Τι είναι η επιστροφή μετρητών σε μετρητά στην ακίνητη περιουσία;

Εάν είστε επενδυτής ακινήτων ή ιδιοκτήτης ενοικίασης ακινήτων, οι ταμειακές ροές είναι μια σημαντική μέτρηση για την αξιολόγηση της αξίας των επενδύσεών σας. Η μέτρηση απόδοσης μετρητών σε μετρητά είναι μια από τις πιο συχνά χρησιμοποιούμενες μετρήσεις ταμειακών ροών που μπορεί να σας δώσει πολύτιμες πληροφορίες για το πόσο καλά αποδίδει το ενοικιαζόμενο ακίνητό σας με βάση τα πραγματικά μετρητά που έχετε λάβει.

Αυτή η ανάρτηση ιστολογίου θα εξετάσει την απόδοση μετρητών σε μετρητά και θα εξηγήσει γιατί είναι μια βασική μέτρηση για τους επενδυτές ακινήτων και τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Θα συζητήσουμε επίσης τον τρόπο υπολογισμού της απόδοσης μετρητά σε μετρητά και θα παρέχουμε συμβουλές για την ερμηνεία των αποτελεσμάτων, ώστε να μπορείτε να λαμβάνετε καλύτερες επενδυτικές αποφάσεις.

Η κατανόηση της απόδοσης μετρητών σε μετρητά είναι απαραίτητη εάν ξεκινάτε ως επενδυτής ή είστε στο παιχνίδι για χρόνια. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε περισσότερα!

Τι είναι η επιστροφή μετρητών σε μετρητά?

Η απόδοση μετρητών σε μετρητά (ή η απόδοση CoC) μετρά την ετήσια ταμειακή ροή προ φόρων από μια επένδυση σε ακίνητα. Είναι μια από τις πιο σημαντικές μετρήσεις που χρησιμοποιούνται στον κλάδο των ακινήτων. Βοηθά τους επενδυτές να προσδιορίσουν την πραγματική ή την εκτιμώμενη ταμειακή τους ροή προ φόρων με βάση το ετήσιο εισόδημα που κερδίζουν από μονοκατοικίες, ενοίκια διακοπών και ενοικιαζόμενα ακίνητα για πολλές οικογένειες διαιρούμενο με το ποσό των μετρητών που επενδύονται στο ακίνητο.

Είναι ένας τρόπος να μετρήσετε πόση «επιστροφή μετρητών» ή απόδοση μετρητών λαμβάνετε κάθε χρόνο ως επενδυτής, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα έξοδά σας, όπως πληρωμές στεγαστικών δανείων, επισκευές και φόρους. Οι αποδόσεις μετρητών σε μετρητά μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη σύγκριση διαφορετικών επενδυτικών ευκαιριών στην ίδια αγορά ή για την αξιολόγηση διαφορετικών αγορών μεταξύ τους. Αυτό το καθιστά ένα εύχρηστο εργαλείο όταν αποφασίζετε ποια αγορά ακινήτων σας ταιριάζει.

Πώς τo Υπολογισμός επιστροφής μετρητών σε μετρητά

Ο τύπος επιστροφής μετρητών σε μετρητά είναι σχετικά απλός:

• Έσοδα από ενοίκια – Έξοδα = Ταμειακές ροές Προ Φόρων / Συνολική Επένδυση σε Ακίνητα

Για να υπολογίσετε τις ταμειακές ροές προ φόρων για μια δεδομένη επένδυση σε ακίνητα, θα χρειαστεί να αφαιρέσετε τα ετήσια έξοδα, όπως την εξυπηρέτηση του χρέους, τους φόρους, τα ασφάλιστρα και άλλα λειτουργικά κόστη από το εισόδημά σας από ενοικίαση προ φόρων. Η καθαρή ταμειακή ροή προ φόρων μπορεί στη συνέχεια να διαιρεθεί με τα συνολικά μετρητά που επενδύθηκαν στο ακίνητο (συμπεριλαμβανομένης της τιμής αγοράς συν το κόστος κλεισίματος) για να ληφθεί ο αριθμός επιστροφής μετρητών σε μετρητά.

Παραδείγματα επιστροφής μετρητών σε μετρητά

Ας δούμε δύο παραδείγματα υπολογισμού της απόδοσης ενοικίασης ακινήτων με μετρητά. Το πρώτο παράδειγμα υποθέτει ότι ένας επενδυτής πληρώνει όλα τα μετρητά. Αντίθετα, στο δεύτερο παράδειγμα, ένας επενδυτής χρησιμοποιεί μόχλευση πραγματοποιώντας προκαταβολή και λαμβάνοντας υποθήκη για το υπόλοιπο της τιμής αγοράς.

Αγορά με μετρητά

Ας υποθέσουμε ότι αγοράσατε ένα επενδυτικό ακίνητο για 150.000 $ σε μετρητά. Εάν λαμβάνατε ακαθάριστο ετήσιο ενοίκιο 18.000 $ και ξοδεύατε 8.000 $ ετησίως για λειτουργικά έξοδα, όπως συντήρηση και επισκευές, φόρους ιδιοκτησίας και ασφάλιση ιδιοκτήτη, η ταμειακή σας ροή προ φόρων θα ήταν 10.000 $. Μετά τη διαίρεση αυτής της ταμειακής ροής προ φόρων με τη συνολική επένδυση των 150.000 $, η απόδοση μετρητών σε μετρητά για το ακίνητο θα είναι 6,7%:

• $18.000 Έσοδα από ενοίκια – $8.000 Ετήσια Έξοδα = $10.000 Προ Φόρων Ταμειακές Ροές / $150.000 Συνολική Επένδυση σε Ακίνητα = 0,0666 ή 6,7%

Επιστροφή μετρητών σε μετρητά με μόχλευση

Η μόχλευση στις επενδύσεις σε ακίνητα χρησιμοποιεί δανεικά χρήματα, όπως ένα δάνειο ή ένα πιστωτικό όριο από έναν δανειστή, για την αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου. Αυτό επιτρέπει στους επενδυτές να ελέγχουν πολύ πιο ακριβά ακίνητα από αυτά που θα μπορούσαν διαφορετικά να αντέξουν οικονομικά.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο που αγοράστηκε στα 150.000 $ με προκαταβολή 10% (15.000 $) παράγει μια ταμειακή ροή προ φόρων 2.000 $ αφού αφαιρεθούν όλα τα λειτουργικά έξοδα, οι τόκοι και οι πληρωμές στεγαστικών δανείων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ετήσια απόδοση μετρητών 13,3%:

• Ταμειακές ροές 2.000 $ προ φόρων / 15.000 $ Συνολική επένδυση σε ακίνητα = 0,1333 ή 13,3%

Αυτό σημαίνει ότι για κάθε δολάριο που επενδύεται στο ακίνητο (15.000 $), ο επενδυτής θα λάβει κατά μέσο όρο δεκατρία σεντς σε αντάλλαγμα κατά το πρώτο έτος ιδιοκτησίας. Σε σύγκριση με άλλες επενδύσεις, όπως μετοχές ή ομόλογα, αυτό είναι ένα πολύ ελκυστικό ποσοστό απόδοσης για τους επενδυτές σε ακίνητα.

Η μόχλευση αυξάνει τις πιθανές αποδόσεις των επενδύσεων επειδή μεγεθύνει τα κέρδη. Ωστόσο, η μόχλευση μπορεί να είναι επικίνδυνη σε περίπτωση κακής χρήσης και μπορεί να αυξήσει την έκθεση του επενδυτή σε οικονομικές ζημίες. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό για κάθε επενδυτή που εξετάζει το ενδεχόμενο να αξιοποιήσει μόχλευση σε επενδύσεις σε ακίνητα για να σταθμίσει προσεκτικά τους κινδύνους έναντι των ανταμοιβών πριν λάβει οποιεσδήποτε αποφάσεις.

Τι είναι μια καλή απόδοση μετρητών σε μετρητά;

Η ανάλυση ταμειακών ροών είναι ένα σημαντικό εργαλείο για τους επενδυτές ακινήτων και τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων για την αξιολόγηση της απόδοσης των επενδύσεων. Κατά την ερμηνεία των αποτελεσμάτων από μια ανάλυση ταμειακών ροών, είναι σημαντικό να θυμάστε ότι οι υψηλότεροι αριθμοί είναι γενικά καλύτεροι – που σημαίνει ότι οι υψηλότερες ταμειακές ροές προ φόρων και οι υψηλότερες αποδόσεις υποδηλώνουν υψηλότερα επίπεδα κερδοφορίας για μια επένδυση σε ακίνητα.

Μπορεί επίσης να σας βοηθήσει να συγκρίνετε τα αποτελέσματά σας με τη μέση ταμειακή ροή προ φόρων για παρόμοια ακίνητα στην ίδια αγορά. Αυτό θα σας δώσει μια ιδέα για την απόδοση της επένδυσής σας σε σχέση με άλλα ακίνητα στην περιοχή, τα οποία μπορούν να παρέχουν πολύτιμες πληροφορίες για μελλοντικές πιθανές αποδόσεις.

Παράγοντες που επηρεάζουν την απόδοση μετρητών

Διάφοροι παράγοντες μπορούν να επηρεάσουν την απόδοση μετρητών σε μετρητά από ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο. Το πρώτο είναι το ποσό του ενοικίου που χρεώνεται στους ενοικιαστές, το οποίο θα επηρεάσει άμεσα τις ταμειακές ροές σας προ φόρων και τα επακόλουθα μετρητά κατά την επιστροφή μετρητών. Για παράδειγμα, ένα υψηλότερο ενοίκιο θα δημιουργήσει περισσότερα έσοδα προ φόρων, με αποτέλεσμα υψηλότερο ποσοστό απόδοσης της επένδυσης. Αντίθετα, τα χαμηλότερα ενοίκια μπορεί να οδηγήσουν σε μειωμένες αποδόσεις.

Ο δεύτερος παράγοντας είναι τα λειτουργικά έξοδα όπως συντήρηση, επισκευές, ασφάλιστρα και φόροι ακινήτων. Αυτά τα κόστη μπορεί να αυξηθούν ή να μειωθούν ανάλογα με το πόσο καλά συντηρείται το ακίνητο, τον τύπο του ασφαλιστηρίου συμβολαίου και τους τοπικούς φορολογικούς νόμους. Όπως και με τα ενοίκια, τα υψηλότερα έξοδα μειώνουν τα καθαρά έσοδα προ φόρων και συνεπώς μειώνουν το συνολικό ποσοστό απόδοσης.

Ο τρίτος παράγοντας είναι η μόχλευση, η οποία μπορεί να ενισχύσει τις επιπτώσεις τόσο του ενοικίου όσο και των εξόδων. Η μόχλευση επιτρέπει στους επενδυτές να αγοράσουν ένα ακίνητο με υψηλότερη αγοραία αξία με λιγότερα δικά τους χρήματα, αλλά επίσης τους εκθέτει σε μεγαλύτερους κινδύνους. Με τη μόχλευση με υψηλότερα επιτόκια, οι επενδυτές μπορούν να αυξήσουν τις αποδόσεις τους εάν τα ενοίκια παραμείνουν σταθερά ή αυξηθούν. Ωστόσο, υψηλότερη μόχλευση σημαίνει μεγαλύτερη οικονομική επιβάρυνση εάν τα ενοίκια μειωθούν ή τα έξοδα αυξηθούν ξαφνικά.

Άλλες μετρήσεις σε Σκεφτείτε

Ενώ η απόδοση μετρητών σε μετρητά μπορεί να είναι μια πολύτιμη μέτρηση για την αξιολόγηση πιθανών επενδύσεων, έχει ορισμένα μειονεκτήματα. Για παράδειγμα, δεν λαμβάνει υπόψη την εκτίμηση και έτσι μπορεί να παραμελήσει να εξετάσει το μακροπρόθεσμο δυναμικό μιας ευκαιρίας, εάν αυτή η ιδιοκτησία έχει τη δυνατότητα να εκτιμηθεί σημαντικά με την πάροδο του χρόνου. Επιπλέον, η επιστροφή μετρητών σε μετρητά αντικατοπτρίζει μόνο εισόδημα προ φόρων και μπορεί να υποτιμήσει τις πραγματικές αποδόσεις ενός ακινήτου αφού συνυπολογιστούν οι φόροι.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι έμπειροι επενδυτές ακινήτων χρησιμοποιούν μια ποικιλία μετρήσεων για να μετρήσουν τις αποδόσεις των ενοικιαζόμενων ακινήτων. Εκτός από την απόδοση μετρητών σε μετρητά, τέσσερις άλλες δημοφιλείς μετρήσεις είναι το ανώτατο επιτόκιο, ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου ενοικίου, το IRR και η ταμειακή ροή. Κάθε μία από αυτές τις μετρήσεις παρέχει μια διαφορετική προοπτική για τις αποδόσεις. Μπορούν να δώσουν μια πιο ολιστική εικόνα της απόδοσης ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου όταν χρησιμοποιούνται μαζί.

Ποσοστό ανώτατου ορίου

Το ανώτατο επιτόκιο – ή το ποσοστό κεφαλαιοποίησης – είναι ένα μέτρο της ετήσιας απόδοσης της επένδυσης, εκφρασμένο ως ποσοστό. Υπολογίζεται διαιρώντας τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) με την τιμή αγοράς. Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο έχει καθαρό λειτουργικό εισόδημα 10.000 $ και τιμή αγοράς 150.000 $, το ανώτατο ποσοστό θα είναι 6,7%.

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) είναι το συνολικό εισόδημα ενός ακινήτου από ενοικίαση μείον τα λειτουργικά του έξοδα. Είναι το χρηματικό ποσό που απομένει μετά την πληρωμή όλων των εξόδων που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη διαχείριση του ακινήτου – συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίστρων, των φόρων ακινήτων, των επισκευών, της συντήρησης και άλλων δαπανών.

Ωστόσο, δεν περιλαμβάνονται πληρωμές στεγαστικών δανείων, αποσβέσεις ή κεφαλαιουχικές δαπάνες στους υπολογισμούς NOI. Ως αποτέλεσμα, οι ταμειακές ροές μπορεί να είναι χαμηλότερες από NOI, ανάλογα με το πόση χρηματοδότηση έχει ληφθεί για μια συγκεκριμένη επένδυση σε ακίνητα.

Πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου

Ο πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου (GRM) μετρά τη σχέση μεταξύ της τιμής αγοράς και του ετήσιου ενοικίου. Υπολογίζεται διαιρώντας την τιμή αγοράς με το ετήσιο μίσθωμα. Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο έχει τιμή αγοράς 150.000 $ και ετήσιο ενοίκιο 18.000 $, ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου θα είναι 8,3.

Συγκρίνοντας ακίνητα με παρόμοια ενοίκια και τιμές αγοράς, ένας επενδυτής μπορεί να κατανοήσει καλύτερα ποια μπορεί να είναι πιο κερδοφόρα όσον αφορά το εισόδημα από ενοίκια. Όσο υψηλότερος είναι ο GRM ενός ακινήτου, τόσο λιγότερο πιθανό είναι να δημιουργήσει θετικές ταμειακές ροές. Αντίθετα, ένας χαμηλότερος GRM υποδηλώνει ότι η αναλογία ενοικίου προς τιμή είναι πιο ευνοϊκή και μπορεί να παρέχει μεγαλύτερες δυνατότητες κέρδους με την πάροδο του χρόνου.

Εσωτερικό ποσοστό απόδοσης

Το εσωτερικό ποσοστό απόδοσης (IRR) μετρά την κερδοφορία της επένδυσης σε ενοικιαζόμενα ακίνητα με την πάροδο του χρόνου. Είναι το ποσοστό με το οποίο ένας επενδυτής ακίνητης περιουσίας μπορεί να αναμένει να κερδίσει πίσω τα χρήματα που έβαλε σε μια επένδυση, συμπεριλαμβανομένων των τόκων που κέρδισαν και των ταμειακών ροών που συνδέονται με αυτήν.

Το IRR υπολογίζεται ως ποσοστό λαμβάνοντας υπόψη όλες τις μελλοντικές ταμειακές ροές από την επένδυση σε ενοικίαση ακινήτων συν τυχόν κεφαλαιακά κέρδη ή ζημίες. Γενικά, κατά την επανεξέταση πιθανών επενδύσεων σε ενοικιαζόμενα ακίνητα, οι επενδυτές σε ακίνητα θα αναζητήσουν ένα IRR που να ανταποκρίνεται στο στόχο απόδοσης τους. Ας υποθέσουμε ότι το υπολογιζόμενο IRR δεν πληροί αυτόν τον στόχο απόδοσης. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να οδηγήσει τον επενδυτή να επανεξετάσει την επένδυση ή να αναζητήσει εναλλακτικές επιλογές.

Ταμειακή ροή

Ταμειακές ροές είναι η διαφορά μεταξύ του εισοδήματος που δημιουργείται από ένα ακίνητο και των εξόδων που συνδέονται με αυτό. Οι ταμειακές ροές μπορεί να είναι θετικές ή αρνητικές, ανάλογα με το αν τα έσοδα από το ακίνητο υπερβαίνουν τα έξοδα. Η θετική ταμειακή ροή δείχνει ότι μια επένδυση είναι κερδοφόρα, ενώ η αρνητική ταμειακή ροή δείχνει ότι δεν είναι.

Ορισμένοι επενδυτές μπορεί να επενδύσουν σκόπιμα σε ακίνητα με βραχυπρόθεσμες αρνητικές ταμειακές ροές, επειδή πιστεύουν ότι αυτές οι επενδύσεις παρουσιάζουν περισσότερες δυνατότητες ανόδου μακροπρόθεσμα. Χρησιμοποιώντας στρατηγικές όπως η αναχρηματοδότηση, η αύξηση των τιμών των ενοικίων με την πάροδο του χρόνου ή η βελτίωση του ακινήτου για να προσελκύσουν υψηλότερα αμειβόμενους ενοικιαστές, οι επενδυτές μπορεί να είναι σε θέση να αυξήσουν τις αποδόσεις τους από αυτές τις επενδύσεις και να τις κάνουν πιο κερδοφόρες.

Κλείσιμο σκέψεις

Η απόδοση μετρητών σε μετρητά είναι μια κρίσιμη μέτρηση για τους επενδυτές ακινήτων και τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων, επειδή παρέχει πληροφορίες για τις ταμειακές ροές προ φόρων από μια δεδομένη επένδυση σε ακίνητα. Κατανοώντας τον τρόπο υπολογισμού των ταμειακών ροών προ φόρων και ερμηνεύοντας τα αποτελέσματα, μπορείτε να λάβετε πιο έξυπνες αποφάσεις όταν αποφασίζετε πού να επενδύσετε τα χρήματά σας στην αγορά ακινήτων.

Επενδύστε εύκολα σε ενοικιαζόμενα σπίτια σήμερα

Το να γνωρίζετε από πού να ξεκινήσετε εάν θέλετε να επενδύσετε σε ακίνητα μπορεί να είναι δύσκολο. Υπάρχουν πολλές ευκαιρίες εκεί έξω, αλλά η καθεμία έχει κινδύνους. Εκεί είναι που Έφτασε Ειδικευόμαστε στο να βοηθάμε τους ανθρώπους να βρουν και να επενδύσουν σε μετοχές ενοικιαζόμενων κατοικιών και ενοικιαζόμενων κατοικιών που προσφέρουν τη δυνατότητα για σημαντικές αποδόσεις της επένδυσης.