Ιστολόγιο τεχνητής νοημοσύνης και τεχνολογίας
Ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους (DSCR) είναι ένας λόγος που συγκρίνει τις συνολικές υποχρεώσεις χρέους μιας εταιρείας ή ενός ατόμου με το εισόδημά της. Οι δανειστές το χρησιμοποιούν ως μέτρηση για να προσδιορίσουν την οικονομική υγεία ενός δανειολήπτη. Για μια εταιρεία, μπορεί να είναι ο καθοριστικός παράγοντας για ένα επιχειρηματικό δάνειο. Για ένα άτομο, μπορεί να είναι ο καθοριστικός παράγοντας για ένα δάνειο αυτοκινήτου, κατοικίας ή μικρής επιχείρησης.
Πώς όμως εφαρμόζεται στις επενδύσεις σε ακίνητα;
Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά στο DSCR και πώς το χρησιμοποιούν οι δανειστές και οι επενδυτές σε ακίνητα.
Βασικά φαγητά:
- Ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους στα ακίνητα υποδηλώνει την οικονομική υγεία ενός ακινήτου.
- Οι περισσότεροι επενδυτές ακινήτων θεωρούν ότι ο δείκτης κάλυψης καλής εξυπηρέτησης χρέους είναι τουλάχιστον 1,25.
- Το DSCR αλλάζει με την πάροδο του χρόνου.
- Οι επενδυτές και οι δανειστές ακινήτων χρησιμοποιούν το DSCR για να αναλύσουν την απόδοση ενός ακινήτου.
Ποιος είναι ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης του χρέους;
Στα ακίνητα, ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους είναι μια μέτρηση που βοηθά στην ανάλυση της απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα.
Το DSCR μετρά την ικανότητα του δανειολήπτη (του επενδυτή) να αποπληρώσει την ετήσια εξυπηρέτηση του χρέους σε σύγκριση με το ποσό του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI) που δημιουργεί ένα ακίνητο. Είναι ένας δείκτης του εάν ένα ακίνητο παράγει ή όχι αρκετό εισόδημα για να καλύψει τις πληρωμές στεγαστικών δανείων.
Όταν ένας επενδυτής ακινήτων υποβάλλει αίτηση για νέο δάνειο ή αναχρηματοδότηση, οι δανειστές χρησιμοποιούν το DSCR για να καθορίσουν το μέγιστο ποσό δανείου.
Τι είναι ένα καλό DSCR;
Δεν υπάρχει κανένα πρότυπο για ένα καλό DSCR επειδή διαφέρει ανάλογα με την κατάσταση και τον δανειστή. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες γενικές οδηγίες που μπορούν να ακολουθήσουν οι επενδυτές σε ακίνητα.
Ένα DSCR κάτω από 1 σημαίνει ότι το ακίνητο δεν παράγει αρκετό εισόδημα για να καλύψει τα χρέη του. Ένα DSCR 1 σημαίνει ότι το 100% του NOI του ακινήτου πηγαίνει για την εξόφληση των χρεών του. Ένα DSCR πάνω από 1 υποδηλώνει ότι το ακίνητο έχει υψηλότερο NOI από αυτό που απαιτείται για την πληρωμή ετήσιων οφειλών.
Για τους περισσότερους επενδυτές ακινήτων, ένας καλός λόγος κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους είναι τουλάχιστον 1,25.
Πώς να υπολογίσετε το DSCR
Ο υπολογισμός του δείκτη κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους είναι αρκετά απλός. Στα ακίνητα, υπολογίζεται διαιρώντας το ετήσιο καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) ενός ακινήτου με τη συνολική εξυπηρέτηση του χρέους του. Το NOI είναι ουσιαστικά το σύνολο των ταμειακών ροών που δημιουργεί το ακίνητο.
Ακολουθεί ο τύπος αναλογίας κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους.
DSCR = NOI / Υπηρεσία χρέους (πληρωμές κεφαλαίου και τόκων)
Ακολουθεί ένα παράδειγμα για το πώς να το χρησιμοποιήσετε.
Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής σε ακίνητα θέλει να αναχρηματοδοτήσει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο για να επωφεληθεί από τα χαμηλότερα επιτόκια. Το ακίνητο έχει ετήσιο NOI $7.000 και η ετήσια πληρωμή στεγαστικού δανείου είναι $5.000 (συμπεριλαμβανομένου του κεφαλαίου και των τόκων). Θέλουν να εκτελέσουν έναν υπολογισμό DSCR πριν πάνε στον δανειστή. Έτσι, συνδέουν τους παραπάνω αριθμούς στον τύπο DSCR.
DSCR = NOI / Υπηρεσία χρέους
1,6 = 8.000 / 5.000
Σε αυτό το παράδειγμα, αυτό το ενοικιαζόμενο ακίνητο έχει DSCR 1,6. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει επιπλέον καθαρό λειτουργικό εισόδημα από αυτό που απαιτείται για την εξυπηρέτηση του ετήσιου χρέους.
Πώς να υπολογίσετε το NOI
Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) είναι απαραίτητο για τον υπολογισμό του ποσοστού κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους, του ποσού του στεγαστικού δανείου που μπορεί να λάβει ένας επενδυτής ακινήτων και του ποσού του εισοδήματος που έχει διαθέσιμο για την αποπληρωμή του χρέους. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε πώς να υπολογίζετε σωστά το NOI.
Και να γιατί.
Ένα καθαρό λειτουργικό εισόδημα που δεν έχει υπολογιστεί σωστά πολύ υψηλό μπορεί να οδηγήσει σε έναν επενδυτή που δεν είναι σε θέση να αποπληρώσει τα χρέη του. Ένα NOI που δεν έχει υπολογιστεί σωστά πολύ χαμηλό μπορεί να εμποδίσει έναν επενδυτή να λάβει δάνεια για περισσότερα ακίνητα.
Το NOI υπολογίζεται αθροίζοντας όλο το εισόδημα που δημιουργεί ένα ακίνητο και αφαιρώντας όλα τα λειτουργικά έξοδα.
Ακολουθεί ο τύπος καθαρού λειτουργικού εισοδήματος.
NOI = Ακαθάριστα Λειτουργικά Έσοδα / Ακαθάριστα Λειτουργικά Έξοδα
Το πρώτο βήμα για τον υπολογισμό του NOI είναι ο υπολογισμός του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος.
Δείτε πώς μπορείτε να υπολογίσετε το ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα ενός ακινήτου.
Ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα = Πιθανό εισόδημα από ενοίκια – Ποσοστό κενών θέσεων
Το πιθανό εισόδημα από ενοίκια περιλαμβάνει το μηνιαίο ενοίκιο που πληρώνει ο ενοικιαστής συν τυχόν επιπλέον εισόδημα από το ακίνητο. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει τέλη ενοικίασης κατοικίδιων, βοηθητικά προγράμματα ή μονάδες αποθήκευσης.
Το δεύτερο βήμα για τον υπολογισμό του NOI είναι ο υπολογισμός του ποσοστού κενής θέσης του ακινήτου. Δεν είναι ρεαλιστικό να υποθέσουμε ότι ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο θα είναι πάντα κατειλημμένο. Γι’ αυτό ορισμένοι επενδυτές ακινήτων χρησιμοποιούν ποσοστό κενών θέσεων 5-10%, αλλά δεν αντικατοπτρίζει πάντα την αγορά. Ο καλύτερος τρόπος είναι να ελέγξετε τα αρχεία του ακινήτου και να μιλήσετε με έναν τοπικό κτηματομεσίτη για να κατανοήσετε τα ποσοστά κενών θέσεων στην τοπική αγορά.
Ακολουθεί ένα παράδειγμα του τρόπου υπολογισμού του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος.
Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής σε ακίνητα έχει ένα ακίνητο από ενοικίαση με δυνητικό εισόδημα από ενοίκια $5.500 το χρόνο. Εξέτασαν τα αρχεία του ακινήτου και συμβουλεύτηκαν έναν κτηματομεσίτη για να καθορίσουν ένα ποσοστό κενών θέσεων 10%.
Ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα = Πιθανό εισόδημα από ενοίκια – Ποσοστό κενών θέσεων
4.950 = 5.500 – 550
Το ακίνητο έχει ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα $4.950 το χρόνο.
Τώρα ήρθε η ώρα να υπολογίσετε τα ετήσια λειτουργικά έξοδα του ακινήτου. Αυτά περιλαμβάνουν συνήθως τέλη διαχείρισης ακινήτων, συντήρηση, φόρους ακινήτων, ασφάλειες, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και τέλη HOA. Δεν περιλαμβάνουν τα απαραίτητα έξοδα όπως κεφαλαιουχικές δαπάνες (CapEx), πληρωμές υποθηκών, αποσβέσεις και εξυπηρέτηση του χρέους.
Μόλις ένας επενδυτής καθορίσει τα ακαθάριστα λειτουργικά έσοδα και τα λειτουργικά του έξοδα, μπορεί να καθορίσει τα καθαρά λειτουργικά του έσοδα.
Ας χρησιμοποιήσουμε το παραπάνω παράδειγμα, όπου το ακίνητο του επενδυτή έχει ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα ύψους $4.950 το χρόνο. Τα λειτουργικά έξοδα του ακινήτου είναι $2.000.
NOI = Ακαθάριστα Λειτουργικά Έσοδα – Λειτουργικά Έξοδα
2.950 = 4.950 – 2.000
Σε αυτό το παράδειγμα, αυτή η ιδιότητα έχει NOI 2.950 $.
Πώς χρησιμοποιείται το DSCR στις επενδύσεις σε ακίνητα
Οι επενδυτές και οι δανειστές χρησιμοποιούν τον δείκτη κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους στη διαδικασία επένδυσης σε ακίνητα.
Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής ακίνητης περιουσίας θέλει να αγοράσει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο που αναφέρεται για $175.000.
Πριν κάνουν την προσφορά τους, ο επενδυτής μιλά με τον δανειστή του και μαθαίνει ότι ο δανειστής απαιτεί ελάχιστο DSCR 1,25.
Ο επενδυτής συνομιλεί με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και αναμένει ένα καθαρό εισόδημα $8.5000. Χρησιμοποιούν αυτές τις πληροφορίες και το ελάχιστο DSCR για να υπολογίσουν την ετήσια εξυπηρέτηση του χρέους που θα επιτρέψει ο δανειστής και την απαιτούμενη προκαταβολή.
Να πώς.
Αναδιατάσσουν τον τύπο DSCR για να υπολογίσουν τη μέγιστη επιτρεπόμενη πληρωμή στεγαστικού δανείου.
Εξυπηρέτηση χρέους = NOI / DSCR
6.800 = 8.500 / 1,25
Ο επενδυτής συναντά τον δανειστή και μαθαίνει ότι θα χρειαστεί να καταβάλει μια ελάχιστη προκαταβολή 20% στο ακίνητο για να πληροί τις προϋποθέσεις για το δάνειο. Ο επενδυτής μπορεί στη συνέχεια να προσδιορίσει εάν αυτό είναι το κατάλληλο ακίνητο για αυτόν ή να χρησιμοποιήσει τις πληροφορίες για να ψωνίσει σε διάφορες αγορές ακινήτων.
Αλλάζει το DSCR με την πάροδο του χρόνου;
Ναί. Ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους μιας επένδυσης σε ακίνητα θα αλλάξει με την πάροδο του χρόνου. Αυτό οφείλεται σε διάφορους παράγοντες όπως τα κυμαινόμενα καθαρά λειτουργικά έσοδα.
Εδώ είναι ένα παράδειγμα.
| Ετος | ΟΧΙ ΕΓΩ | Εξυπηρέτηση Χρέους | DSCR |
| 1 | 7.500 $ | $4.500 | 1,66 |
| 2 | 6.875 $ | $4.500 | 1.52 |
| 3 | 6.230 $ | $4.500 | 1.38 |
| 4 | 6.450 $ | $4.500 | 1.43 |
Ο παραπάνω πίνακας υποθέτει ότι ο επενδυτής συνήψε υποθήκη με παραδοσιακούς όρους και αποσβέσεις όπου το κεφάλαιο και οι τόκοι παραμένουν οι ίδιες. Μπορεί να υπάρξουν ακόμη μεγαλύτερες διακυμάνσεις στο DSCR εάν η εξυπηρέτηση του χρέους αλλάξει με την πάροδο του χρόνου λόγω διαφορετικών όρων δανείου που έχουν ως αποτέλεσμα αλλαγές στις πληρωμές του δανείου.
Η κατώτατη γραμμή
Το DSCR χρησιμοποιείται συνήθως στα χρηματοοικονομικά για τον προσδιορισμό της οικονομικής υγείας μιας εταιρείας ή ενός ατόμου. Στα ακίνητα, χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της οικονομικής υγείας ενός ακινήτου, επειδή βασίζεται στο NOI του ακινήτου έναντι του εισοδήματος του επενδυτή. Ένα καλό DSCR είναι 1,25 ή υψηλότερο επειδή υποδηλώνει ότι τα καθαρά λειτουργικά έσοδα του ακινήτου μπορούν να καλύψουν την εξυπηρέτηση του χρέους του συν 25%. Χρησιμοποιήστε το DSCR ως οδηγό όταν προσδιορίζετε εάν μια επένδυση σε ακίνητα είναι κατάλληλη για εσάς.
