιλαμβάνουν ποικίλα ποσά τόκων και κεφαλαίου κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου.

Η απόσβεση είναι «μια λογιστική μέθοδος που χρησιμοποιείται για τον επιμερισμό του κόστους ενός ενσώματος ή φυσικού περιουσιακού στοιχείου κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του», σύμφωνα με την Investopedia. Αναφέρεται στη δαπάνη ενός πάγιου στοιχείου κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του. Στα ακίνητα η απόσβεση είναι χρησιμοποιείται για την έκπτωση του κόστους αγοράς και βελτίωσης ενός ακινήτου.

Κλείσιμο σκέψεις

Η απόσβεση είναι μια σημαντική έννοια που πρέπει να κατανοήσετε γιατί, τελικά, θα σας βοηθήσει να προσδιορίσετε τον τύπο της υποθήκης που λειτουργεί καλύτερα για εσάς. Χρησιμοποιήστε τις παραπάνω πληροφορίες για να μιλήσετε με τον κτηματομεσίτη και τον οικονομικό σας σύμβουλο.