Ιστολόγιο τεχνητής νοημοσύνης και τεχνολογίας
Πολλοί άνθρωποι προσπαθούν να αποφύγουν το χρέος. Η ύπαρξη χαμηλής αναλογίας χρέους προς εισόδημα είναι μια καλή στρατηγική όσον αφορά τα προσωπικά οικονομικά. Αλλά δεν δημιουργούνται όλα τα χρέη ίσα.
Οι έμπειροι επενδυτές ακινήτων χρησιμοποιούν χρέη με ίδια κεφάλαια για να κατέχουν ακίνητα χωρίς να δεσμεύουν τα χρήματά τους. Ένας καλός λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια βοηθά στην εξισορρόπηση του κινδύνου και στην αύξηση της πιθανής απόδοσης ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου.
Λοιπόν, ποιος είναι ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια; Χρησιμοποιήστε αυτό ως οδηγό για να κατανοήσετε καλύτερα την αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια. Στη συνέχεια, συνεργαστείτε με τον κτηματομεσίτη και τον οικονομικό σας σύμβουλο για να προσδιορίσετε εάν μια επένδυση σε ακίνητα είναι κατάλληλη για εσάς.
Βασικά συμπεράσματα:
- Ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι μια μέτρηση που χρησιμοποιείται για να μετρήσει πόσο χρέος έχει μια επένδυση σε ακίνητα σε σχέση με τα ίδια κεφάλαιά της.
- Ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια υπολογίζεται διαιρώντας το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου με τα ίδια κεφάλαια του ακινήτου.
- Γενικά, ένας υψηλότερος λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια αντιπροσωπεύει μεγαλύτερο χρηματοοικονομικό κίνδυνο και ένας χαμηλότερος λόγος αντιπροσωπεύει χαμηλότερο χρηματοοικονομικό κίνδυνο.
- Η αύξηση του χρέους προς τα ίδια κεφάλαια μπορεί να είναι μια έξυπνη επενδυτική στρατηγική κατά την αναχρηματοδότηση ενός ακινήτου.
Τι είναι το χρέος;
Πριν βουτήξετε στον δείκτη χρέους προς ίδια κεφάλαια, είναι σημαντικό να ορίσετε μερικές βασικές έννοιες. Το πρώτο είναι το χρέος.
Στα χρηματοοικονομικά, το χρέος είναι το σύνολο όλων των χρημάτων που οφείλονται σε έναν δανειστή. Οι περισσότεροι άνθρωποι έχουν πολλαπλές πηγές χρέους που κυμαίνονται από φοιτητικά δάνεια έως πιστωτικές κάρτες και σημειώσεις φροντίδας έως στεγαστικά δάνεια.
Στην ακίνητη περιουσία, το χρέος αναφέρεται στο ποσό των χρημάτων που οφείλει ένας επενδυτής ή ιδιοκτήτης ακινήτου σε δανειστή για ένα ακίνητο. Είναι το ποσό που οφείλεται στην υποθήκη του ακινήτου.
Τι είναι μετοχικό κεφάλαιο;
Η δεύτερη έννοια είναι η ισότητα.
Σύμφωνα με την Investopedia, τα ίδια κεφάλαια είναι «το σύνολο του ενεργητικού μείον τις συνολικές υποχρεώσεις στα χρηματοοικονομικά». Αντιπροσωπεύει το χρηματικό ποσό που θα έπαιρνε ένα άτομο ή μέτοχος εάν το περιουσιακό στοιχείο ρευστοποιούνταν και όλα τα χρέη εξοφλούνταν.
Στην ακίνητη περιουσία, τα ίδια κεφάλαια είναι η διαφορά μεταξύ της αξίας ενός ακινήτου και των συνολικών υποχρεώσεων. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, τα ίδια κεφάλαια είναι συνήθως ισοδύναμα με την προκαταβολή. Τα ίδια κεφάλαια του ακινήτου αυξάνονται καθώς εξοφλείτε την υποθήκη και η αξία του ακινήτου αυξάνεται.
Αναλογία χρέους προς έσοδα έναντι αναλογίας χρέους προς ίδια κεφάλαια
Πολλοί νέοι επενδυτές σε ακίνητα συγχέουν την αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια με την αναλογία χρέους προς εισόδημα. Και είναι εύκολο να καταλάβει κανείς γιατί. Οι όροι έχουν πολύ παρόμοια ονόματα και μετρούν την οικονομική υγεία αλλά είναι πολύ διαφορετικοί.
Στα προσωπικά οικονομικά, ο λόγος χρέους προς εισόδημα (DTI) είναι αυτό που χρησιμοποιείται συνήθως από τους δανειστές για να προσδιορίσει την ικανότητα του δανειολήπτη να αποπληρώσει τα χρήματα ενός δανείου. Υπολογίζεται αθροίζοντας το συνολικό χρέος τους και διαιρώντας το με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά τους.
Στα ακίνητα, ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι μια μέτρηση που χρησιμοποιείται για να μετρήσει πόσο χρέος έχει μια επένδυση σε ακίνητα σε σχέση με τα ίδια κεφάλαιά της.
Για τους επενδυτές σε ακίνητα, ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια μετρά τον κίνδυνο που σχετίζεται με μια πιθανή επένδυση σε ακίνητα.
Τι είναι ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια;
Στις επιχειρήσεις, ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια «χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση της χρηματοοικονομικής μόχλευσης μιας εταιρείας και υπολογίζεται διαιρώντας το χρέος μιας εταιρείας με το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων της», σύμφωνα με την Investopedia. Μετρά το βαθμό που μια εταιρεία χρηματοδοτεί λειτουργίες με χρέος έναντι κέρδους ή άλλους πόρους.
Στα ακίνητα, το χρέος προς ίδια κεφάλαια μετρά πόσο μακροπρόθεσμο χρέος έχει ένα ακίνητο σε σχέση με τα ίδια κεφάλαιά του και συνήθως αναφέρεται στον ισολογισμό του. Είναι επίσης ένας τρόπος μέτρησης του ποσού ενός ακινήτου που κατέχει ένας επενδυτής.
Πώς υπολογίζεται το χρέος προς ίδια κεφάλαια;
Ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια υπολογίζεται ως το συνολικό ποσό του χρέους διαιρούμενο με το συνολικό ποσό των ιδίων κεφαλαίων.
Αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια = Υπόλοιπο στεγαστικών δανείων / Ίδια Κεφάλαια
Ετσι δουλευει.
Ας υποθέσουμε ότι αγοράσατε ένα επενδυτικό ακίνητο με 500.000 $ σε χρέος και 250.000 $ σε ίδια κεφάλαια. 500.000 $ διαιρούμενα με 250.000 $ ισούται με 2. Η αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι 2, πράγμα που σημαίνει ότι χρωστάτε $2 για κάθε $1 που ανήκει στην ιδιοκτησία.
Τι είναι μια καλή αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια;
Ένας καλός λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι τουλάχιστον 70% χρέος και 30% ίδια κεφάλαια, ή 2,33.
Οι περισσότεροι ειδικοί συμβουλεύουν να μην επενδύσετε σε ακίνητα με αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια 5,5 ή υψηλότερη. Ο λόγος? Ένας υψηλότερος λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια σημαίνει μεγαλύτερο οικονομικό κίνδυνο για τους επενδυτές, επειδή το χρέος του ακινήτου υπερβαίνει κατά πολύ τα ίδια κεφάλαιά του. Και οι ενυπόθηκοι δανειστές είναι λιγότερο πιθανό να εκδώσουν δάνειο επειδή οι δανειολήπτες είναι πιο πιθανό να χρεοκοπήσουν.
Οι επενδυτές θα πρέπει να αναζητήσουν ακίνητα με χαμηλότερο λόγο χρέους προς ίδια κεφάλαια επειδή ο χρηματοοικονομικός κίνδυνος είναι χαμηλότερος. Ωστόσο, αυτός δεν είναι ένας σκληρός και γρήγορος κανόνας.
Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά στο τι σημαίνει για τους επενδυτές οι υψηλοί και χαμηλοί δείκτες χρέους προς μετοχές.
Υψηλός λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια
Με απλά λόγια, ένας υψηλός λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια υποδηλώνει υψηλό κίνδυνο.
Εδώ είναι ένα παράδειγμα.
Ας υποθέσουμε ότι έχετε ένα τρίπλεξ με υψηλό επιτόκιο που φέρει 600.000 $ σε χρέος και 100.000 $ σε ίδια κεφάλαια. Ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι 6. Μπορείτε να κάνετε τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων, αλλά υπάρχει μια οικονομική ύφεση και ένας ενοικιαστής απομακρύνεται. Είναι μερικοί μήνες για να μπορέσετε να μισθώσετε σε άλλο πιστοποιημένο μισθωτή. Θα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την πληρωμή του στεγαστικού δανείου χωρίς αυτά;
Ορισμένοι επενδυτές προτιμούν να επενδύουν σε ακίνητα με υψηλότερους δείκτες χρέους προς ίδια κεφάλαια επειδή έχουν τη δυνατότητα να αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις.
Πάντα να μιλάτε με τον οικονομικό σας σύμβουλο και τον ενυπόθηκο δανειστή πριν επενδύσετε σε ένα ακίνητο. Θα σας βοηθήσουν να προσδιορίσετε ποια στρατηγική είναι η καλύτερη για εσάς.
Χαμηλός λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια
Ένα ακίνητο με χαμηλό δείκτη χρέους προς ίδια κεφάλαια αντιπροσωπεύει λιγότερο οικονομικό κίνδυνο.
Εδώ είναι ένα παράδειγμα.
Ας υποθέσουμε ότι είστε ιδιοκτήτης ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου για μια οικογένεια με 250.000 $ χρέος και 100.000 $ σε ίδια κεφάλαια. Ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι 2,5. Υπάρχει μια οικονομική ύφεση και ο ενοικιαστής σας εγκαταλείπει. Είναι πιο πιθανό να αντέξετε οικονομικά την υποθήκη σε αυτό το ακίνητο από ό,τι στο πρώτο παράδειγμα.
Τα ακίνητα με χαμηλότερους δείκτες χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι συνήθως πιο σταθερά αλλά αποφέρουν χαμηλότερες αποδόσεις επένδυσης.
Μιλήστε με τον οικονομικό επενδυτή σας πριν επενδύσετε σε ακίνητα. Θα σας βοηθήσουν να προσδιορίσετε την ιδανική αναλογία για την οικονομική σας κατάσταση και τους στόχους σας.
Αλλάζει ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια με την πάροδο του χρόνου;
Ναί. Μπορεί να μειωθεί ή να αυξηθεί ανάλογα με διάφορους παράγοντες. Αυτά περιλαμβάνουν την εξόφληση του στεγαστικού δανείου και τις αλλαγές στην αξία του ακινήτου.
Ακολουθεί ένα παράδειγμα για το πώς ένας λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια μπορεί να μειωθεί με την πάροδο του χρόνου.
Ας υποθέσουμε ότι επενδύετε σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο που κόστιζε 200.000 $ πριν από τρία χρόνια. Τώρα έχετε εξοφλήσει την υποθήκη $120.000. Επιπλέον, η αξία του ακινήτου έχει αυξηθεί κατά 30% και αποτιμάται πλέον στα $260.000.
Τιμή αγοράς: 200.000 $
Τρέχουσα αξία ακινήτου: 260.000 $
Υποθήκη: 120.000 $
Ίδιο κεφάλαιο: $140.000
Αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια: ,85
Με άλλα λόγια, οφείλετε μόλις 0,85 $ για κάθε 1 $ που ανήκει στην ιδιοκτησία.
Ακολουθεί ένα παράδειγμα για το πώς ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια μπορεί να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου.
Ας υποθέσουμε ότι επενδύετε σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο που κόστιζε 200.000 $ πριν από τρία χρόνια. Πληρώσατε το στεγαστικό δάνειο, αλλά έπρεπε να συνάψετε μια πιστωτική γραμμή μετοχικού κεφαλαίου για να πληρώσετε για απροσδόκητες επισκευές. Επιπλέον, η τοπική αγορά ακινήτων έχει πάρει μια ύφεση. Το ακίνητο εκτιμάται πλέον σε μόλις 175.000 δολάρια.
Τιμή αγοράς: 200.000 $
Τρέχουσα αξία ακινήτου: 175.000 $
Υπόλοιπο στεγαστικού δανείου: 170.000 $
Ίδιο κεφάλαιο: $5.000
Αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια: 34
Αυτό σημαίνει ότι τώρα οφείλετε 34 $ για κάθε 1 $ που ανήκει στην ιδιοκτησία.
Αύξηση του δείκτη χρέους προς ίδια κεφάλαια ως επενδυτική στρατηγική
Ένας υψηλότερος δείκτης χρέους προς ίδια κεφάλαια θέτει πράγματι σημαντικότερους χρηματοοικονομικούς κινδύνους για τους επενδυτές. Αλλά, μερικές φορές, μπορεί να είναι μια καλή επενδυτική στρατηγική. Όπως όταν θέλετε να κάνετε μια αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση.
Σύμφωνα με την Bankrate, «η αναχρηματοδότηση με μετρητά αντικαθιστά το τρέχον στεγαστικό σας δάνειο με ένα μεγαλύτερο στεγαστικό δάνειο, επιτρέποντάς σας να επωφεληθείτε από τα ίδια κεφάλαια που έχετε δημιουργήσει στο σπίτι σας και να έχετε πρόσβαση στη διαφορά μεταξύ των δύο στεγαστικών δανείων (το τρέχον και το νέο ένα) σε μετρητά.”
Ετσι δουλευει.
Ας υποθέσουμε ότι είστε ιδιοκτήτης ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου για μια οικογένεια αξίας 200.000 $. Δημιουργεί 10.000 $ σε ταμειακές ροές ετησίως. Το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου είναι $100.000 και το ίδιο κεφάλαιο είναι $100.000. Ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι 1. Η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων (υπολογιζόμενη διαιρώντας τις ταμειακές ροές με τα ίδια κεφάλαια) είναι 10%.
Θέλετε να κάνετε μια αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση για να χρησιμοποιήσετε τα ίδια κεφάλαια για να αγοράσετε ένα άλλο ενοικιαζόμενο ακίνητο.
Η υποθήκη στο νέο σας υπόλοιπο στεγαστικού δανείου αυξάνεται στα 150.000 $ με 50.000 $ σε ίδια κεφάλαια. Ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια είναι τώρα 3 και η ταμειακή ροή είναι 8.000 $ λόγω των αυξημένων πληρωμών στεγαστικών δανείων. Όμως η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων αυξήθηκε στο 16%.
Μιλήστε με τον οικονομικό σας σύμβουλο ή τον ενυπόθηκο δανειστή πριν προβείτε σε αναχρηματοδότηση με μετρητά. Θα σας βοηθήσουν να αξιολογήσετε τους κινδύνους και τα οφέλη για να προσδιορίσετε εάν είναι η σωστή στρατηγική για εσάς.
Η κατώτατη γραμμή
Οι έμπειροι επενδυτές ακινήτων ξέρουν πώς να χρησιμοποιούν το χρέος (χρήματα άλλων) για να εργαστούν για αυτούς. Ο λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια τους βοηθά να εκτιμήσουν τον κίνδυνο. Ορισμένοι επενδυτές έχουν υψηλότερη ανοχή κινδύνου και δεν τους πειράζει να έχουν υψηλότερο λόγο χρέους προς ίδια κεφάλαια. Άλλοι επενδυτές προτιμούν μια πιο συντηρητική προσέγγιση. Μιλήστε με τον οικονομικό επενδυτή σας προτού αποφασίσετε ποια στρατηγική είναι η καλύτερη για εσάς.
