Τι είναι η Χρηματοδότηση Ιδιοκτητών στην Ακίνητη Περιουσία;

Ψάχνετε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι αλλά δυσκολεύεστε να πάρετε ένα τραπεζικό δάνειο; Μια συμφωνία χρηματοδότησης ιδιοκτήτη μπορεί να είναι η πορεία σας προς την ιδιοκτησία σπιτιού. Είναι μια συμφωνία χρηματοδότησης που δεν βασίζεται σε παραδοσιακούς δανειστές.

Βασικά φαγητά:

• Η χρηματοδότηση από ιδιοκτήτες προσφέρει μια διαδρομή προς την ιδιοκτησία σπιτιού για όσους ενδέχεται να μην πληρούν τα προσόντα της συμβατικής χρηματοδότησης.
• Η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη απαιτεί από τους πωλητές να αναλαμβάνουν μεγαλύτερο οικονομικό κίνδυνο και ευθύνη.
• Υπάρχουν τρεις τρόποι για τη δομή των συμφωνιών χρηματοδότησης των ιδιοκτητών: γραμμάτιο γραμμάτιο και πράξη εμπιστοσύνης, σύμβαση γης και σύμβαση αγοράς μίσθωσης.
• Μιλήστε με έναν δικηγόρο ακινήτων όταν συντάσσετε τους όρους της συμφωνίας χρηματοδότησης του ιδιοκτήτη σας.

Τι είναι η χρηματοδότηση από ιδιοκτήτη;

Σύμφωνα με την Investopedia, η χρηματοδότηση ιδιοκτήτη είναι «μια συναλλαγή κατά την οποία ο πωλητής ενός ακινήτου χρηματοδοτεί την αγορά απευθείας με το πρόσωπο ή την οντότητα που το αγοράζει, είτε εν όλω είτε εν μέρει.

Ουσιαστικά, η χρηματοδότηση από ιδιοκτήτη ή η χρηματοδότηση πωλητή, επιτρέπει στους αγοραστές σπιτιού να αγοράσουν ένα νέο σπίτι χωρίς να βασίζονται σε μια τράπεζα για να εξασφαλίσουν μια παραδοσιακή υποθήκη επειδή ο ιδιοκτήτης του σπιτιού ή ο πωλητής χρηματοδοτεί την αγορά. Η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη εξαλείφει επίσης την ανάγκη για επιθεώρηση και εκτίμηση του σπιτιού.

Μια συμφωνία χρηματοδότησης ιδιοκτήτη μπορεί να είναι πολύ επωφελής για τους αγοραστές, αλλά μπορεί να δημιουργήσει μεγαλύτερο οικονομικό κίνδυνο για τους πωλητές.

Σε ποιον χρηματοδοτεί ο ιδιοκτήτης;

Η χρηματοδότηση ιδιοκτητών είναι μια εξαιρετική επιλογή για όποιον θέλει να αγοράσει ένα σπίτι αλλά δεν μπορεί να εξασφαλίσει ένα παραδοσιακό δάνειο, όπως αγοραστές κατοικιών χωρίς ή κακή πίστωση.

Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι δεν θα είναι όλοι οι πωλητές πρόθυμοι να δεχτούν τον κίνδυνο που συνεπάγεται μια συμφωνία χρηματοδότησης ιδιοκτήτη.

Πώς λειτουργεί η χρηματοδότηση από ιδιοκτήτη;

Από πολλές απόψεις, η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι σαν ένα παραδοσιακό δάνειο. Για παράδειγμα, η διαδικασία περιλαμβάνει τον αγοραστή σπιτιού να κάνει μια προκαταβολή για το ακίνητο και να εξοφλήσει το υπόλοιπο της τιμής αγοράς με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες κρίσιμες διαφορές μεταξύ της χρηματοδότησης από τον ιδιοκτήτη και των συμβατικών στεγαστικών δανείων. Η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι συνήθως πιο ακριβή και πιο γρήγορη.

Ετσι δουλευει.

Ας υποθέσουμε ότι ενδιαφέρεστε να αγοράσετε ένα σπίτι που αναφέρεται για $250.000. Έχετε αρκετά χρήματα για να πληρώσετε προκαταβολή 20% (50.000 $). Αυτό σημαίνει ότι θα έπρεπε να χρηματοδοτήσετε 200.000 $, αλλά ο ενυπόθηκος δανειστής σας σας ενέκρινε μόνο μια παραδοσιακή υποθήκη 150.000 $.

Πλησιάζεις τον πωλητή και του παρουσιάζεις δύο συμφωνίες χρηματοδότησης ιδιοκτήτη. Το πρώτο είναι ότι συμφωνούν να σας δανείσουν τη διαφορά των 50.000 $ και καταλήγετε με δύο πληρωμές στεγαστικών δανείων, μία στον δανειστή και μία στον πωλητή. Η δεύτερη επιλογή είναι ότι συμφωνούν να χρηματοδοτήσουν το σύνολο 200.000 $. Ο πωλητής συμφωνεί με τη δεύτερη επιλογή.

Συνεργάζεστε με έναν δικηγόρο ακινήτων για να συντάξετε τους όρους χρηματοδότησης για τη σύμβαση δανείου.

3 τύποι ρυθμίσεων χρηματοδότησης ιδιοκτήτη

Υπάρχουν μερικοί τρόποι για τη δομή μιας συμφωνίας χρηματοδότησης ιδιοκτήτη. Ακολουθεί μια επισκόπηση υψηλού επιπέδου αυτών. Χρησιμοποιήστε το ως οδηγό για να προσδιορίσετε ποια επιλογή είναι η καλύτερη για εσάς.

Γραμμάτιο καταβολής και εμπιστοσύνης

Το πρώτο βήμα της διαδικασίας χρηματοδότησης του ιδιοκτήτη είναι να συμφωνήσουν ο αγοραστής και ο πωλητής σχετικά με τους όρους του γραμματίου και της πράξης εμπιστοσύνης. Το γραμμάτιο περιλαμβάνει βασικούς όρους χρηματοδότησης όπως το ποσό του δανείου, το επιτόκιο και τις μηνιαίες πληρωμές. Η πράξη εμπιστοσύνης είναι μια συμφωνία μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή που δηλώνει ότι ο πωλητής θα κατέχει τον νόμιμο τίτλο του ακινήτου έως ότου εξοφληθεί το δάνειο.

Συμβόλαιο γης

Ένα συμβόλαιο γης είναι σαν μια παραδοσιακή υποθήκη. Είναι ένα νομικό έγγραφο που δηλώνει ότι ο πωλητής συμφωνεί να χρηματοδοτήσει το ακίνητο για τον αγοραστή και ότι ο πωλητής θα έχει τον τίτλο μέχρι να πληρωθεί το δάνειο.

Υπάρχουν δύο τύποι συμβάσεων γης: τα παραδοσιακά συμβόλαια γης και τα συμβόλαια περιτύλιξης γης.

Σε ένα παραδοσιακό συμβόλαιο γης, ο πωλητής διατηρεί τον τίτλο του ακινήτου μέχρι να εξοφληθεί πλήρως το δάνειο και ο αγοραστής μπορεί να δημιουργήσει ίδια κεφάλαια στο ακίνητο. Αυτό τελικά επιτρέπει στον αγοραστή να μετατρέψει και να αναχρηματοδοτήσει τη σύμβαση γης με μια παραδοσιακή υποθήκη, εάν το επιλέξει.

Σε μια σύμβαση αναδιπλούμενης γης, ο πωλητής συνεχίζει να πληρώνει την υπάρχουσα υποθήκη στο ακίνητο, αλλά τσεπώνει τη διαφορά μεταξύ αυτής και των μηνιαίων πληρωμών που πραγματοποιεί ο αγοραστής. Ο αγοραστής λαμβάνει αμέσως το ένταλμα και κατέχει ουσιαστικά το σπίτι. Ο δανειστής του πωλητή πρέπει να συμφωνήσει με αυτό το είδος της σύμβασης γης.

Σύμβαση αγοράς μίσθωσης

Μια συμφωνία μίσθωσης-αγοράς, ή ενοικίαση προς ιδιοκτησία, είναι μια σύμβαση αγοράς μεταξύ ενός ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη. Συχνά συγχέεται με μια επιλογή μίσθωσης, αλλά τα δύο είναι πολύ διαφορετικά. Μια επιλογή μίσθωσης υποχρεώνει τον πωλητή να πουλήσει. Μια συμφωνία αγοράς μίσθωσης υποχρεώνει τον πωλητή να πουλήσει στον ενοικιαστή.

Μια συμφωνία αγοράς μίσθωσης δίνει στον ενοικιαστή αποκλειστικά δικαιώματα να αγοράσει ένα ακίνητο σε καθορισμένο χρόνο. Οι συμφωνίες αγοράς μίσθωσης περιλαμβάνουν δύο συμβόλαια. Το πρώτο αφορά τη σύμβαση μίσθωσης και το δεύτερο για την πώληση στο τέλος της μίσθωσης. Η σύμβαση μίσθωσης είναι ακριβώς όπως μια παραδοσιακή μίσθωση αλλά με μερικές βασικές διαφορές. Συγκεκριμένα, σε μια συμφωνία μίσθωσης-αγοράς, ο μισθωτής-αγοραστής είναι υπεύθυνος για όλη τη συντήρηση, τους φόρους ακινήτων και την ασφάλιση. Η σύμβαση πώλησης περιγράφει τη διαδικασία και τους όρους αγοράς μετά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης.

8 βασικοί όροι χρηματοδότησης που πρέπει να περιλαμβάνονται σε οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτων

Είτε επιλέγετε ένα παραδοσιακό δάνειο είτε για ιδιοκτήτρια χρηματοδότηση, υπάρχουν αρκετοί βασικοί όροι που πρέπει να συμπεριλάβετε στη συμφωνία συναλλαγής ακίνητης περιουσίας σας. Περιλαμβάνουν:

1. Τιμή αγοράς. Να συμπεριλαμβάνετε πάντα τη συνολική τιμή αγοράς του ακινήτου κατά τη σύνταξη μιας συμφωνίας χρηματοδότησης πωλητή. Βοηθά στον υπολογισμό του συνολικού ποσού του δανείου.
2. Προκαταβολή ή/και έμπρακτη κατάθεση χρημάτων. Αυτό περιγράφει πόσα χρήματα πληρώνει ο αγοραστής προκαταβολικά.
3. Ποσο δανειου. Αυτή είναι η τιμή αγοράς μείον τυχόν προκαταβολή ή έμπρακτα χρήματα που καταβάλλονται από τον αγοραστή σπιτιού. Χρησιμοποιήστε το κατά τον υπολογισμό των μηνιαίων πληρωμών.
4. Επιτόκιο. Όπως μια παραδοσιακή υποθήκη, μια συμφωνία χρηματοδότησης ιδιοκτήτη θα πρέπει να περιλαμβάνει λεπτομέρειες σχετικά με το επιτόκιο του δανείου. Οι συμφωνίες χρηματοδότησης πωλητών έχουν συνήθως υψηλότερα επιτόκια από τα συμβατικά δάνεια.
5. Διάρκεια δανείου και αποσβέσεις. Η διάρκεια του δανείου είναι η χρονική περίοδος που ένας αγοραστής κατοικίας πρέπει να εξοφλήσει το δάνειο. Η απόσβεση των στεγαστικών δανείων αναφέρεται στη διαδικασία και το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου. Χρησιμοποιείται για τον καθορισμό των μηνιαίων πληρωμών στεγαστικών δανείων.
6. Μηνιαίες πληρωμές. Οι όροι χρηματοδότησης του ιδιοκτήτη θα πρέπει να περιλαμβάνουν πολύ σαφείς λεπτομέρειες σχετικά με τον αριθμό, το ποσό και την ημερομηνία λήξης των μηνιαίων πληρωμών στεγαστικών δανείων.
7. Φόροι ακίνητης περιουσίας και ασφαλιστικές πληρωμές. Αυτά συχνά μετατρέπονται σε παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια, επομένως πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στις συμφωνίες χρηματοδότησης των ιδιοκτητών. Οι αγοραστές κατοικιών συνήθως πρέπει να τα πληρώσουν απευθείας στην κυβέρνηση και στις ασφαλιστικές εταιρείες.
8. Στοιχεία πληρωμής με μπαλόνι. Οι τυπικές συμφωνίες χρηματοδότησης πωλητών αποσβένονται για 20 έως 30 χρόνια, αλλά έχουν πολύ μικρότερους όρους δανείου. Το αποτέλεσμα? Οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να πληρώσουν μια πληρωμή με μπαλόνι ή εφάπαξ πληρωμή στο τέλος της περιόδου του δανείου.

Η παραπάνω λίστα δεν είναι πλήρης. Φροντίστε να μιλήσετε με έναν δικηγόρο ακινήτων προτού συντάξετε τη συμφωνία χρηματοδότησης του ιδιοκτήτη σας. Θα βοηθήσουν να διασφαλιστεί ότι όλα είναι καλυμμένα και νόμιμα.

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της χρηματοδότησης από ιδιοκτήτη για αγοραστές κατοικιών

Η χρηματοδότηση από ιδιοκτήτες ωφελεί σε μεγάλο βαθμό τους δανειολήπτες επειδή απλοποιεί και επιταχύνει τη διαδικασία αγοράς σπιτιού. Ως αποτέλεσμα, είναι μια εξαιρετική επιλογή για όσους αγοράζουν σπίτι για πρώτη φορά ή για εκείνους με χαμηλά πιστωτικά αποτελέσματα που δεν μπορούν να εξασφαλίσουν ένα στεγαστικό δάνειο μέσω ενός παραδοσιακού δανειστή. Ωστόσο, η χρηματοδότηση των ιδιοκτητών δεν είναι χωρίς κίνδυνο. Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά στα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της χρηματοδότησης από ιδιοκτήτη για αγοραστές κατοικιών.

Πλεονεκτήματα για αγοραστές σπιτιού

• Παρέχει πρόσβαση στην ιδιοκτησία κατοικίας σε δανειολήπτες που ενδέχεται να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για μια παραδοσιακή υποθήκη.
• Συντομεύει την περίοδο δέουσας επιμέλειας με αποτέλεσμα το γρηγορότερο κλείσιμο.
• Μειώνει το κόστος κλεισίματος εξαλείφοντας τις τραπεζικές προμήθειες, τις εκτιμήσεις κατοικιών και τις επιθεωρήσεις.
• Ο πωλητής ενδέχεται να μην απαιτεί προκαταβολή.

Μειονεκτήματα για αγοραστές σπιτιού

• Υψηλότερα επιτόκια από τις συμβατικές επιλογές χρηματοδότησης.
• Συχνά απαιτεί από τους αγοραστές να κάνουν μια πληρωμή με μπαλόνι.
• Οι πωλητές δεν χρειάζεται να απαιτούν χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη.
• Ορισμένοι πωλητές μπορεί να έχουν υποθήκες που περιλαμβάνουν ρήτρα οφειλόμενης στην πώληση που τους απαιτεί να εξοφλήσουν την υπάρχουσα υποθήκη τους όταν πουλήσουν το σπίτι τους. Ως αποτέλεσμα, δεν μπορούν να προσφέρουν χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη.

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της χρηματοδότησης από ιδιοκτήτη για πωλητές κατοικιών

Η χρηματοδότηση ιδιοκτητών μπορεί να είναι μια εξαιρετική επιλογή και για τους πωλητές κατοικιών. Βοηθά στην επιτάχυνση της διαδικασίας κλεισίματος και τους επιτρέπει να εισπράττουν τόκους κατά τη διάρκεια του δανείου αντί για εφάπαξ πληρωμή. Ωστόσο, η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη ενέχει μεγαλύτερο οικονομικό κίνδυνο για τους πωλητές. Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά στα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της χρηματοδότησης από ιδιοκτήτη για τους πωλητές.

Πλεονεκτήματα για πωλητές σπιτιών

• Ένας τρόπος για τους ιδιοκτήτες να πουλήσουν το σπίτι τους όπως είναι επειδή δεν χρειάζεται να πληρούν τις απαιτήσεις αξιολόγησης και επιθεώρησης ενός παραδοσιακού δανειστή.
• Προσφέρει έναν τρόπο στους ιδιοκτήτες σπιτιού να κερδίσουν περισσότερα χρήματα, μέσω πληρωμών τόκων στεγαστικών δανείων, για την πώληση του σπιτιού τους.
• Επιταχύνει τη διαδικασία πώλησης εξαλείφοντας τη δέουσα επιμέλεια.
• Οι πωλητές μπορούν να πουλήσουν το γραμμάτιό τους σε επενδυτή ακινήτων έναντι εφάπαξ πληρωμής.
• Επιτρέπει στους πωλητές να διατηρήσουν τον τίτλο στο σπίτι τους εάν ο αγοραστής αθετήσει.

Μειονεκτήματα για τους πωλητές σπιτιών

• Συνοδεύεται από μεγαλύτερο οικονομικό ρίσκο και ευθύνη, ειδικά εάν ο δανειολήπτης δεν πραγματοποιεί μηνιαίες πληρωμές και αθετήσεις.
• Κίνδυνος έναρξης της διαδικασίας αποκλεισμού εάν ο αγοραστής αθετήσει.
• Ο πωλητής είναι υπεύθυνος για τυχόν επισκευές και ζημιές στο ακίνητο, εάν ο αγοραστής αθετήσει.
• Μπορεί να μην είναι νόμιμο για τον πωλητή να προσφέρει χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη.

Η κατώτατη γραμμή

Η χρηματοδότηση από ιδιοκτήτη μπορεί να είναι μια βιώσιμη επιλογή για αγοραστές και πωλητές.

Για τους αγοραστές, προσφέρει μια διαδρομή προς την ιδιοκτησία κατοικίας για εκείνους που διαφορετικά δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα συμβατικό δάνειο. Είναι επίσης πιο γρήγορο και εξαλείφει τις τραπεζικές προμήθειες και τις απαιτήσεις δανειστών, όπως οι εκτιμήσεις κατοικιών. Ωστόσο, η χρηματοδότηση των ιδιοκτητών συνήθως συνοδεύεται από υψηλότερα επιτόκια και πληρωμές με μπαλόνια.

Για τους πωλητές, η χρηματοδότηση ιδιοκτητών προσφέρει έναν τρόπο να κερδίσουν περισσότερα χρήματα πουλώντας την ιδιοκτησία τους. Επίσης, επιταχύνει τη διαδικασία πωλήσεων καταργώντας την περίοδο δέουσας επιμέλειας. Ωστόσο, ο πωλητής πρέπει να αναλάβει μεγαλύτερο οικονομικό ρίσκο και ευθύνη.

Η κατάσταση του καθενός είναι μοναδική. Μιλήστε με τον οικονομικό σας σύμβουλο και έναν δικηγόρο ακινήτων προτού αποφασίσετε εάν σας ταιριάζει μια συμφωνία χρηματοδότησης ιδιοκτήτη.