Τι είναι το ποσοστό κενής θέσης;

Για τους επενδυτές ακινήτων που ελπίζουν να μεγιστοποιήσουν την αξία και το κέρδος του ενοικιαζόμενου ακινήτου τους, η κατανόηση του τρόπου ακριβούς μέτρησης του ποσοστού κενών θέσεων είναι απαραίτητη. Αυτή η μέτρηση μπορεί να επηρεάσει σημαντικά το καθαρό λειτουργικό σας εισόδημα (NOI), την απόδοση επένδυσης (ROI) και τη συνολική αξία ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου.

Σε αυτήν την ανάρτηση ιστολογίου, θα συζητήσουμε το ποσοστό κενών θέσεων, τις ιστορικές τάσεις του ποσοστού πληρότητας στις ΗΠΑ, τις διαφορετικές μεθόδους μέτρησης των κενών θέσεων και συμβουλές για τους επενδυτές που θα βοηθήσουν να κρατήσουν τις κενές μονάδες χαμηλά στα ακίνητά τους.

Τι είναι το ποσοστό κενής θέσης;

Το ποσοστό κενών θέσεων είναι ένα ουσιαστικό μέτρο στις επενδύσεις σε ακίνητα. Είναι το ποσοστό των ημερών σε ένα κτίριο ή ένα χαρτοφυλάκιο κτιρίων που δεν κατοικούνται από ενοικιαστές για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο.

Παρακολουθώντας την κενή θέση τους και συγκρίνοντάς την με παρόμοια ακίνητα στην τοπική αγορά ακινήτων, οι επενδυτές, οι κτηματομεσίτες και η διαχείριση ακινήτων μπορούν να κατανοήσουν καλύτερα ποιες στρατηγικές θα τους βοηθήσουν να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις τους από τα ενοίκια και να αυξήσουν τις αποτιμήσεις ακινήτων αποφεύγοντας τα υψηλά ποσοστά κενών θέσεων. Αυτές οι πληροφορίες μπορούν επίσης να παρέχουν πληροφορίες για τη βελτίωση των ποσοστών διατήρησης των ενοικιαστών, κάτι που είναι κρίσιμο για την απόδοση ενός επενδυτή.

Επιπλέον, η σύγκριση του συνολικού ποσοστού κενών θέσεων σε τοπικό επίπεδο θα βοηθήσει τους επενδυτές να κατανοήσουν τις τρέχουσες τάσεις στη ζήτηση ενοικίων και τις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις στην προσφορά και τη ζήτηση. Κατανοώντας αυτή τη δυναμική στην τοπική αγορά ενοικίασης, οι επενδυτές μπορούν να διασφαλίσουν ότι αξιοποιούν στο έπακρο τις επενδυτικές τους ευκαιρίες.

Πώς να υπολογίσετε το ποσοστό κενών θέσεων

Για να υπολογίσετε το ποσοστό κενής θέσης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του αριθμού ημερών για ένα ολόκληρο έτος, ακολουθήστε αυτά τα τρία βήματα:

1. Ξεκινήστε αθροίζοντας όλες τις ημέρες που μια ιδιοκτησία είναι άδεια κατά τη διάρκεια ενός δεδομένου έτους (365 ημέρες)
2. Διαιρέστε αυτόν τον συνολικό αριθμό ημερών με 365 για να λάβετε το μέσο ποσοστό που αντιπροσωπεύει το ποσοστό κενών θέσεων
3. Εάν ένα ακίνητο ήταν άδειο για 30 ημέρες κατά τη διάρκεια ολόκληρου του έτους, το ποσοστό κενών θέσεων του θα ήταν 8,2% (30 / 365 = 0,082 x 100% = 8,2%)

Το παραπάνω παράδειγμα δείχνει πόσο εύκολο είναι να υπολογίσετε την κενή θέση για μια μονοκατοικία. Ωστόσο, ο υπολογισμός του ποσοστού για έναν αριθμό κενών μονάδων μπορεί να είναι πιο περίπλοκος, επειδή οι τιμές κάθε μονάδας είναι πιθανό να διαφέρουν. Αυτό σημαίνει ότι κατά τον υπολογισμό του συνολικού ποσοστού κενών θέσεων, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη όλες οι μεμονωμένες μονάδες και οι ημέρες που η καθεμία είναι ακατάλληλη.

Πολυκατοικία

Ακολουθεί ένα παράδειγμα του τρόπου υπολογισμού του ποσοστού κενών θέσεων για ένα ακίνητο 3 μονάδων πολυκατοικίας, με μια μονάδα να είναι κενή για 30 ημέρες το χρόνο, η δεύτερη μονάδα για 45 ημέρες και η τρίτη πλήρως κατειλημμένη κατά τη διάρκεια ολόκληρου του έτους:

• Προσδιορίστε τον αριθμό των ημερών προς ενοικίαση πολλαπλασιάζοντας τον συνολικό αριθμό των μονάδων επί 365 (3 x 365 = 1095)
• Προσθέστε τον συνολικό αριθμό των ημερών που κάθε μονάδα ήταν άδεια κατά τη διάρκεια του έτους (30 + 45 + 0 = 75)
• Διαιρέστε αυτόν τον αριθμό (75) με τις συνολικές ημέρες προς ενοικίαση (1095) για να λάβετε το μέσο ποσοστό κενών θέσεων (75 / 1095 = 0,068 x 100% = 6,8%)

Αυτό σημαίνει ότι κατά τη διάρκεια ενός έτους, μια πολυκατοικία με τρεις διαθέσιμες μονάδες είχε συνολικό ποσοστό κενών θέσεων 6,8%.

Χαρτοφυλάκιο Ενοικιαζόμενων Ακινήτων

Σε αυτό το παράδειγμα, θα εξηγήσουμε πώς να υπολογίσουμε την κενή θέση για ένα χαρτοφυλάκιο 10 μονάδων, το οποίο αποτελείται από πέντε ενοικιάσεις για μία οικογένεια (SFR) και πέντε ενοικιάσεις διακοπών:

• Ξεκινήστε προσδιορίζοντας τις συνολικές ημέρες προς ενοικίαση πολλαπλασιάζοντας τον αριθμό των ενοικιαζόμενων μονάδων επί 365 (10 x 365 = 3650).
• Στη συνέχεια, προσθέστε τον συνολικό αριθμό κενών ημερών για κάθε μονάδα. Για τα SFR, αυτό είναι 0 + 15 + 30 + 45 + 60 = 150 και για τα ενοίκια διακοπών είναι 60 + 90 + 120 + 120 + 180 = 570
• Στη συνέχεια, διαιρέστε τον συνολικό αριθμό των κενών ημερών (150 + 570 = 720) με τις συνολικές ημέρες προς ενοικίαση (3650) για να λάβετε το μέσο ποσοστό κενών θέσεων (0,197 x 100% = 19,7%)

Αυτό σημαίνει ότι κατά τη διάρκεια ενός έτους, αυτό το χαρτοφυλάκιο ενοικιαζόμενων ακινήτων 10 μονάδων είχε συνολικό ποσοστό κενών θέσεων 19,7%.

Γιατί οι τιμές των κενών θέσεων διαφέρουν ανάλογα με τον τύπο ακινήτου

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι τα ενοίκια διακοπών μπορεί μερικές φορές να υποφέρουν από υψηλότερες κενές θέσεις από τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις λόγω εποχικότητας και άλλων παραγόντων. Ωστόσο, τα υψηλότερα ποσοστά ενοικίασης συνήθως οδηγούν σε αυξημένα ακαθάριστα έσοδα, καθιστώντας τα ελκυστικές επενδυτικές ευκαιρίες για όσους θέλουν να μεγιστοποιήσουν τις πιθανές αποδόσεις τους.

Κατά τον υπολογισμό του ποσοστού κενών θέσεων για ένα χαρτοφυλάκιο ενοικιαζόμενων ακινήτων, ένας επενδυτής μπορεί να ομαδοποιήσει όλες τις μονάδες σε μία κατηγορία και να υπολογίσει το συνολικό ποσοστό κενών θέσεων ή να χωρίσει το χαρτοφυλάκιο σε μεμονωμένες κατηγορίες, όπως ενοικιάσεις για μια οικογένεια (SFR) και ενοικιάσεις διακοπών.

Κάνοντας αυτό μπορεί να αποφευχθεί η παραμόρφωση της κενής θέσης συνδυάζοντας μονάδες με μια φυσική τιμή (π.χ. ενοικιάσεις διακοπών) με εκείνες που είναι γνωστό ότι έχουν χαμηλότερες κενές θέσεις (SFR). Ο υπολογισμός σε επίπεδο χαρτοφυλακίου διευκολύνει τη σύγκριση διαφορετικών χαρτοφυλακίων, ενώ ο υπολογισμός σε επίπεδο κατηγορίας παρέχει περισσότερες πληροφορίες για την απόδοση κάθε τύπου ενοικίασης.

Ταυτόχρονα, και οι δύο μέθοδοι μπορούν να παρέχουν πολύτιμες πληροφορίες για το εάν ένα χαρτοφυλάκιο θα αποφέρει επαρκή εισόδημα σε σύγκριση με παρόμοια ακίνητα. Για παράδειγμα, εάν ένα χαρτοφυλάκιο έχει υψηλότερο από το μέσο ποσοστό κενών θέσεων για ενοικιάσεις διακοπών, αλλά χαμηλότερο από το μέσο όρο για SFR, θα μπορούσε να είναι μια κερδοφόρα επενδυτική ευκαιρία λόγω της δυνατότητας να κερδίσετε περισσότερα από αυτές τις βραχυπρόθεσμες διαμονές.

Ιστορικά ποσοστά κενών θέσεων στις ΗΠΑ

Οι επενδυτές μερικές φορές ρωτούν εάν υπάρχει ένα «κανονικό» ποσοστό κενών θέσεων για επένδυση σε ακίνητα. Μπορούμε να δούμε τις ιστορικές τιμές κενών θέσεων ενοικίασης ακινήτων στις ΗΠΑ για να απαντήσουμε σε αυτήν την ερώτηση. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία από το Σεντ Λούις Fed (Γ’ τρίμηνο 2022) δείχνει ότι ο συνολικός εθνικός μέσος όρος κυμαίνεται γύρω στο 6%. Το σημερινό ποσοστό κενών θέσεων ενοικίασης είναι το χαμηλότερο από το 1985, γεγονός που δείχνει ότι η ζήτηση για ενοίκια αυξάνεται.

Παράγοντες όπως οι αλλαγές στον τρόπο ζωής, η εισροή millennials και zoomers (Generation Z) στην αγορά ενοικίασης και το ταχέως αυξανόμενο κόστος της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού συνέβαλαν στο να νοικιάσουν περισσότερα άτομα παρά να κατέχουν, δημιουργώντας ένα σταθερά μειωμένο ποσοστό κενών θέσεων για ενοικίαση κατοικιών. Αυτή η κατάσταση έχει επιδεινωθεί περαιτέρω από το τρέχον οικονομικό κλίμα, παρουσιάζοντας στους ιδιοκτήτες ευκαιρίες και προκλήσεις για την προσαρμογή σε αυτό το νέο τοπίο.

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν το ποσοστό κενών θέσεων

Τα ποσοστά κενών θέσεων μπορεί επίσης να επηρεαστούν σημαντικά από την τοποθεσία και την εποχή του χρόνου:

• Σε μια πόλη κολεγίων, τα ποσοστά κενών θέσεων μπορεί να κορυφωθούν κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, όταν οι μαθητές λείπουν από την πανεπιστημιούπολη για ένα εκτεταμένο διάλειμμα.
• Τα ενοίκια διακοπών πιθανότατα θα αντιμετωπίσουν υψηλότερα ποσοστά κενών θέσεων κατά τη διάρκεια της εκτός εποχής, όταν οι άνθρωποι τείνουν να μένουν στο σπίτι λόγω ψυχρότερων κλιματικών συνθηκών ή άλλων παραγόντων.
• Οι ενοικιάσεις για μονοκατοικίες στα προάστια όπου οι ενοικιαστές εργάζονται από το σπίτι ενδέχεται να αντιμετωπίσουν χαμηλότερα ποσοστά κενών θέσεων λόγω της βολικής τοποθεσίας τους και επειδή οι άνθρωποι που μπορούν να εργαστούν εξ αποστάσεως επιλέγουν όλο και περισσότερο να το κάνουν.

Εκτός από τους παραπάνω παράγοντες, η κατοχή ενός ακινήτου σε μια περιοχή με χαμηλή βαθμολογία γειτονιάς μπορεί επίσης να επηρεάσει τα ποσοστά κενών θέσεων. Μια χαμηλή βαθμολογία γειτονιάς συνήθως αναφέρεται σε μια περιοχή με υψηλότερα από το μέσο όρο ποσοστά εγκληματικότητας, χαμηλότερης ποιότητας σχολεία και υποδομές και λιγότερες ανέσεις ή ευκαιρίες για ψώνια. Αυτές οι γειτονιές τείνουν να είναι λιγότερο επιθυμητές τόσο για ενοικιαστές όσο και για ιδιοκτήτες ακινήτων.

Επιπλέον, η αδυναμία σωστής συντήρησης ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου ή η μη προσφορά ανέσεων όπως ενημερωμένες συσκευές ή ελκυστικά φινιρίσματα μπορεί επίσης να συμβάλει στη μείωση της πληρότητας. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να λάβουν υπόψη όλους αυτούς τους παράγοντες και να λάβουν τα απαραίτητα μέτρα για να εξασφαλίσουν ότι τα ακίνητά τους παραμένουν επιθυμητά για τους ενοικιαστές.

Επίδραση των κενών θέσεων σε βασικές μετρήσεις

Οι κενές θέσεις και ο κύκλος εργασιών των ενοικιαστών μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το εισόδημα από ενοίκια, τις ταμειακές ροές και την απόδοση επένδυσης. Οι κενές θέσεις αντιπροσωπεύουν χαμένα έσοδα, καθώς είναι περίοδοι κατά τις οποίες ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν λαμβάνει ενοίκιο. Κατά τη διάρκεια αυτών των περιόδων, μπορεί να χρειαστεί να γίνουν επισκευές στις μονάδες προτού εγκατασταθούν νέοι ενοικιαστές – με αποτέλεσμα πρόσθετο κόστος που θα μειώσει περαιτέρω τα κέρδη. Ο κύκλος εργασιών των ενοικιαστών αυξάνει επίσης τα έξοδα, καθώς οι ιδιοκτήτες πρέπει να καλύψουν τα τέλη εκ νέου μίσθωσης, τα έξοδα καθαρισμού, συντήρησης και επισκευών – όλα αυτά αθροίζονται γρήγορα.

Επιπλέον, οι κενές θέσεις μπορούν να οδηγήσουν σε μείωση της συνολικής απόδοσης επένδυσης (ROI). Αυτό συμβαίνει επειδή οι κενές ιδιοκτησίες έχουν έξοδα μεταφοράς, όπως φόρους, ασφάλειες και πληρωμές στεγαστικών δανείων που πρέπει να πληρωθούν χωρίς να αντισταθμιστούν έσοδα από τη μονάδα ενοικίασης. Ως αποτέλεσμα, οι επενδυτές πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τα ποσοστά κενών θέσεων στους υπολογισμούς τους όταν αξιολογούν πιθανές επενδύσεις σε ενοικιαζόμενα ακίνητα και να καταλάβουν πώς αυτό θα επηρεάσει την αναμενόμενη απόδοση της επένδυσής τους.

Για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη και να εξασφαλίσουν θετικές ταμειακές ροές, οι επενδυτές θα πρέπει να επικεντρωθούν σε στρατηγικές που επιδιώκουν να ελαχιστοποιήσουν τις κενές θέσεις εργασίας. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται ότι τα χαρτοφυλάκια τους παραμένουν κερδοφόρα ανεξάρτητα από τις συνθήκες της αγοράς.

5 Συμβουλές για να διατηρήσετε υψηλά τα επίπεδα πληρότητας

Η διατήρηση των επιπέδων πληρότητας σε υψηλά επίπεδα είναι απαραίτητη για τους επενδυτές ακινήτων που θέλουν να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις τους. Τα κενά ακίνητα σημαίνουν απώλεια εσόδων, καθώς δεν υπάρχει ενοίκιο και τα έξοδα μεταφοράς πρέπει ακόμα να πληρωθούν. Γι’ αυτό είναι σημαντικό να διασφαλιστεί ότι οι μονάδες είναι καλοσυντηρημένες, σε ανταγωνιστικές τιμές και ελκυστικές για πιθανούς ενοικιαστές. Ακολουθούν πέντε συμβουλές που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι επενδυτές για να διατηρήσουν τα επίπεδα πληρότητάς τους σε υψηλά επίπεδα:

1. Διατηρήστε τις τιμές ενοικίασης ανταγωνιστικές: Η γνώση του αγοραίου ενοικίου παρόμοιων ακινήτων βοηθά στη διατήρηση των τιμών σύμφωνα με το τι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι ενοικιαστές.
2. Αγορά επιθετικά: Διαφημίστε τις μονάδες σας για να προσεγγίσετε μια μεγάλη ποικιλία πιθανών ενοικιαστών σε διάφορες πλατφόρμες, όπως ιστότοπους, μέσα κοινωνικής δικτύωσης και τοπικές εφημερίδες.
3. Κάντε τη διαδικασία αίτησης εύκολη: Η βελτιστοποίηση της διαδικασίας υποβολής αιτήσεων προσφέροντας ηλεκτρονικές φόρμες ή προκαταρκτική εξέταση των αιτούντων μέσω τηλεφώνου μπορεί να βοηθήσει στην επιτάχυνση των εγκρίσεων και στην αύξηση της ζήτησης για τα ακίνητά σας.
4. Διατηρήστε τις μονάδες σας καλά συντηρημένες: Η τακτική επιθεώρηση και η έγκαιρη επιδιόρθωση τυχόν προβλημάτων δείχνει ότι φροντίζετε την ιδιοκτησία σας, κάνοντας τους ενοικιαστές να αισθάνονται πιο ασφαλείς για τις ρυθμίσεις διαβίωσής τους.
5. Πραγματοποιήστε τακτικές επισκέψεις στο σπίτι: Κάνοντας τακτικές περιηγήσεις, οι ενοικιαστές γνωρίζουν ότι ενδιαφέρεστε για το ακίνητο και ότι τυχόν ζητήματα συντήρησης θα επιλυθούν γρήγορα.

Τελικές σκέψεις

Γνωρίζοντας τι είναι το ποσοστό κενών θέσεων και πώς επηρεάζει τους επενδυτές ακινήτων μπορεί να τους βοηθήσει να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις της επένδυσής τους, ενώ παράλληλα μειώνουν τα έξοδα που σχετίζονται με άδεια ακίνητα σε όλα τα χαρτοφυλάκια τους. Λαμβάνοντας υπόψη τις ιστορικές τάσεις του ποσοστού κενών θέσεων της αγοράς σε μια συγκεκριμένη περιοχή, χρησιμοποιώντας διάφορες μεθόδους υπολογισμού των κενών θέσεων με σύνεση, ελαχιστοποιώντας τα κενά μέσω στρατηγικών τιμολόγησης και έξυπνων τεχνικών διαχείρισης – οι επενδυτές ακινήτων μπορούν να απολαμβάνουν ισχυρές αποδόσεις σε πολλαπλές επενδύσεις σε ενοικίαση ακινήτων με την πάροδο του χρόνου.

Η εύρεση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου με χαμηλό ποσοστό κενών θέσεων μπορεί να είναι πρόκληση, ακόμη και για τους πιο έμπειρους επενδυτές ακινήτων. Με πολλές διαθέσιμες επενδυτικές ευκαιρίες, η πλοήγηση στα άγνωστα και η διαχείριση ακινήτων μπορεί να είναι προκλητική.