Τι είναι ο λόγος δανείου προς αξία (LTV);

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού χρειάζονται υποθήκη για να αγοράσουν ένα σπίτι. Ακόμη και οι επενδυτές ακινήτων χρησιμοποιούν δάνεια και χρηματοδοτήσεις για να βρουν συμφωνίες. Αλλά υπάρχουν όρια στο πόσα θα σας δώσουν οι δανειστές εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις. Πώς αποφασίζουν οι ενυπόθηκοι δανειστές σε ποιον θα δανείσουν και πόσο; Υπάρχει ένας γρήγορος και εύκολος τρόπος μέτρησης: η αναλογία δανείου προς αξία.

Εάν σκοπεύετε να αγοράσετε ένα σπίτι ή να επενδύσετε σε ακίνητα, η αναλογία δανείου προς αξία (LTV) είναι μια ιδέα που θα πρέπει να γνωρίζετε. Αυτό το άρθρο θα σας δώσει μια επισκόπηση της αναλογίας δανείου προς αξία, θα εξηγήσει πώς υπολογίζεται και θα δώσει παραδείγματα για να κατανοήσετε καλύτερα την εφαρμογή του στα ακίνητα.

Ποια είναι η αναλογία δανείου προς αξία;

Ο λόγος δανείου προς αξία μπορεί να επηρεάσει σημαντικά το κόστος δανεισμού τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους δανειστές.

Ο δείκτης LTV μετρά πόσο ένα δάνειο καλύπτει την εκτιμώμενη αξία ενός περιουσιακού στοιχείου. Εκφράζεται ως ποσοστό και υπολογίζεται διαιρώντας το ποσό του δανείου με την αξία της κατοικίας.

Για παράδειγμα, εάν αγοράσετε ένα σπίτι αξίας 200.000 $ και πάρετε δάνειο για 150.000 $, η αναλογία δανείου προς αξία θα είναι 75%.

Οι LTV χρησιμοποιούνται για την ανάληψη αγορών νέων κατοικιών, την αναχρηματοδότηση τρεχουσών στεγαστικών δανείων ή την έγκριση πιστωτικών γραμμών μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας (HELOC).

Η αγοραία αξία του σπιτιού καθορίζεται από μια εκτίμηση κατοικίας, η οποία παραγγέλνεται ως μέρος της διαδικασίας αναδοχής. Μπορεί να μην είναι η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς.

Τι θεωρείται καλή αναλογία LTV;

Ενώ τα πρότυπα πληροφόρησης για τον λόγο δανείου προς αξία ποικίλλουν ανάλογα με τον δανειστή, ένα δάνειο με αναλογία LTV 80% ή χαμηλότερο θεωρείται συνήθως το ιδανικότερο. Οι δανειστές θεωρούν ότι τα μικρότερα ποσά δανείων σε υψηλότερες εκτιμήσεις είναι λιγότερο επικίνδυνα. Οι αξίες των κατοικιών είναι λιγότερο πιθανό να υποτιμηθούν κατά 20%, επομένως εάν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού αθετήσει το δάνειο, οι πιθανότητες του δανειστή να ανακτήσει την ζημία του μέσω αποκλεισμού είναι μεγαλύτερες. Επιπλέον, όταν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού έχει μεγαλύτερο μερίδιο στο σπίτι, είναι πιο πιθανό να είναι οικονομικά σταθερός και να κάνει τις πληρωμές του στεγαστικού δανείου εγκαίρως.

Γιατί έχει σημασία η αναλογία LTV;

Οι δανειστές χρησιμοποιούν αυτή την αναλογία για να προσδιορίσουν πόσο κίνδυνο αναλαμβάνουν όταν δανείζουν χρήματα σε έναν πιθανό δανειολήπτη για να αγοράσουν ένα περιουσιακό στοιχείο – σε αυτή την περίπτωση, ένα σπίτι. Εάν το ποσό του δανείου είναι υψηλότερο σε σχέση με την αξία του ακινήτου, υπάρχει μεγαλύτερος κίνδυνος για τον δανειστή. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι εάν κατασχέσουν το ακίνητο, θέλουν να ανακτήσουν τα ίδια κεφάλαιά τους στην πώληση του σπιτιού. Εάν το δάνειο παραταθεί υπερβολικά, δεν θα πάρουν τα χρήματα πίσω από την επένδυσή τους.

Ας υποθέσουμε ότι ο δείκτης LTV του δανειολήπτη είναι υψηλότερος, όπως 85%. Για να εξισορροπήσει τον κίνδυνο, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να χρεώσει υψηλότερα επιτόκια ή πρόσθετες χρεώσεις για τη χρηματοδότηση. Η σύμβαση δανείου μπορεί να απαιτεί από τον δανειολήπτη να διαθέτει ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI) για να αντισταθμίσει τον κίνδυνο του δανειστή.

Η ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI) αποζημιώνει τους δανειστές εάν ένα δάνειο υψηλού κινδύνου αθετήσει και αποκλείσει. Η πληρωμή PMI μπορεί να αυξήσει τις μηνιαίες πληρωμές του δανειολήπτη κατά 0,5-1% επί του συνολικού ποσού του δανείου κάθε χρόνο. Οι απαιτήσεις PMI συνήθως καταργούνται όταν ο λόγος LTV είναι τουλάχιστον 80%. Ανάλογα με το πόσα χρήματα καταθέτει ο δανειολήπτης και την εκτίμηση του σπιτιού, χρειάζονται αρκετά χρόνια για να υπάρξει αρκετό μετοχικό κεφάλαιο για να εξεταστεί η αναχρηματοδότηση και η πτώση του PMI.

Για δανειολήπτες με υψηλό δείκτη LTV, τα στεγαστικά δάνεια απλώς γίνονται πιο ακριβά μεταξύ υψηλότερων επιτοκίων και πληρωμής PMI. Εάν πιστεύετε ότι το LTV είναι πολύ υψηλό, το καλύτερο που έχετε να κάνετε είναι να συνεχίσετε να κάνετε οικονομία για να αυξήσετε την προκαταβολή. Θυμηθείτε, επίσης, ότι θα χρειαστείτε επιπλέον κεφάλαια για τα έξοδα κλεισίματος. Ορισμένα προγράμματα δανείου μπορούν να περιλάβουν το κόστος κλεισίματος στο δάνειο, αλλά αυτό θα αυξήσει το ποσό του δανείου σας με αποτέλεσμα υψηλότερο LTV.

Από την άλλη πλευρά, εάν το ποσό του δανείου είναι χαμηλότερο σε σχέση με την αξία του περιουσιακού στοιχείου, υπάρχει μικρότερος κίνδυνος για τον δανειστή. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ένα δάνειο με καλύτερους όρους και πιο ελκυστικά επιτόκια δανείου για τον δανειολήπτη.

Εάν ο λόγος δανείου προς αξία είναι 80% ή χαμηλότερος, οι περισσότεροι δανειστές προσφέρουν στους αιτούντες στεγαστικά δάνεια και μετοχές κατοικίας το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο. Σημειώστε ότι αυτό δεν αποτελεί εγγύηση. Οι στεγαστικοί δανειστές θα αξιολογήσουν επίσης την πιστωτική βαθμολογία του δανειολήπτη και την αναλογία χρέους προς εισόδημα.

Υπάρχουν προγράμματα δανεισμού για υψηλούς δείκτες LTV;

Συμβατικά προγράμματα δανείων είναι διαθέσιμα για δανειολήπτες με υψηλότερους δείκτες δανείου προς αξία που θέλουν να δημιουργήσουν ίδια κεφάλαια κατέχοντας ακίνητα.

Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης προσφέρει δάνεια FHA με χαμηλότερες απαιτήσεις ελάχιστης προκαταβολής. Σε αντάλλαγμα, ο οφειλέτης πρέπει να πληρώσει ένα ασφάλιστρο υποθήκης (MIP) που διαρκεί όσο ο δανειολήπτης φέρει αυτό το δάνειο, ακόμη και αν το LTV γίνει 80%. Αυτά τα προγράμματα δανείων προορίζονται να βοηθήσουν τους αγοραστές κατοικίας για πρώτη φορά.

Για παράδειγμα, το δάνειο Home Ready από τη Fannie Mae και το Home Possible από τον Freddie Mac επιτρέπουν σε δανειολήπτες με αναλογίες δανείου προς αξία έως και 97%. Αυτό το δάνειο συμβάλλει στη μείωση της ανάγκης για ασφάλιση στεγαστικών δανείων και στην επέκταση της πρόσβασης σε πιστώσεις για δανειολήπτες χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος.

Το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων (VA) και το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ (USDA) παρέχουν επίσης εξειδικευμένα προγράμματα δανείων για τα οποία μπορεί να πληροίτε τις προϋποθέσεις. Τα δάνεια VA και USDA μπορούν να έχουν αναλογίες LTV έως και 100% και να παραιτούνται από απαιτήσεις ιδιωτικής ασφάλισης στεγαστικών δανείων. Αυτά τα δάνεια χρεώνουν πρόσθετες χρεώσεις.

Τι γίνεται αν έχω πολλά δάνεια σε ένα ακίνητο;

Ο δείκτης LTV μετρά την επίδραση ενός μεμονωμένου στεγαστικού δανείου κατά την αγορά ενός ακινήτου. Αντίθετα, το συνδυασμένο δάνειο προς αξία Ο δείκτης (CLTV) εξετάζει όλα τα εξασφαλισμένα δάνεια έναντι της αξίας ενός ακινήτου. Αυτό περιλαμβάνει πρωτογενή και δεύτερα στεγαστικά δάνεια, στεγαστικά μετοχικά δάνεια ή πιστωτικά όρια και άλλα βάρη.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι το σπίτι σας αξίζει 200.000 $. Το υπόλοιπο του πρωτεύοντος δανείου στο ακίνητο είναι 100.000 $ και υποβάλλετε αίτηση για δάνειο μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας για 50.000 $. Το CLTV σας θα είναι 75%.

Οι δανειστές χρησιμοποίησαν το CLTV για να καταλάβουν πόσο επικίνδυνο θα ήταν να δοθεί ένα δάνειο σε έναν υποψήφιο αγοραστή σπιτιού που θα έχει δύο ή περισσότερα στεγαστικά δάνεια.

Στην περίπτωση του HELOC, οι στεγαστικοί δανειστές περιορίζουν το ποσό που μπορεί να έχει ο δανειολήπτης. Οι δανειστές συνήθως δεν θα επεκτείνουν περισσότερο από 85% της εκτιμώμενης αξίας του σπιτιού. Έτσι, εάν ένας δανειολήπτης έχει μια συμβατική υποθήκη και αναζητά μια δεύτερη υποθήκη, αυτό περιορίζει το ποσό του δεύτερου δανείου.

Οι CLTV δέχθηκαν πυρά κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης, όταν συνέβαλαν σε επικίνδυνες πρακτικές δανεισμού. Όταν η φούσκα των ακινήτων μεγάλωσε τη δεκαετία του 2000, η ​​απαίτηση προκαταβολής 20% για ένα σπίτι ήταν ακόμα τυπική. Ορισμένες χρηματοπιστωτικές εταιρείες βρήκαν έναν τρόπο να παρακάμψουν την ανάγκη των πελατών τους για προκαταβολή 20% αυξάνοντας το LTV, ενώ άλλοι δανειστές διατήρησαν τις απαιτήσεις LTV αλλά διεύρυναν τα μέγιστα CLTV έως και 100%. Αυτή η προσέγγιση επέτρεψε στους πελάτες να συνάψουν δεύτερες υποθήκες για να χρηματοδοτήσουν το απαιτούμενο υπόλοιπο 20%.

Αυστηρότερα ανώτατα όρια CLTV έχουν πλέον τεθεί σε ισχύ για την προστασία των δανειστών και των δανειοληπτών από την αθέτηση πληρωμών στα σπίτια τους και την απώλεια ιδίων κεφαλαίων.

Τι επηρεάζει την αναλογία LTV;

Εάν θέλετε χαμηλότερο επιτόκιο, μειώστε την αναλογία LTV όσο το δυνατόν περισσότερο. Ο λόγος δανείου προς αξία επηρεάζεται κυρίως από την εκτίμηση της κατοικίας, την προκαταβολή του δανειολήπτη και το ποσό του δανείου.

Τι συμβαίνει εάν η αξιολόγηση του σπιτιού επανέλθει λιγότερο από ό,τι αναμενόταν; Εάν η εκτιμώμενη αξία καταλήξει να είναι χαμηλότερη από την τιμή αγοράς, τότε η αναλογία LTV θα είναι υψηλότερη.

Αυτό μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα ο ενυπόθηκος δανειστής να αυξήσει το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων του. Μπορεί επίσης να απαιτήσουν από τον δανειολήπτη να αυξήσει την προκαταβολή ή να μειώσει το ποσό του στεγαστικού δανείου για να μειώσει τον δείκτη LTV.

Όταν η αξία αξιολόγησης είναι υψηλότερη από την αναμενόμενη, αυτό είναι καλό νέο για τον αγοραστή. Μειώνει την αναλογία LTV και αυξάνει την πιθανότητα λήψης στεγαστικού δανείου με το καλύτερο στεγαστικό επιτόκιο.

Για τους αγοραστές που αναζητούν αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων με μετρητά, το επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι συνήθως υψηλότερο και η αναδοχή στεγαστικών δανείων είναι αυστηρότερη εάν ο δείκτης LTV υπερβαίνει το 80%. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι δανειστές ενδέχεται μερικές φορές να χρεώνουν προμήθειες δημιουργίας στεγαστικών δανείων για δάνεια με υψηλότερους δείκτες LTV.

Καθώς κάνετε μηνιαίες πληρωμές, το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου μειώνεται και η αξία του σπιτιού σας αυξάνεται. η αναλογία LTV θα μειωθεί. Το LTV σας μειώνεται επίσης εάν κάνετε πρόσθετες πληρωμές έναντι του κεφαλαίου του δανείου.

Δυστυχώς, εάν η τοπική αγορά ακινήτων καταρρεύσει και η αξία του σπιτιού σας υποτιμηθεί, αυτό θα αυξήσει το LTV σας. Όσοι ξεκίνησαν με υψηλότερους δείκτες LTV μπορεί να βρεθούν υποβρύχιοι στα στεγαστικά δάνειά τους. Αυτό επηρεάζει την πώληση του σπιτιού σας, καθώς λίγοι αγοραστές θα πληρώσουν πάνω από την αξία ενός σπιτιού. Ίσως χρειαστεί να πουλήσετε το σπίτι σας.

Κατανόηση της αναλογίας LTV

Ο λόγος δανείου προς αξία αξιολογεί τον κίνδυνο για τον δανειολήπτη και τον δανειστή. Οι επενδυτές ακινήτων και οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να γνωρίζουν την LTV, κάτι που επηρεάζει τα πακέτα χρηματοδότησης και το μακροπρόθεσμο κόστος δανεισμού τους.

Οι βασικοί παράγοντες που επηρεάζουν το δάνειο προς αξία είναι το μέγεθος του ποσού του δανείου σε σχέση με την αξία του περιουσιακού στοιχείου και το ποσό της προκαταβολής. Παίζοντας με αυτά τα ποσά πληροίτε τις προϋποθέσεις για διαφορετικά προγράμματα δανεισμού. Κατανοώντας πώς λειτουργεί η αναλογία LTV, μπορείτε να αυξήσετε την προκαταβολή ή να αγοράσετε ένα σπίτι με την εκτιμώμενη αξία του.

Τελικά, η καλή κατανόηση της αναλογίας δανείου προς αξία μπορεί να σας βοηθήσει να λάβετε έξυπνες αποφάσεις για στεγαστικά δάνεια. Το ίδιο και η εύρεση του κατάλληλου σπιτιού για αγορά. Αναζητήστε τη βάση δεδομένων Arrived Homes για να βρείτε ακίνητα που ταιριάζουν με τον προϋπολογισμό και τα κριτήρια δανείου σας σε μια αγορά κοντά σας.