Τι είναι η Πώληση Διαθήκης;

Καθώς πλησιάζουμε στο 2030, όταν όλα τα baby boomers θα είναι 65 ετών και άνω, μπορούμε να αναμένουμε σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων. Αυτή η γενιά έχει το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκτησίας σπιτιού στη χώρα, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 44% των ιδιοκτητών σπιτιού. Ενώ αυτή η γενιά ζει περισσότερο από την προηγούμενη γενιά, τελικά θα εμφανιστεί ένα δύσκολο ζήτημα: τι να κάνουμε με το ακίνητο όταν τα αγαπημένα μας πρόσωπα δεν είναι πλέον μαζί μας.

Αυτό που θα συμβεί είναι ότι ένας αυξανόμενος αριθμός κληρονόμων θα κληρονομήσει ακίνητα που μπορεί να μην χρειάζονται ή να θέλουν. Μερικές φορές, το άτομο μπορεί να περάσει χωρίς να προσδιορίσει τι θα συμβεί στην περιουσία του. Και με τόσα άτομα άνω των 65 ετών να κατέχουν ακίνητα, ένα σημαντικό ποσό ακινήτων θα μπορούσε να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία στο εγγύς μέλλον.

Εισαγάγετε την πώληση διαθήκης. Μια διαθήκη πώληση είναι μια συναλλαγή ακινήτων όταν ένα ακίνητο πωλείται μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη. Για τους επενδυτές ακινήτων και τους αγοραστές κατοικιών, μια πώληση διαθήκης αντιπροσωπεύει μια ευκαιρία να κατέχουν ένα ακίνητο που δεν κυκλοφορεί στην αγορά για δεκαετίες ή να είναι πολύ κάτω από την αγοραία αξία.

Δεν είστε σίγουροι για μια πώληση διαθήκης και πώς λειτουργεί; Μην ανησυχείτε, αυτό το blog σας καλύπτει! Μάθετε τι πρέπει να ξέρετε για το διαθήκη και την ακίνητη περιουσία.

Τι είναι η πώληση διαθήκης;

Εν ολίγοις, το probate είναι η διαδικασία μεταβίβασης της ιδιοκτησίας του ακινήτου από έναν αποθανόντα ιδιοκτήτη σε κληρονόμους ή δικαιούχους. Αυτό περιλαμβάνει ακίνητα και άλλα περιουσιακά στοιχεία όπως αποταμιεύσεις, μετοχές και ομόλογα.

Μετά το θάνατο, εναπόκειται στον εκτελεστή ή εκπρόσωπο της περιουσίας να εντοπίσει όλα τα περιουσιακά στοιχεία και να τα διανείμει σύμφωνα με τους όρους της διαθήκης. Μερικές φορές ο αποθανών όριζε ότι η ακίνητη περιουσία επρόκειτο να πουληθεί μετά το θάνατό τους και τα έσοδα να εκταμιευόταν μεταξύ των κληρονόμων. Άλλες φορές, δεν μπορεί να βρεθεί έγκυρη διαθήκη, αφήνοντας τα δικαστήρια να πουλήσουν το ακίνητο.

Οι κρατικοί νόμοι θα έχουν διαφορετικούς κανόνες και κανονισμούς σχετικά με τη διαδικασία ακίνητης περιουσίας και τη μεταβίβαση στους κληρονόμους. Ανεξάρτητα από το τι συμβαίνει στη μεταβίβαση, τα ακίνητα πρέπει να περάσουν από διαδικασία διαθήκης. Γενικά, ωστόσο, κάθε κομητεία σε μια πολιτεία έχει ένα δικαστήριο επικύρωσης ή ένα δικηγορικό δικαστήριο.

Η μετακίνηση μέσω του δικαστηρίου διαθήκης μπορεί να είναι μακρά, απαιτώντας μήνες ή και χρόνια για να ολοκληρωθεί, ανάλογα με το πού ζείτε.

Πώς λειτουργεί μια πώληση διαθήκης;

Όπως αναφέραμε, κάθε πολιτεία έχει τους συγκεκριμένους νόμους περί διαθήκης. Θα δώσουμε μια γενική επισκόπηση, αλλά είναι καλύτερο να αναζητήσετε τη νομική διαδικασία για τη συγκεκριμένη πολιτεία που σκοπεύετε να αγοράσετε ακίνητη περιουσία.

Η διαδικασία διαθήκης περιλαμβάνει την εύρεση του πρωτότυπου εγγράφου της διαθήκης και την ανάγνωση των όρων της, εάν ο αποθανών έχει διαθήκη. Ανάλογα με το μέγεθος της περιουσίας και τους τοπικούς νόμους, αυτό μπορεί να περιλαμβάνει δικηγόρους και δικαστική διαδικασία. Ορισμένες πολιτείες έχουν μια διαδικασία όπου, με βάση το μέγεθος της περιουσίας, η αρχική διαθήκη κατατίθεται με τα κατάλληλα έγγραφα (όπως το πιστοποιητικό θανάτου) και εγκρίνεται χωρίς να απαιτείται από τους κληρονόμους να εμφανιστούν στο δικαστήριο ή ενώπιον δικαστή.

Κάθε διαδικασία επικύρωσης απαιτεί από έναν εκτελεστή περιουσίας να επιβλέπει τη διανομή των περιουσιακών στοιχείων του θανόντος ατόμου. Η διαθήκη πρέπει να κατονομάζει τον εκτελεστή.

Ωστόσο, εάν ο κληρονομούμενος πέρασε χωρίς διαθήκη ή δεν κατονομάσει εκτελεστή, η εκταμίευση της περιουσίας γίνεται με ευθύνη του δικαστηρίου. Το διατακτικό δικαστήριο ορίζει έναν διαχειριστή ή έναν εκπρόσωπο περιουσίας για τη διαχείριση της διαδικασίας. Μπορεί να είναι συγγενής ή κάποιος άλλος.

Το πέρασμα χωρίς διαθήκη θεωρείται «εξ αδιαθέτου». Κάθε πολιτεία έχει περιγράψει την εξ αδιαθέτου διαδοχή για κληρονομιές με βάση τις οικογενειακές σχέσεις του θανόντος. Μπορεί να περιλαμβάνει συζύγους, παιδιά, γονείς, αδέρφια και παππούδες.

Μετά την κατάθεση εγγράφων κληρονομίας ή οριστικής διαθήκης στο κληρονόμο δικαστήριο, ο δικαστής του δικαστηρίου καθορίζει εάν η διαθήκη είναι έγκυρη. Μόλις ολοκληρωθεί, ο εκτελεστής θα λάβει και θα υπογράψει μια επιστολή εξουσιοδότησης στην οποία συμφωνούν να εισέλθουν και να επιβλέψουν τη διαδικασία επικύρωσης, η οποία μπορεί να περιλαμβάνει πώληση κατοικίας.

Στη συνέχεια, ο εκτελεστής θα εισπράξει όλα τα χρέη που οφείλονται προς ή από τον θανόντα και θα πληρώσει τυχόν φόρους που οφείλονται στην περιουσία. Μόλις το δικαστήριο βεβαιωθεί ότι όλα τα χρέη και οι φόροι έχουν τακτοποιηθεί, ο εκτελεστής μπορεί να διανείμει ό,τι απομένει από την περιουσία σύμφωνα με τις διατάξεις που ορίζονται στη διαθήκη ή στους κληρονόμους που έχει καθορίσει το δικαστήριο.

Από την άποψη της ακίνητης περιουσίας, ο εκτελεστής πρέπει να διασφαλίσει ότι οι φόροι ιδιοκτησίας, η ασφάλιση και οι πληρωμές στεγαστικών δανείων λαμβάνονται υπόψη. Αυτά τα έξοδα μπορούν να πληρωθούν από την περιουσία του κληρονόμου και όλες τις άλλες οφειλές, συμπεριλαμβανομένων των εσόδων από την πώληση κατοικίας.

Πώληση διαθήκης και ακίνητη περιουσία

Όσον αφορά τις επενδύσεις σε ακίνητα σε διαθήκη, οι έμπειροι επενδυτές μπορούν συχνά να βρουν εξαιρετικές προσφορές σε ακίνητα που ανήκουν σε οικογένειες που έχουν πρόσφατα περάσει από διαθήκη.

Η εύρεση αυτών των ιδιοτήτων μπορεί να είναι ευκολότερη από όσο νομίζετε. Οι επενδυτές θα πρέπει να ξεκινήσουν αναζητώντας τα ντοκουμέντα του δικαστηρίου και άλλα νομικά έγγραφα για πρόσφατα κατατεθειμένα κληροδοτήματα στην περιοχή που θέλουν να επενδύσουν.

Όταν ένα άτομο πεθαίνει εξ αδιαθέτου, κάθε ιδιόκτητο ακίνητο πρέπει να πωλείται στην καλύτερη δυνατή τιμή για να μεγιστοποιηθεί η αξία του ακινήτου. Το δικαστήριο διορίζει έναν κτηματομεσίτη για να καταχωρήσει το ακίνητο προς πώληση.

Τα μέλη της οικογένειας του θανόντος μπορούν επίσης να διαφημίσουν ένα ακίνητο προς πώληση ή να το καταθέσουν σε έναν αντιπρόσωπο ή μεσίτη. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να διαφημιστεί ως πώληση ακινήτου.

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι η αγοραία αξία ενός ακινήτου σε σχέση με την εκτιμώμενη αξία του είναι δύο διαφορετικά πράγματα. Μια οικογένεια που πωλεί μέσω διαθήκης μπορεί να θέλει να ρευστοποιήσει γρήγορα και να είναι πρόθυμη να δεχτεί μια προσφορά κάτω από την αγοραία αξία.

Όταν το πολιτειακό δικαστήριο επιβλέπει την πώληση, να περιμένετε μια μακρύτερη διαδικασία. Τα δικαστήρια καθορίζουν την τιμή καταλόγου, συνήθως μετά από εκτίμηση κατοικίας και σε συνεννόηση με τον κτηματομεσίτη και τον κτηματομεσίτη. Θυμηθείτε, τα δικαστήρια θα θέλουν την καλύτερη δυνατή τιμή, αλλά θα πουλήσουν το ακίνητο ως έχει. Είτε οι κληρονόμοι ή οι εκπρόσωποι της περιουσίας δεν θέλουν να πληρώσουν για οποιαδήποτε ανακαίνιση, είτε η περιουσία δεν διαθέτει τα κεφάλαια για να το κάνει. Το αποτέλεσμα είναι συχνά ένα ακίνητο εισηγμένο στην αγοραία αξία.

Μόλις το σπίτι καταχωρηθεί, μοιάζει πολύ με μια παραδοσιακή διαδικασία. Ο κτηματομεσίτης θα εμπορευτεί και θα δείξει το ακίνητο στους ενδιαφερόμενους αγοραστές.

Τώρα οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να κάνουν μια προσφορά αγοράς. Ο αντιπρόσωπος της περιουσίας είναι υπεύθυνος για τη διαπραγμάτευση, όπως και κάθε άλλη πώληση, και μπορεί να αποδεχτεί ή να αντικρούσει την προσφορά. Οι πωλήσεις κατοικιών απαιτούν καθορισμένη προκαταβολή 10%. Σημειώστε ότι πολλά κράτη ή δικαστήρια απαιτούν την προκαταβολή ως επιταγή ταμείου.

Μετά τη διαπραγμάτευση, εδώ είναι που διαφέρει η παραδοσιακή και η κληρική πώληση. Ενώ ο εκπρόσωπος της περιουσίας μπορεί να διαπραγματευτεί και να αποδεχτεί την προσφορά, οποιαδήποτε προσφορά αγοράς πρέπει να λάβει την έγκριση του δικαστηρίου σε μια ακρόαση επιβεβαίωσης. Ο εκπρόσωπος της περιουσίας πρέπει επίσης να ειδοποιήσει τα μέλη της οικογένειας για την πώληση του ακινήτου και να τους δώσει χρόνο να ανταποκριθούν στους όρους.

Οι νόμοι περί διαθήκης απαιτούν το ακίνητο να διαφημίζεται με τη νέα αποδεκτή τιμή για 30-45 ημέρες πριν από την ημερομηνία της ακροαματικής διαδικασίας επιβεβαίωσης.

Θυμηθείτε: το δικαστήριο θέλει να μεγιστοποιήσει την αξία της περιουσίας. Σκεφτείτε την ακρόαση επιβεβαίωσης ως δημοπρασία. Άλλοι πλειοδότες επιτρέπεται να κάνουν προσφορές πάνω από την αρχική προσφορά αγοράς, με αποτέλεσμα τον πόλεμο προσφορών στην τελική ακρόαση. Ορισμένες πολιτείες, όπως η Καλιφόρνια, απαιτούν οι παραπάνω προσφορές αγοράς να είναι ένα συγκεκριμένο ποσό. Το California’s είναι 5% συν 500 $ πάνω από την τιμή αγοράς της αποδεκτής προσφοράς.

Τα συγκεκριμένα βήματα θα διαφέρουν μεταξύ των πολιτειών, επομένως είναι καλή ιδέα να συμβουλευτείτε έναν κτηματομεσίτη ή δικηγόρο που είναι εξοικειωμένος με την ακίνητη περιουσία.

Μειονεκτήματα στην αγορά μέσω διαθήκης

Ένα από τα κύρια μειονεκτήματα για την αγορά ακινήτου μέσω διαθήκης είναι ο χρόνος που χρειάζεται για να ολοκληρωθεί η διαδικασία. Ανάλογα με το πού βρίσκεστε, μπορεί να χρειαστούν μήνες ή και χρόνια μέχρι να ολοκληρωθούν όλα τα απαραίτητα έγγραφα και οι δικαστικές διαδικασίες.

Επιπλέον, θα μπορούσαν να επισυναφθούν εμπράγματα βάρη ή χρέη στο ακίνητο που θα ήταν υπεύθυνος να πληρώσει ο νέος ιδιοκτήτης, γεγονός που θα μπορούσε να μειώσει τυχόν πιθανά κέρδη από την πώληση. Αυτά θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν φορολογικά εμπράγματα βάρη που είχαν κατατεθεί ενώ το ακίνητο βρισκόταν σε διαδικασία διαγραφής, εάν ο εκτελεστής της περιουσίας δεν τα κατέβαλε.

Επιπλέον, οι πωλήσεις διαθήκης μπορεί να είναι περίπλοκες με τους διαφορετικούς κρατικούς κανόνες. Γι’ αυτό, είναι καλή ιδέα να συμβουλευτείτε έναν πληρεξούσιο δικηγόρο ή έναν δικηγόρο ακινήτων που είναι εξοικειωμένος με τις πωλήσεις διαθήκης. Οποιοδήποτε λάθος θα μπορούσε να αναγκάσει το δικαστήριο να αρνηθεί την πώληση και να χάσει την προκαταβολή. Συχνά λαμβάνετε μόνο το 10% πίσω εάν δεν είστε ο τελικός αγοραστής που επιβεβαιώθηκε από το δικαστήριο.

Τα ακίνητα διαθήκης μπορεί να αποτελούν κίνδυνο για αγορά. Εάν είναι υπό τη φροντίδα των δικαστηρίων, υποθέτοντας ότι το ακίνητο έχει περάσει μήνες χωρίς συντήρηση. Επίσης, δεν υπάρχει σαφής αποκάλυψη, καθώς ο πωλητής έχει πεθάνει. Ακόμα κι αν αγοράζετε ως πώληση ακινήτου, τα επιζώντα μέλη της οικογένειας μπορεί να μην γνωρίζουν επαρκώς το ιστορικό ή την κατάσταση του ακινήτου. Επιπλέον, δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι η οικογένεια ελέγχει το ακίνητο ή κάνει κάποια βασική συντήρηση.

Οφέλη από τις πωλήσεις διαθήκης

Παρά αυτά τα μειονεκτήματα, μπορεί να υπάρχουν πολλά οφέλη από την αγορά ακινήτων μέσω διαθήκης. Πρώτα και κύρια είναι να βρείτε πολλά σε ένα ακίνητο, καθώς τα μέλη της οικογένειας μπορεί να είναι πρόθυμα να πουλήσουν κάτω από την αγοραία αξία. Ο εκτελεστής μπορεί να παρακινηθεί να ολοκληρώσει την πώληση, ώστε να μπορεί να κινηθεί πολύ πιο γρήγορα από μια παραδοσιακή πώληση.

Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι ότι ο εκπρόσωπος του δικαστηρίου και της περιουσίας συχνά ορίζει την τιμή πώλησης χαμηλότερη για να δελεάσει τους πιθανούς αγοραστές λόγω της περίπλοκης διαδικασίας πώλησης και της κατάστασης ως έχει. Καταλαβαίνουν ότι είναι πιθανό να χρειαστούν κάποιες επισκευές, ειδικά αν το σπίτι ήταν άδειο για το σπίτι. Σημαντικές και αξιοσημείωτες επισκευές οδηγούν σε μειωμένη τιμή.

Θα μπορούσατε να πετύχετε μια συμφωνία για επενδυτές ακινήτων ή αγοραστές κατοικιών που είναι πρόθυμοι να είναι υπομονετικοί και να συνεργαστούν με το δικαστικό σύστημα. Λόγω του χρόνου που απαιτείται για την πλοήγηση σε μια τυπική πώληση διαθήκης, μπορεί να υπάρχει λιγότερος ανταγωνισμός για την αγορά αυτών των κατοικιών.

Τι πρέπει να κάνετε πριν αγοράσετε σε μια πώληση διαθήκης

Εάν κάνετε την έρευνά σας και τη δέουσα επιμέλεια, οι επενδυτές μπορούν να κερδίσουν μια ευκαιρία για μακροπρόθεσμα κέρδη. Με κάθε τύχη και καλή συγκυρία, θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα ακίνητο σε μεγάλη τιμή, να το ανακαινίσετε και στη συνέχεια να το πουλήσετε στο μέλλον για ακόμη περισσότερα χρήματα.

Η έγκαιρη επιθεώρηση του σπιτιού είναι το κλειδί. Ναι, μπορεί να χάσετε χρήματα από την επιθεώρηση του σπιτιού εάν αποφασίσετε να μην συντάξετε μια προσφορά ή εάν υπερβείτε την προσφορά στην τελική ακρόαση επιβεβαίωσης. Ωστόσο, αυτή η επιθεώρηση είναι ο καλύτερος τρόπος για να βρείτε σημαντικά ελαττώματα στο σπίτι που επηρεάζουν την αξία και τον προϋπολογισμό επισκευής. Εάν σκοπεύετε να επισκευάσετε και να αναστρέψετε, πρέπει να διασφαλίσετε ότι η αξία μετά την επισκευή και οι απαραίτητες ανακαινίσεις έχουν νόημα.

Βεβαιωθείτε ότι έχετε εξοικειωθεί με τη διαδικασία επικύρωσης του κράτους, ερευνήστε την αγορά και βρείτε έναν έμπειρο δικηγόρο ακινήτων για να σας βοηθήσει. Με κάποια τεχνογνωσία και υπομονή, η αγορά μέσω διαθήκης μπορεί να είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να μπείτε σε επενδύσεις σε ακίνητα.