Τι είναι η ασφάλιση στεγαστικών δανείων;

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, χρειάζεστε μια προκαταβολή, δηλαδή ένα ορισμένο ποσοστό της τιμής αγοράς που καταβάλλεται προκαταβολικά σε μετρητά. Αυτή η προκαταβολή είναι συνήθως 20% ή περισσότερο—το υπόλοιπο είναι η υποθήκη που δανείζεστε από μια τράπεζα ή άλλο δανειστή—αλλά δεν είναι πάντα δυνατό για έναν αγοραστή σπιτιού να βρει αυτό το ποσό. Σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι ακόμα δυνατό να αγοράσετε ένα σπίτι με χαμηλή προκαταβολή, αλλά θα σας ζητηθεί να συνάψετε ασφάλιση στεγαστικού δανείου, η οποία προστατεύει τον δανειστή σε περίπτωση αθέτησης υποχρέωσης.

Σε αυτό το άρθρο, θα μιλήσουμε για το τι είναι η ασφάλιση στεγαστικών δανείων, τις καταστάσεις στις οποίες θα τη χρειαστείτε και πώς να απαλλαγείτε από αυτήν αφού εξοφλήσετε ένα μέρος της υποθήκης σας.

Τι είναι η ασφάλιση στεγαστικών δανείων;

Με απλά λόγια, η ασφάλιση στεγαστικών δανείων είναι ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο για την προστασία του ενυπόθηκου δανειστή. Ο δανειολήπτης του στεγαστικού δανείου το πληρώνει.

Σκεφτείτε το ως εξής: όταν δανείζεστε χρήματα για την ιδιοκτησία σπιτιού, ο δανειστής θέλει να είναι σίγουρος ότι θα μπορείτε να εξοφλήσετε αυτό το ποσό και να πληρώσετε τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου χωρίς προβλήματα. Ένας τρόπος για να διασφαλίσετε ότι αγοράζετε ένα ακίνητο που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά είναι να ζητήσετε προκαταβολή—συνήθως το 20% της αξίας του ακινήτου. Ο δανειστής σας δίνει μια υποθήκη για τα υπόλοιπα. Ωστόσο, ο δανειστής βρίσκεται σε πιο επικίνδυνη κατάσταση εάν δεν μπορείτε να καταλήξετε στο 20%. Η μηνιαία ή ετήσια ασφάλιση στεγαστικών δανείων επιτρέπει στον δανειστή να μετριάσει αυτόν τον κίνδυνο. Αυτό επιτρέπει στον αγοραστή να αγοράσει ένα σπίτι χωρίς να βρει ένα σημαντικό ποσό μετρητών προκαταβολικά, ενώ παράλληλα διασφαλίζει ότι ο δανειστής δεν κινδυνεύει σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων του οφειλέτη.

Σε ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο (δηλαδή, ένα στεγαστικό δάνειο που δεν είναι ομοσπονδιακά εγγυημένο ή ασφαλισμένο), ένας δανειστής θα σας ζητήσει να πληρώσετε για ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων ή PMI εάν καταβάλλετε προκαταβολή λιγότερο από 20%.

Πώς λειτουργεί η ασφάλιση στεγαστικών δανείων;

Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων προστατεύει τον ενυπόθηκο δανειστή και όχι τον αγοραστή. Εάν χάσετε ή υστερήσετε στις πληρωμές σας, θα μπορούσατε και πάλι να προχωρήσετε σε αποκλεισμό, να χάσετε το σπίτι σας και να σημειώσετε σημαντική πτώση στο πιστωτικό σας σκορ.

Ο τρόπος λειτουργίας είναι απλός: Ο δανειστής επιλέγει την ασφαλιστική εταιρεία στεγαστικών δανείων και στη συνέχεια, συνήθως, θα προσθέσει τον λογαριασμό στη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου. Αυτό που μεταφράζεται σε οικονομικά για εσάς είναι μια αύξηση στο κόστος του δανείου σας και μια υψηλότερη μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου. Η συνεισφορά σας PMI χρησιμοποιείται για την πληρωμή ενός μέρους του κεφαλαίου για την κάλυψη του δανειστή σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων ή διακοπής πληρωμών. Εναλλακτικά, μπορείτε να πληρώσετε το προκαταβολικό ασφάλιστρο υποθήκης εφάπαξ κατά την έναρξη του δανείου σας.

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι η ασφάλιση στεγαστικών δανείων δεν είναι η ίδια με την ασφάλιση ζωής υποθηκών. Ο αγοραστής συνάπτει επίσης ασφάλιση ζωής υποθήκης, αλλά ως ασφαλιστήριο συμβόλαιο ιδιοκτητών σπιτιού που αποπληρώνει το υπόλοιπο στεγαστικό δάνειο εάν ο αγοραστής πεθάνει ενώ εξακολουθεί να οφείλει την υποθήκη. Λαμβάνεται για την προστασία της οικογένειας ή των εξαρτώμενων μελών του δανειολήπτη, όχι του δανειστή.

Ποιο είναι το κόστος της ασφάλισης στεγαστικών δανείων;

Θα καταλήξετε να πληρώνετε μεταξύ 1 και 3% της τιμής αγοράς του σπιτιού σας σε PMI, αλλά τα ετήσια ασφάλιστρα μπορεί να διαφέρουν πολύ ανάλογα με ορισμένους παράγοντες. Αυτά περιλαμβάνουν:

• Τύπος PMI
• Σταθερό ή ρυθμιζόμενο επιτόκιο
• Διάρκεια υποθήκης
• Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV).
• Ασφαλιστική κάλυψη που απαιτείται από τον δανειστή
• Πιστωτική βαθμολογία, καθώς και άλλοι παράγοντες κινδύνου που εντόπισε ο δανειστής
• Αξία σπιτιού
• Εάν το ασφάλιστρο επιστρέφεται

Οτιδήποτε αυξάνει τον κίνδυνο για τον δανειστή θα αυξήσει επίσης το ασφάλιστρο για το PMI σας. Για παράδειγμα, εάν έχετε χαμηλό πιστωτικό σκορ και προκαταβολή 3%, ο PMI σας θα είναι πολύ υψηλότερος από ό,τι για έναν αγοραστή με παρόμοια αξία κατοικίας, αλλά που έχει καταβάλει το 10% και έχει καλή πίστωση.

Ορισμένες πολιτικές PMI θα επιτρέψουν επίσης μια φθίνουσα ανανέωση. Δηλαδή, το ασφάλιστρο PMI θα μειώνεται κάθε χρόνο καθώς τα ίδια κεφάλαιά σας αυξάνονται και ο κίνδυνος μειώνεται. Άλλες πολιτικές, γνωστές ως πολιτικές συνεχούς ανανέωσης, βασίζονται στο αρχικό ποσό του δανείου και δεν προσφέρουν καμία αλλαγή για τα πρώτα δέκα χρόνια.

Τα οφέλη της ασφάλισης στεγαστικών δανείων

Με τις αξίες των κατοικιών σε άνοδο, μπορεί να είναι δύσκολο να βρεθεί η κατάθεση 20% που απαιτείται από τους περισσότερους δανειστές για να αγοράσουν ένα σπίτι. Για πολλούς αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά, η δυνατότητα να ανέβουν στη σκάλα του ακινήτου και να εξοικονομήσουν τα χρήματα που πληρώνουν για το ενοίκιο και να τα βάλουν σε υποθήκη μπορεί να είναι μια συναρπαστική στιγμή, αλλά η εξοικονόμηση χρημάτων για μια σημαντική προκαταβολή μπορεί να είναι δύσκολη. ιδιαίτερα τα χρόνια που ακολούθησαν την πανδημία.

Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων επιτρέπει στους αγοραστές να αγοράσουν ένα σπίτι, ενώ διαβεβαιώνει τους δανειστές ότι προστατεύονται εάν τα πράγματα πάνε νότια. Αφού καταβάλετε το 20% μέσω των μηνιαίων πληρωμών του στεγαστικού σας δανείου, μπορείτε να ζητήσετε ακύρωση της ασφάλισης ή αναχρηματοδότηση για καλύτερη συμφωνία.

Τύποι ασφάλισης στεγαστικών δανείων

Ο τύπος της ασφάλισης στεγαστικών δανείων που θα λάβετε θα εξαρτηθεί από διάφορους παράγοντες, ο κύριος μεταξύ αυτών είναι ο τύπος της υποθήκης που έχετε. Εδώ είναι οι διαφορετικοί τύποι ασφάλισης στεγαστικών δανείων που προσφέρονται.

Ασφάλιση στεγαστικών δανείων που πληρώνεται από δανειολήπτη

Όταν μιλάμε για PMI, αυτός είναι συνήθως ο τύπος ασφάλισης στεγαστικών δανείων για τον οποίο μιλάμε. Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων που πληρώνεται από τον δανειολήπτη ή το BPMI συνήθως εισάγεται στη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου, με ελάχιστη ή καθόλου αρχική πληρωμή που απαιτείται κατά το κλείσιμο. Αφού πληρώσετε περισσότερο από το 20% της αξίας του σπιτιού, μπορείτε να ζητήσετε από τον δανειστή σας να ακυρώσει την ασφάλιση.

Ασφάλιση στεγαστικών δανείων που πληρώνεται από τον δανειστή

Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων επί πληρωμή (LPMI) αναφέρεται στην ασφάλιση στεγαστικών δανείων στην οποία ο δανειστής πληρώνει την ασφάλιση στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, το επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι πολύ υψηλότερο—συνήθως έως και 0,5% περισσότερο. Το LPMI είναι επίσης ενσωματωμένο στο πρόγραμμα πληρωμών για ολόκληρη τη διάρκεια του δανείου, επομένως δεν είναι κάτι που θα μπορείτε να ακυρώσετε μόλις φτάσετε ένα συγκεκριμένο ποσό ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι.

Ασφάλιση στεγαστικών δανείων FHA (MIP)

Ενώ η ασφάλιση στεγαστικών δανείων που πληρώνεται από τον δανειολήπτη και η ασφάλιση στεγαστικών δανείων είναι οι πιο συνηθισμένοι τύποι ασφάλισης στεγαστικών δανείων για συμβατικά δάνεια, για τα στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από το κράτος, οι επιλογές τείνουν να είναι διαφορετικές. Όταν λαμβάνετε ένα δάνειο Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης ή FHA, για παράδειγμα, θα σας ζητηθεί να πληρώσετε ένα εγκεκριμένο ασφάλιστρο υποθήκης. Αυτό είναι ένα υποχρεωτικό ασφάλιστρο, ανεξάρτητα από το μέγεθος της προκαταβολής, και κοστίζει το ίδιο, ανεξάρτητα από το πιστωτικό σας σκορ. Στις περισσότερες περιπτώσεις, θα σας ζητηθεί να πληρώσετε την ασφάλιση υποθήκης για τη διάρκεια του δανείου, εκτός εάν κάνετε προκαταβολή 10% ή περισσότερο. Σε αυτήν την περίπτωση, το MIP αφαιρείται μετά από 11 χρόνια.

Πώς να σταματήσετε να πληρώνετε ασφάλιση στεγαστικών δανείων

Ενώ η ασφάλιση στεγαστικών δανείων σάς επιτρέπει να ανεβείτε στη σκάλα του ακινήτου και να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς σημαντική προκαταβολή, έχει υψηλό κόστος. Υπάρχουν, ωστόσο, τρόποι για να αποφύγετε την πληρωμή της ασφάλισης στεγαστικών δανείων και —αν την πληρώνετε— να σταματήσετε μόλις πληροίτε ορισμένες προϋποθέσεις. Εδώ είναι τι πρέπει να έχετε κατά νου:

1. Βάλτε κάτω 20% ή περισσότερο: Ο ευκολότερος τρόπος για να αποφύγετε την ασφάλιση στεγαστικών δανείων είναι να καταβάλετε τουλάχιστον το 20% της αξίας του σπιτιού ως προκαταβολή. Αυτό μπορεί να είναι δύσκολο να γίνει εάν μόλις ξεκινήσατε να αποταμιεύετε ή είστε ακόμα σε λιγότερο από 10%. Ωστόσο, εάν είστε αρκετά κοντά στο 20%, ίσως αξίζει να κάνετε αυτήν την επιπλέον ώθηση και να φτάσετε στο όριο του 20% για να αποφύγετε όλες τις πρόσθετες χρεώσεις που θα συνοδεύουν έναν PMI.
2. Πάρτε μια δεύτερη υποθήκη: Αναφέρεται ως “piggybacking”, αυτό συμβαίνει όταν ένας αγοραστής συνάπτει δύο στεγαστικά δάνεια—το πρώτο περιορίζεται στο 80% της αξίας του σπιτιού και το δεύτερο χρησιμοποιείται για τη χρηματοδότηση του υπολοίπου. Η δεύτερη υποθήκη είναι συχνά με πολύ υψηλότερο επιτόκιο και απαιτεί προκαταβολή τουλάχιστον 10%.
3. Λάβετε ένα δάνειο με κρατική υποστήριξη: Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για δάνειο Υπουργείου Υποθέσεων Βετεράνων ή VA ή δάνειο USDA, δεν χρειάζεται να λάβετε ασφάλιση στεγαστικών δανείων, αν και οι χρεώσεις χρηματοδότησης σχετίζονται και με τα δύο.
4. Πληρώστε το δάνειό σας: Καθώς πληρώνετε το δάνειό σας και λαμβάνετε περισσότερα ίδια κεφάλαια στο σπίτι, συνεχίστε να παρακολουθείτε την αγοραία αξία του σπιτιού σας και το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου. Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων βασίζεται στην αναλογία δανείου προς αξία (LTV). Μόλις το υπόλοιπο του κεφαλαίου του δανείου σας πέσει κάτω από το 80% της αξίας ή της τιμής αγοράς του σπιτιού σας, μπορείτε είτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης είτε να επικοινωνήσετε με τον δανειστή σας για να εξαλείψετε το PMI. Σύμφωνα με τον Νόμο για την Προστασία των Ιδιοκτητών Κατοικίας, οι δανειστές πρέπει να ακυρώσουν την ασφάλιση υποθήκης μόλις το υπόλοιπό σας φτάσει στο 78 τοις εκατό της αρχικής τιμής αγοράς ή μόλις φτάσετε στο μέσο του προγράμματος απόσβεσης, για παράδειγμα, 15 χρόνια υποθήκης 30 ετών.

Συμπέρασμα

Το να ξεκινήσετε με το real estate μπορεί να είναι δύσκολο, ειδικά ως αγοραστής για πρώτη φορά, επομένως κάθε βοήθεια που μπορείτε να λάβετε είναι ευπρόσδεκτη. Αυτό είναι όπου η ασφάλιση στεγαστικών δανείων μπορεί να είναι χρήσιμη για πιθανούς ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν έχουν ακόμη την κατάθεση του 20% που χρειάζονται για να λάβουν μια συμβατική υποθήκη. Με την ασφάλιση στεγαστικών δανείων, δίνετε στον δανειστή ηρεμία, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι τα χρήματα που έχετε κερδίσει με κόπο θα διατεθούν σε ένα περιουσιακό στοιχείο που κατέχετε.