Τι είναι η υποθήκη Wraparound;

Καθώς εισερχόμαστε σε μια περίοδο αστάθειας της αγοράς, οι δανειστές, οι ιδιοκτήτες κατοικιών και οι επενδυτές ακινήτων γίνονται δημιουργικοί με τις επιλογές χρηματοδότησής τους. Μια επιλογή σε αγορές που αμφισβητούνται να πληρούν τις προϋποθέσεις για τους αγοραστές είναι μια περικυκλωμένη υποθήκη. Είναι δύσκολο να βρεθούν στατιστικά στοιχεία σχετικά με το πόσα σπίτια συναλλάσσονται με ενυπόθηκο δάνειο, επειδή είναι τόσο ασυνήθιστο. Τι είναι λοιπόν και τι συνεπάγονται;

Αυτή η ανάρτηση ιστολογίου θα εξηγήσει όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τα στεγαστικά δάνεια, από το πώς λειτουργούν μέχρι ποιοι ωφελούνται.

Τι είναι η ενυπόθηκη υποθήκη;

Πρώτον, πρέπει να κατανοήσουμε την παραδοσιακή χρηματοδότηση. Γενικά, είναι απλό: ένας αγοραστής κάνει αίτηση για ένα στεγαστικό δάνειο από έναν δανειστή, είτε πρόκειται για δάνειο FHA, σταθερού επιτοκίου ή ρυθμιζόμενος ρυθμός στεγαστικών δανείων. Ο ενυπόθηκος δανειστής εγκρίνει το δάνειο με συμφωνημένους όρους και επεκτείνει τη χρηματοδότηση. Ο αγοραστής θα κάνει μηνιαίες πληρωμές για τη διάρκεια των όρων του δανείου ή μέχρι να πουλήσει το σπίτι και να εξοφλήσει την υποθήκη. Ο δανειστής φέρει ενέχυρο στο σπίτι μέχρι να εξοφληθεί η υποθήκη και μπορεί να ξεκινήσει τον αποκλεισμό εάν ο δανειολήπτης σταματήσει να κάνει τις συμφωνημένες πληρωμές του. Αυτά θεωρούνται παραδοσιακά δάνεια.

Η ενυπόθηκη υποθήκη είναι ένας δευτερεύων τύπος χρηματοδότησης που επεκτείνεται από τον πωλητή. Ο αγοραστής συμφωνεί να αναλάβει την υπάρχουσα υποθήκη και προσθέτει το χρηματικό ποσό πάνω από αυτό, συνήθως τη νέα τιμή αγοράς. Η περιτυλιγμένη υποθήκη γίνεται δεύτερη ή τρίτη υποθήκη στο ίδιο ακίνητο. Είναι επίσης γνωστό στη βιομηχανία ως στεγαστικό δάνειο μεταφοράς ή αναδιπλούμενο δάνειο.

Ο αγοραστής κατοικίας κάνει μηνιαίες πληρωμές στον πωλητή, συνήθως με υψηλότερο επιτόκιο από το πρώτο δάνειο. Ο πωλητής συμφωνεί να κάνει όλες τις αρχικές μηνιαίες πληρωμές στον δανειστή και μπορεί να κάνει ό,τι θέλει με οποιοδήποτε επιπλέον εισόδημα.

Ποιος χρησιμοποιεί μια περιτυλιγμένη υποθήκη;

Παρόλο που τα ενυπόθηκα δάνεια δεν είναι για όλους, μπορεί να είναι ένας δημιουργικός τρόπος χρηματοδότησης ενός ακινήτου.

Μια περικυκλωμένη υποθήκη συμβαίνει γενικά όταν κάποιος δεν μπορεί να εξοφλήσει ένα υπάρχον στεγαστικό δάνειο. Για παράδειγμα, μπορεί να έχουν πάρει ένα στεγαστικό δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο που πρόκειται να επαναρυθμιστεί με υψηλότερο επιτόκιο. Σε αυτήν την περίπτωση, ο πωλητής ενδέχεται να μην είναι σε θέση να αντέξει οικονομικά τις νέες μηνιαίες πληρωμές και θα χρειαστεί να πουλήσει το σπίτι του.

Τι γίνεται αν ο πωλητής σπιτιού δεν μπορεί να βρει έναν αγοραστή που να πληροί τις προϋποθέσεις για ένα παραδοσιακό δάνειο; Ίσως το πιστωτικό σκορ του αγοραστή να είναι πολύ χαμηλό ή να μην έχει σημαντική προκαταβολή. Η χρηματοδότηση των ιδιοκτητών μέσω του δανείου θα μπορούσε να είναι ένα κίνητρο για την προσέλκυση αγοραστών.

Τα στεγαστικά δάνεια τείνουν επίσης να είναι περισσότερο ενδιαφέρον όταν δανείζονται στεγαστικά δάνεια τα επιτόκια είναι υψηλότερα. Αυτό συμβαίνει επειδή όταν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι χαμηλότερα, οι αγοραστές χαμηλού εισοδήματος είναι πιο πιθανό να πληρούν τις προϋποθέσεις και να αντέξουν οικονομικά τις παραδοσιακές επιλογές χρηματοδότησης.

Το ακίνητο μπορεί να βρίσκεται σε αγροτική ή υποεξυπηρετούμενη περιοχή με λίγες επιλογές δανεισμού.

Οι επενδυτές ακινήτων μπορούν επίσης να προσφέρουν μια περιεκτική υποθήκη για να δώσουν κίνητρο σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού, καθώς θα εξοφλούν την πρώτη υποθήκη και θα λαμβάνουν επιπλέον χρήματα κάθε μήνα.

Πώς λειτουργούν τα περιτυλιγμένα στεγαστικά δάνεια;

Τα ενυπόθηκα δάνεια μπορεί να είναι περίπλοκα και επικίνδυνα, επομένως είναι απαραίτητο να μιλήσετε με έναν εξειδικευμένο οικονομικό σύμβουλο πριν πάρετε αυτό το είδος δανείου.

Τα μόνα δάνεια που μπορούν να γίνουν μέρος μιας στεγαστικής υποθήκης είναι αναληπτά δάνεια. Ένα συμβατικό δάνειο δεν είναι συνήθως υποθετικό, αλλά ένα δάνειο FHA, USDA ή VA είναι.

Ένα περικυκλωμένο δάνειο είναι μια μορφή χρηματοδότησης πωλητή. Αυτό συμβαίνει επειδή ο πωλητής ενεργεί ως δανειστής και προσφέρει όρους χρηματοδότησης στον αγοραστή. Οι πωλητές χρεώνουν συχνά υψηλότερο επιτόκιο στη δεύτερη υποθήκη, το οποίο τους βοηθά να καλύπτουν τις αρχικές πληρωμές του δανείου συν το κέρδος με κάθε μηνιαία δόση.

Η ενυπόθηκη υποθήκη απαιτεί από τον αγοραστή και τον πωλητή να συμφωνήσουν για μια προκαταβολή, το επιτόκιο, το κόστος κλεισίματος και το ποσό του δανείου. Στη συνέχεια, θα υπογράψουν ένα γραμμάτιο που θα περιγράφει λεπτομερώς τους όρους του αναδιπλούμενου δανείου.

Όχι μόνο ο αγοραστής και ο πωλητής πρέπει να συμφωνήσουν με τους όρους της περιτυλιγμένης υποθήκης, αλλά ο πωλητής χρειάζεται επίσης την άδεια του δανειστή πριν συνεχίσει με το δάνειο. Ο δανειστής μπορεί να έχει μια ρήτρα ληξιπρόθεσμης πώλησης, η οποία σημαίνει ότι ολόκληρο το αρχικό ποσό του δανείου είναι ληξιπρόθεσμο όταν ο πωλητής ξεκινά το αναπληρωματικό δάνειο. Αυτό θα μπορούσε να αποτρέψει την έγκριση δανείου.

Σε τελική ανάλυση, τα μέρη συμφωνούν, ότι ο τίτλος μπορεί να μεταβιβαστεί αμέσως στον αγοραστή ή αφού ο πωλητής ολοκληρώσει την αποπληρωμή του δανείου. Μόλις το σπίτι κατοχυρωθεί από τον νέο ιδιοκτήτη, η κατοχή του ακινήτου θεωρείται επίσημα του αγοραστή.

Όταν οριστικοποιηθεί η πώληση, ο πωλητής δεν είναι πλέον ο νόμιμος ιδιοκτήτης του σπιτιού. Ο αγοραστής κάνει μηνιαίες πληρωμές στον πωλητή, ο οποίος στη συνέχεια χρησιμοποιεί αυτά τα χρήματα για να πραγματοποιήσει πληρωμές για την πρώτη υποθήκη. Ας υποθέσουμε ότι ο πωλητής δεν μπορεί ή σταματά να κάνει αυτές τις πληρωμές στεγαστικών δανείων εγκαίρως. Σε αυτήν την περίπτωση, ο αγοραστής θα χάσει την ιδιοκτησία του σπιτιού του μέσω διαδικασιών αποκλεισμού.

Ένα παράδειγμα περιτυλιγμένης υποθήκης

Ένας πωλητής έχει υπόλοιπο στεγαστικού δανείου 200.000 $ με επιτόκιο 5% σε ένα σπίτι αξίας 400.000 $. Ένας αγοραστής ενδιαφέρεται, αλλά δεν μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις για παραδοσιακή χρηματοδότηση.

Για να προστατεύσει την επένδυσή του, ο πωλητής συμφωνεί σε μια υποθήκη 450.000$ με προκαταβολή 50.000$ και επιτόκιο 7%. Με αυτήν τη συμφωνία, ο πωλητής μπορεί να κρατήσει τα επιπλέον 50.000 $ και να κερδίσει χρήματα από το επιπλέον επιτόκιο 2%.

Πλεονεκτήματα μιας περιτυλιγμένης υποθήκης

Το κέρδος δεν είναι ο μόνος λόγος για τον οποίο ένας πωλητής μπορεί να συμφωνήσει σε μια ενυπόθηκη υποθήκη. Μπορούν να βοηθήσουν τους πωλητές που αγωνίζονται να πουλήσουν τα σπίτια τους σε δύσκολες αγορές ακινήτων. Κάνοντας το σπίτι προσβάσιμο σε όσους δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για μια παραδοσιακή υποθήκη ανοίγει τη δεξαμενή των αγοραστών.

Για τους αγοραστές, αυτό το είδος δανείου μπορεί να διευκολύνει την πρόκριση και να είναι πιο ευέλικτο με αυτό που αγοράζουν, επιτρέποντάς τους να αγοράσουν ένα σπίτι που διαφορετικά θα ήταν ανέφικτο. Οι νέοι αγοραστές ενδέχεται να μην έχουν το πιστωτικό ιστορικό, την προκαταβολή ή τις απαιτήσεις εισοδήματος για να ανοίξουν μια νέα υποθήκη.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ανάλογα με το τι έχει διαπραγματευτεί, ο αγοραστής μπορεί να μπορεί να αγοράσει το ακίνητο μόνο για το υπόλοιπο που απομένει συν λίγο επιπλέον, και όχι απαραίτητα για την εύλογη αγοραία αξία του. Αυτό αφήνει τον αγοραστή με τη δυνατότητα να αποκομίσει κέρδος όταν αποφασίσει να πουλήσει, γι’ αυτό και τα στεγαστικά δάνεια μπορούν να λειτουργήσουν για την αγορά ενός επενδυτικού ακινήτου.

Μειονεκτήματα μιας περιτυλιγμένης υποθήκης

Ο πωλητής και ο αγοραστής κατοικίας αναλαμβάνουν και τους δύο κινδύνους όταν συμφωνήσουν σε ένα αναδιπλούμενο δάνειο.

Με μια περιτυλιγμένη υποθήκη, ο αγοραστής βρίσκεται σε θέση κατώτερης ή δεύτερης δέσμευσης στο ακίνητο. Έτσι, εάν ο πωλητής δεν μπορεί να πραγματοποιήσει πληρωμές, ο αρχικός δανειστής εξόφλησε πρώτα από τυχόν έσοδα από την πώληση αποκλεισμού. Με απλά λόγια, αυτό σημαίνει ότι ο δανειστής, και όχι ο πωλητής ή ο αγοραστής, θα ωφεληθεί σε περίπτωση που κάτι πάει στραβά. Οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να ακυρώσουν αυτόν τον κίνδυνο πληρώνοντας απευθείας στον αρχικό δανειστή, εάν το επιτρέπουν οι όροι του δανείου.

Επιπλέον, τα περιτυλιγμένα στεγαστικά δάνεια έρχονται συχνά με υψηλότερα επιτόκια από άλλα είδη στεγαστικών δανείων, πράγμα που σημαίνει ότι ο δανειολήπτης θα πληρώσει περισσότερα με την πάροδο του χρόνου.

Ένας από τους σημαντικότερους κινδύνους είναι ότι μπορεί να γίνει επίκληση της ρήτρας οφειλόμενης στην πώληση. Αυτή η ρήτρα επιτρέπει στον δανειστή να απαιτήσει την πλήρη πληρωμή του δανείου εάν το ακίνητο πωληθεί, ακόμη και αν ο πωλητής τηρεί τη συμφωνία του και πραγματοποιεί τακτικές πληρωμές. Γι’ αυτό είναι σημαντικό να ελέγξετε τους όρους του αρχικού δανείου για να δείτε αν είναι αναληπτό δάνειο.

Επιπλέον, οι πωλητές εξακολουθούν να είναι έτοιμοι να κάνουν πληρωμές δανείου στον αρχικό τους δανειστή. Εάν ο αγοραστής κατοικίας σταματήσει να κάνει τις πληρωμές του, ο πωλητής πρέπει να συνεχίσει τις αρχικές πληρωμές του δανείου ή να διακινδυνεύσει τον αποκλεισμό.

Όπως συμβαίνει με κάθε δάνειο, η στάθμιση των κινδύνων και των ανταμοιβών προτού συμφωνήσετε σε μια περιεκτική υποθήκη είναι απαραίτητη.

Σε τι διαφέρει μια ενυπόθηκη υποθήκη από μια δεύτερη υποθήκη;

Με δεύτερη υποθήκη, ο δανειολήπτης συνάπτει νέο δάνειο χρησιμοποιώντας τα υπάρχοντα ίδια κεφάλαια της κατοικίας. Στη συνέχεια πραγματοποιούν μηνιαίες πληρωμές και για τα δύο δάνεια, είτε ομαδοποιημένα σε νέο, υψηλότερο μηνιαίο επιτόκιο είτε αφού εξοφληθεί η αρχική υποθήκη. Ένα παράδειγμα θα ήταν το α Πιστωτική γραμμή ιδίων κεφαλαίων κατοικίας (HELOC).

Μια κλειστή υποθήκη είναι διαφορετική από το ότι η αρχική υποθήκη παραμένει στη θέση της και ο πωλητής συμφωνεί να κάνει τις μηνιαίες πληρωμές για λογαριασμό του αγοραστή.

Εναλλακτικές λύσεις για τα στεγαστικά δάνεια

Η αλήθεια είναι ότι τα ανανεωμένα δάνεια είναι σπάνια, και αυτό γιατί υπάρχουν προγράμματα που βοηθούν τους αγοραστές κατοικιών με χαμηλό εισόδημα.

Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) προσφέρει προγράμματα για αγοραστές για πρώτη φορά και για άλλους που μπορεί να δυσκολεύονται να εγκριθούν για ένα συμβατικό δάνειο. Δάνεια FHA είναι διαθέσιμα σε δανειολήπτες με λιγότερο από τέλεια πίστωση και μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την αγορά ή την αναχρηματοδότηση ενός σπιτιού. Το επιτόκιο τους θα είναι πιο ελκυστικό από ένα τυλιχτό δάνειο και λιγότερο επικίνδυνο.

Η Διοίκηση Βετεράνων έχει επίσης ειδικά προγράμματα αγοράς σπιτιού για στρατιωτικό προσωπικό και βετεράνους. Τα δάνεια VA έχουν χαμηλά επιτόκια που συχνά δεν απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI) εάν δεν έχετε σημαντική προκαταβολή.

Ψάχνετε σε αγροτική περιοχή; Ένα δάνειο του Υπουργείου Γεωργίας των Ηνωμένων Πολιτειών (USDA) μερικές φορές πληροί τις προϋποθέσεις για αγορά κατοικίας χωρίς προκαταβολή. Μπορεί να έχετε χαμηλά επιτόκια και χαμηλότερο επιτόκιο PMI.

Λήψη απόφασης για μια περιεκτική υποθήκη

Η αλήθεια είναι ότι οι αγοραστές σπιτιού χρησιμοποιούν παραδοσιακή χρηματοδότηση για να αντέξουν οικονομικά μια αγορά σπιτιού. Αλλά όταν η συμβατική χρηματοδότηση δεν είναι μια οδός, οι αγοραστές και οι επενδυτές ακινήτων έχουν ένα ευρύ φάσμα δημιουργικών επιλογών χρηματοδότησης. Η επιλογή ενός περιβλήματος θα πρέπει να γίνει μόνο αφού έχετε διερευνήσει όλες τις άλλες επιλογές για τη χρηματοδότηση του σπιτιού. Μιλήστε με έναν εμπειρογνώμονα στεγαστικών δανείων ή έναν οικονομικό σύμβουλο για να λάβετε αμερόληπτες συμβουλές σχετικά με το τι είναι καλύτερο για την κατάστασή σας.