Ιστολόγιο τεχνητής νοημοσύνης και τεχνολογίας
Υπάρχουν πολλά που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν θέλετε να αγοράσετε ένα επενδυτικό ακίνητο. Θέλετε να βρείτε την καλύτερη γειτονιά, με καλά σχολεία και χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων, για να εξασφαλίσετε ότι το ακίνητο είναι σε μεγάλη ζήτηση. Και, φυσικά, θα θελήσετε να αγοράσετε πολλά σε τιμή αγοράς για να διασφαλίσετε ότι πρόκειται για ακίνητο που δημιουργεί εισόδημα.
Οι επενδυτές έχουν διαφορετικές επενδυτικές μεθοδολογίες για να εξετάσουν και υπολογισμούς για να εκτιμήσουν την πιθανή αξία ενός ακινήτου. Θυμηθείτε τον πολλαπλασιαστή του ακαθάριστου ενοικίου! Αυτή η μέτρηση μπορεί να είναι ανεκτίμητη για τον έλεγχο διαφορετικών ευκαιριών ενοικίασης ακινήτων γρήγορα και αποτελεσματικά. Αυτό το άρθρο θα σας διδάξει όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου και πώς αυτός ο τύπος μπορεί να σας βοηθήσει να λάβετε πιο έξυπνες επενδυτικές αποφάσεις.
Ποιος είναι ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου;
Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου ενοικίου, ή GRM για συντομία, είναι μια απλή εξίσωση που διαιρεί την αγοραία αξία ακινήτων με το ετήσιο ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια. Οι επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα το χρησιμοποιούν συχνά ως έναν ακατάλληλο και βρώμικο τρόπο ταξινόμησης ακινήτων. Αυτός ο αριθμός μπορεί να σας δώσει έναν γρήγορο τρόπο να συγκρίνετε διαφορετικά ακίνητα και να προσδιορίσετε την καλύτερη επένδυση.
Ο τύπος πολλαπλασιαστή μικτού ενοικίου μοιάζει με αυτό:
Δίκαιη αγοραία αξία (ή τιμή αγοράς) / Ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα από ενοίκια = GRM
Η τιμή του ακινήτου μπορεί να χρησιμοποιηθεί εάν η καταχώριση είναι κοντά στην εύλογη αγοραία αξία της, η οποία μπορεί να προσδιοριστεί διαβάζοντας την περιγραφή και κοιτάζοντας συγκρίσιμα ακίνητα.
Το ακαθάριστο ετήσιο ενοίκιο είναι το συνολικό εισόδημα από ενοίκια για 12 μήνες, χωρίς να ληφθούν υπόψη τυχόν εμβόλια ή λειτουργικά έξοδα.
Ας βάλουμε μερικούς αριθμούς πίσω από τους υπολογισμούς. Το ακίνητο Α έχει τιμή πώλησης 200.000 $ και ενοικιάζεται για 1.500 $ το μήνα. Το ακίνητο Β πωλείται για 250.000 $ και ενοικιάζεται για 2.000 $ το μήνα.
Διαιρούμε την εύλογη αγοραία αξία με το εισόδημα από ενοίκια για να υπολογίσουμε τον πολλαπλασιαστή του ακαθάριστου ενοικίου.
Η ιδιότητα Α θα ήταν 200.000/(1.500 x 12) = 11,1.
Για την ιδιότητα Β, θα ήταν 250.000/(2.000 x 12) = 10,4
Σε αυτό το παράδειγμα, μπορείτε να δείτε ότι, παρόλο που το ακίνητο Β έχει υψηλότερο μηνιαίο μίσθωμα, έχει χαμηλότερο GRM. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο Α θεώρησε την καλύτερη επένδυση με βάση τη βαθμολογία GRM, επειδή λαμβάνετε περισσότερα έσοδα από ενοίκια για τα χρήματά σας.
Γιατί είναι σημαντικός ο πολλαπλασιαστής του μικτού ενοικίου;
Ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου μπορεί να είναι μια χρήσιμη μέτρηση για ορισμένους λόγους. Πρώτον, είναι ένας γρήγορος και εύκολος τρόπος σύγκρισης πιθανών επενδυτικών ακινήτων, ειδικά εάν εργάζεστε σε διάφορες αγορές ακινήτων σε εθνικό επίπεδο. Ας υποθέσουμε ότι εξετάζετε δύο ακίνητα και το ένα έχει υψηλότερο πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου. Σε αυτήν την περίπτωση, αυτό είναι συνήθως ένα καλό σημάδι ότι είναι καλύτερη επένδυση.
Ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου μπορεί επίσης να σας δώσει μια ιδέα για το είδος της απόδοσης επένδυσης που μπορείτε να περιμένετε από ένα ακίνητο. Γενικά, όσο χαμηλότερος είναι ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου, τόσο μεγαλύτερη είναι η απόδοση της επένδυσης. Αυτό συμβαίνει επειδή λαμβάνετε περισσότερα έσοδα από ενοίκια για τα χρήματά σας.
Φυσικά, ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου είναι μόνο ένα μέτρο που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν εξετάζετε τα επενδυτικά ακίνητα. Λάβετε υπόψη όλους τους διαφορετικούς παράγοντες πριν αποφασίσετε, όπως η τιμή του ακινήτου, ο προϋπολογισμός και οι επενδυτικοί στόχοι. Ωστόσο, ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου είναι μια μέτρηση που μπορεί να βοηθήσει στην προβολή διαφορετικών ιδιοκτησιών και στον περιορισμό των επιλογών σας.
Τι δεν περιλαμβάνεται στον υπολογισμό του GRM;
Ορισμένοι πιστεύουν ότι το GRM ισοδυναμεί με τον χρόνο αποπληρωμής μιας επένδυσης. Αυτό δεν είναι αλήθεια επειδή η GRM δεν υπολογίζει το Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα (NOI). Άλλα έξοδα, όπως κενές θέσεις εργασίας, μάρκετινγκ, κεφαλαιουχικά έξοδα και φόροι ακινήτων, επηρεάζουν τον χρόνο αποπληρωμής.
Ο υπολογισμός του GRM δεν λαμβάνει επίσης υπόψη τη μακροπρόθεσμη ανατίμηση ή τις αλλαγές αποτίμησης ακινήτων. Και αν αγοράσετε ένα ακίνητο κάτω από την ζητούμενη τιμή, μπορεί να αλλάξει το GRM.
Ωστόσο, ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίασης μπορεί να είναι ένας γρήγορος υπολογισμός κατά την επιλογή μεταξύ συγκρίσιμων ακινήτων για βαθύτερη έρευνα, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη αυτό το πρόσθετο κόστος. Θεωρήστε το ως σημείο εκκίνησης. Χρησιμοποιήστε άλλες μεθόδους για να μετρήσετε την κερδοφορία μιας επένδυσης σε ενοικίαση.
Τι είναι το ιδανικό GRM;
Ο μέσος GRM θα ποικίλλει μεταξύ των αγορών, καθώς είναι σχετικός με την αγορά ενοικίασης στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Γενικά, ένας «καλός» GRM πέφτει μεταξύ 4 και 7. Ωστόσο, ο αριθμός αυτός θα είναι διαφορετικός ανάλογα με την ισχύ της τοπικής αγοράς κατοικίας.
Λοιπόν, πώς μπορείτε να καταλάβετε τι είναι ένα «καλό» GRM για την αγορά σας; Εκτελέστε ορισμένους υπολογισμούς σε παρόμοια ακίνητα προς πώληση στη συγκεκριμένη αγορά. Τώρα έχετε ένα συγκρίσιμο σύνολο για να δείτε εάν το GRM είναι καλύτερο, ευθυγραμμισμένο ή πάνω από την τρέχουσα αγορά.
Να θυμάστε ότι ένα χαμηλότερο GRM συνήθως σημαίνει ότι θα χρειαστεί λιγότερος χρόνος για την εξόφληση του επενδυτικού σας δανείου σε ακίνητα.
Τι κάνει το GRM διαφορετικό από τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης;
Ο πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου και τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης (ανώτατο όριο) είναι δύο μετρήσεις που μερικές φορές συγχέονται επειδή και οι δύο αφορούν επενδυτικά ακίνητα. Είναι αρκετά διαφορετικά, αλλά και τα δύο είναι πολύτιμα για την εξέταση των μελλοντικών ταμειακών ροών.
Ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου εξετάζει μόνο το ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια, ενώ τα ανώτατα επιτόκια λαμβάνουν υπόψη το καθαρό λειτουργικό εισόδημα ενός ακινήτου. Το NOI υπολογίζεται αφαιρώντας όλα τα λειτουργικά έξοδα που σχετίζονται με ένα ακίνητο από τα ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια. Αυτά μπορεί να είναι τα έξοδα διαχείρισης του ακινήτου σας, οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, το μάρκετινγκ και η μεταφορά κενών θέσεων. Τα ανώτατα επιτόκια δεν περιλαμβάνουν την εξυπηρέτηση του χρέους ή τις πληρωμές στεγαστικών δανείων. Σε αντίθεση με το GRM, είναι καλύτερο μέτρο για τα πραγματικά έσοδα και την κερδοφορία.
Ο τύπος ανώτατου ποσοστού είναι:
Δίκαιη αγοραία αξία (ή τιμή αγοράς) / (Μικτό εισόδημα από ενοίκια-καθαρά λειτουργικά έξοδα) = ανώτατο ποσοστό
Για παράδειγμα, εάν η τιμή αγοράς ενός ακινήτου είναι 400.000 $, με ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια 42.000 $ αλλά λειτουργικά έξοδα 14.000 $, το ανώτατο ποσοστό είναι 14,29.
Τόσο ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου ενοικίου όσο και το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μπορούν να είναι χρήσιμα όταν εξετάζουμε επενδυτικά ακίνητα στον χώρο των εμπορικών ακινήτων. Το GRM σας μπορεί να περιορίσει την επιλογή των ακινήτων και τα ανώτατα ποσοστά είναι απαραίτητα για τη βαθύτερη έρευνά σας.
Πώς αλλιώς μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το GRM;
Εκτός από το ότι είναι εργαλείο ελέγχου για επενδυτικές ευκαιρίες, ο πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου έχει πολλές άλλες εφαρμογές.
Μελλοντικό Μίσθωμα
Μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την πρόβλεψη μελλοντικών τιμών ενοικίου.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου στην αγορά σας είναι 10. Εάν ένα ακίνητο πωλείται για 100.000 $, μπορείτε να περιμένετε το ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια να είναι 10.000 $ ετησίως.
Τώρα ας υποθέσουμε ότι εξετάζετε δύο διαφορετικές ιδιότητες. Το ένα έχει πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου 12 και το άλλο πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου 15. Με βάση τους πολλαπλασιαστές ακαθάριστου ενοικίου, μπορείτε να περιμένετε ότι το ακίνητο με GRM 12 θα έχει χαμηλότερα ενοίκια από το ακίνητο με GRM 15.
Αυτή είναι απλώς μια γενική πρόβλεψη, αλλά ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου μπορεί να σας δώσει ένα καλό σημείο εκκίνησης κατά την εκτίμηση των μελλοντικών τιμών ενοικίων σε μια δεδομένη αγορά.
Δίκαιη αγοραία αξία
Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε το GRM για να βρείτε την εύλογη αγοραία αξία άλλων ακινήτων στην αγορά. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ο μέσος όρος GRM πολλών ακινήτων σε μια περιοχή είναι οκτώ, και αυτά τα ακίνητα δημιουργούν ταμειακές ροές 25.000 $ ετησίως. Σε αυτήν την περίπτωση, θα μπορούσατε να παρκάρετε τι αξίζει μια άλλη ιδιοκτησία στη γύρω περιοχή. Σε αυτήν την περίπτωση, ο υπολογισμός του GRM θα μοιάζει με αυτό: $25.000 ✕ 8 = $200.000.
Παρακολούθηση Αλλαγών Αγοράς
Ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου ενοικίου μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την παρακολούθηση των αλλαγών στην αξία των ακινήτων με βάση τα ακαθάριστα ενοίκια. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητό σας έχει GRM 7 και παρόμοια ακίνητα σε κοντινή απόσταση έχουν GRM 7,5, αυτό υποδηλώνει ότι χρεώνετε μια δίκαιη τιμή αγοράς. Διακρίνετε όσον αφορά τη διατήρηση του κύκλου εργασιών των ενοικιαστών σε χαμηλά επίπεδα, τη βελτιστοποίηση του λειτουργικού κόστους και την ελαχιστοποίηση της απώλειας εσόδων από ενοίκια.
Από την άλλη πλευρά, εάν το GRM σας είναι υψηλότερο από αυτό άλλων παρόμοιων ακινήτων, ίσως είναι καιρός να αυξήσετε την τιμή ενοικίασης. Είναι σημάδι ότι προσφέρετε επιτόκιο χαμηλότερο της αγοράς.
Το μειονέκτημα του GRM
Αν και είναι ένα χρήσιμο εργαλείο ελέγχου, βουτήξτε βαθύτερα στις μετρήσεις προτού λάβετε οποιεσδήποτε αποφάσεις αγοράς ακινήτων. Ένα ακίνητο που φαίνεται να είναι μια καλή επένδυση καθώς έχει χαμηλό GRM μπορεί να μην αξίζει την αγορά εάν υπάρχει σημαντική αναβαλλόμενη συντήρηση.
Η GRM αποτυγχάνει να εξετάσει το χαμένο εισόδημα από ενοίκια από κενές θέσεις ακινήτων λόγω του μέσου κύκλου εργασιών των ενοικιαστών ή εάν το ακίνητο δεν συντηρείται καλά και χρειάζεται περισσότερος χρόνος από το συνηθισμένο για την ενοικίαση.
Επίσης, δεν θα προβάλει μελλοντικά κέρδη από τις αποτιμήσεις ακινήτων ή πώς οι ανακαινίσεις θα μπορούσαν να ενισχύσουν το ενοίκιο που ζητάτε. Ένας εμπορικός χώρος ακινήτων δεν μπορεί να προβλέψει πόσο καιρό θα είναι κενός, αλλαγές στο μηνιαίο ενοίκιο ή εάν οι ενοικιαστές θα ανανεώσουν τη μίσθωση.
Ποια είναι μερικά πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν χρησιμοποιείτε το GRM;
Το GRM μπορεί να είναι μια χρήσιμη μέτρηση για τον έλεγχο επενδυτικών ιδιοκτησιών, αλλά είναι σημαντικό να έχετε υπόψη σας μερικά πράγματα όταν το χρησιμοποιείτε:
- Είναι καλύτερο να χρησιμοποιείτε το GRM σε αγορές που γνωρίζετε.
- Βεβαιωθείτε ότι συγκρίνετε τα μήλα με τα μήλα. Όταν εξετάζετε διαφορετικά ακίνητα, βεβαιωθείτε ότι έχουν παρόμοιο μέγεθος, τύπο ιδιοκτησίας, τοποθεσία και ηλικία.
- Χρησιμοποιήστε άλλα εργαλεία ελέγχου εκτός από το GRM. Αποφύγετε να βασίζεστε μόνο στο GRM για να λάβετε την επενδυτική σας απόφαση. Δείτε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης του ακινήτου, τις ταμειακές ροές και τον πολλαπλασιαστή του ακαθάριστου εισοδήματος.
- Κατανοήστε ότι οι προηγούμενες επιδόσεις δεν είναι ενδεικτικές για μελλοντικά αποτελέσματα. Ακριβώς επειδή ένα ακίνητο είχε έναν εξαιρετικό πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου στο παρελθόν δεν σημαίνει ότι θα συνεχίσει να το κάνει και στο μέλλον.
Εφαρμογή GRM στις επενδύσεις σας σε ακίνητα
Ο πολλαπλασιαστής του ακαθάριστου ενοικίου είναι μια χρήσιμη μέτρηση για τον έλεγχο επενδυτικών ακινήτων. Μπορεί να σας δώσει μια ιδέα για το πόσα έσοδα από ενοίκια μπορείτε να περιμένετε για τα χρήματά σας και μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την πρόβλεψη μελλοντικών τιμών ενοικίων σε μια δεδομένη αγορά. Απλά να έχετε κατά νου ότι είναι μόνο ένα εργαλείο στο οπλοστάσιό σας.
