Τι είναι το ποσοστό πληρότητας;

Μια επένδυση σε ακίνητα είναι τόσο καλή όσο η απόδοση της επένδυσης που παρέχει. Ως επενδυτής ακινήτων, πρέπει να παρακολουθείτε τις μετρήσεις που μπορούν να επηρεάσουν αυτό το ποσοστό απόδοσης, μεταξύ των οποίων και το ποσοστό πληρότητας. Δηλαδή, πόσο συχνά καταλαμβάνεται η περιουσία σας και φέρνει εισόδημα.

Ακόμη και πριν αγοράσετε ένα ακίνητο, είναι σημαντικό να εξετάσετε τα ποσοστά πληρότητας στις γύρω περιοχές και για ακίνητα παρόμοιου μεγέθους. Δεν είναι καλό να αγοράζετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο στο οποίο κανείς δεν θέλει να ζήσει ή ένα ενοίκιο διακοπών που κανείς δεν κάνει κράτηση για τις διακοπές του. Μόλις αγοράσετε το ακίνητο και το ενοικιάσετε, το καθήκον σας είναι να διατηρήσετε αυτούς τους αριθμούς πληρότητας. Κάτι τέτοιο θα είναι ένας από τους πιο σημαντικούς παράγοντες στην κερδοφορία της επένδυσής σας.

Σε αυτό το άρθρο, θα μιλήσουμε για το ποσοστό πληρότητας—τι είναι, γιατί είναι σημαντικό, πώς να το υπολογίσετε και πώς να διασφαλίσετε ότι διατηρείτε υψηλά ποσοστά πληρότητας για τα επενδυτικά σας ακίνητα.

Τι είναι το ποσοστό πληρότητας;

Ως ποσοστό πληρότητας ορίζεται η αναλογία του ενοικιαζόμενου ή χρησιμοποιούμενου χώρου προς τη συνολική ποσότητα του διαθέσιμου χώρου. Αντίθετα, το ποσοστό κενής θέσης ενός ακινήτου ή χώρου είναι ο χρόνος που το ακίνητο δεν ενοικιάζεται.

Ας πούμε, για παράδειγμα, ότι ένα ακίνητο είναι διαθέσιμο προς ενοικίαση 100 ημέρες το χρόνο, αλλά ενοικιάζεται μόνο για 70 από αυτές τις ημέρες. Το ποσοστό πληρότητας αυτού του ακινήτου θα ήταν τότε 70%, ενώ το ποσοστό κενής θέσης θα ήταν 30%.

Το ποσοστό πληρότητας είναι μια σημαντική μέτρηση και βρίσκει χρήση και εκτός ακινήτων. Τα ξενοδοχεία, τα bed-and-breakfast, οι κατοικίες για ηλικιωμένους, τα νοσοκομειακά κρεβάτια και οι μονάδες ενοικίασης πρέπει να υπολογίζουν τα ποσοστά πληρότητάς τους για διάφορους λόγους. Τα ποσοστά πληρότητας χρησιμοποιούνται ακόμη και σε τηλεφωνικά κέντρα—για να συγκριθεί ο συνολικός χρόνος που αφιερώνουν οι πράκτορες σε κλήσεις με τις συνολικές ώρες εργασίας τους.

Όσον αφορά τον κλάδο της φιλοξενίας, το ποσοστό πληρότητας υπολογίζεται με βάση τον αριθμό των διαθέσιμων μονάδων και όχι τον χρόνο. Για παράδειγμα, για ένα ξενοδοχείο με 100 δωμάτια, με 75 από αυτά τα δωμάτια κατειλημμένα, το ποσοστό πληρότητας θα ήταν 75%.

Γιατί έχει σημασία το ποσοστό πληρότητας

Τα ποσοστά πληρότητας έχουν σημασία για τους επενδυτές σε ακίνητα, επειδή το ποσοστό πληρότητας ενός εμπορικού ακινήτου θα καθορίσει πόσες ταμειακές ροές δημιουργεί και εάν είναι τελικά κερδοφόρο. Εάν επενδύετε σε ένα κτίριο κατοικιών, θα θέλετε να είστε σίγουροι ότι το ακίνητο θα νοικιάζεται τις περισσότερες φορές, και ομοίως, ένας επενδυτής ακινήτων θα επενδύσει μόνο σε ένα ξενοδοχείο ή ένα εμπορικό κέντρο που έχει υψηλή ποσοστά πληρότητας.

Εάν καταλήξετε σε ένα ακίνητο με χαμηλά ποσοστά πληρότητας—είτε λόγω του ίδιου του ακινήτου είτε λόγω των συνθηκών της αγοράς—θα χρειαστεί να αφιερώσετε χρόνο, χρήματα και προσπάθεια για να βρείτε επιπλέον ενοικιαστές.

Όταν ένα ακίνητο είναι άδειο, δεν παράγει εισόδημα, αλλά οι έξοδοι παραμένουν. Και αν εξακολουθείτε να πληρώνετε έξοδα συντήρησης, φόρους ακίνητης περιουσίας και ίσως ακόμη και μια πληρωμή στεγαστικού δανείου σε έναν χώρο σπιτιού ή γραφείου που κάθεται άδειος, θα αρχίσετε να αντιμετωπίζετε απώλειες. Το μέσο ποσοστό πληρότητας και, από την άλλη πλευρά, το ποσοστό κενών θέσεων είναι καλοί αριθμοί για να παρακολουθείτε, επειδή το ποσοστό πληρότητας είναι ένας βασικός δείκτης απόδοσης (KPI) της συνολικής υγείας του ακινήτου σας.

Στον ξενοδοχειακό κλάδο, για παράδειγμα, το ποσοστό πληρότητας των ξενοδοχείων είναι ένα από τα βασικά ζητήματα για τους ιδιοκτήτες ξενοδοχείων, των οποίων τα κέρδη καθορίζονται κυρίως από τον αριθμό των κατειλημμένων δωματίων σε σύγκριση με τον συνολικό αριθμό των διαθέσιμων δωματίων. Ένα χαμηλό ποσοστό πληρότητας ξενοδοχείου θα σήμαινε ότι δεν έχουν κρατηθεί αρκετά δωμάτια ξενοδοχείου και πρέπει να ληφθούν μέτρα για τη βελτίωση αυτού του αριθμού, όπως η μείωση της τιμής του δωματίου ή η προσφορά εκπτώσεων σε μεγάλες κρατήσεις.

Πώς να υπολογίσετε το ποσοστό πληρότητας

Το ποσοστό πληρότητας υπολογίζεται διαιρώντας τον αριθμό των κατειλημμένων μονάδων με τον συνολικό αριθμό των διαθέσιμων μονάδων και πολλαπλασιάζοντας αυτόν τον αριθμό επί 100. Εκφράζεται πάντα ως ποσοστό.

Ο τύπος του ποσοστού πληρότητας έχει ως εξής:

Ποσοστό πληρότητας = (Καταλαμβανόμενες μονάδες / Συνολικός αριθμός μονάδων) x 100

Εάν κάνατε αυτόν τον υπολογισμό για ένα μεμονωμένο ακίνητο, ας πούμε, εάν θέλατε να μάθετε ποιο ήταν το ετήσιο ποσοστό πληρότητας για αυτό το ακίνητο, θα χρησιμοποιούσατε απλώς τον αριθμό των κατειλημμένων ημερών και θα τον διαιρούσατε με 365 (συνολικές ημέρες σε ένα έτος) και πολλαπλασιάστε με το 100 για να φτάσετε στο ποσοστό πληρότητας.

Τι είναι το καλό ποσοστό πληρότητας;

Αν και δεν υπάρχει ένα συγκεκριμένο μέτρο για να προσδιορίσετε εάν το ποσοστό πληρότητας είναι καλό ή όχι, υπάρχουν συγκρίσεις και μέσοι όροι που μπορείτε να δείτε για να δείτε πώς είναι η κατάστασή σας.

Είναι σημαντικό να έχετε κατά νου τις συνθήκες της αγοράς όταν το κάνετε αυτό. Τα εθνικά ποσοστά κενών θέσεων ενοικίασης ήταν κοντά στο 6% το 2022, επομένως αυτός είναι ένας αριθμός που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ως πιθανό σημείο αναφοράς. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, ωστόσο, πολλά ενοίκια διακοπών είδαν τα ποσοστά πληρότητάς τους να πέφτουν κατακόρυφα, μια τάση σε όλη την αγορά που επηρέασε σχεδόν όλους. Τα ποσοστά πληρότητας μπορεί επίσης να κυμαίνονται ευρέως μεταξύ πόλεων και περιοχών.

Οι μέσοι όροι πληρότητας για διάφορα ακίνητα είναι:

• Ξενοδοχεία/μοτέλ: 55%
• Θέρετρα: 70%
• Οίκοι ευγηρίας: 85%
• Συγκροτήματα διαμερισμάτων: 88%

Μπορείτε επίσης να δείτε τις προβλέψεις του AirDNA για το 2023 για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις με έδρα τις ΗΠΑ, για να δείτε αν ταιριάζουν οι αριθμοί σας.

Άλλες σημαντικές μετρήσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη

Ακολουθούν μερικές άλλες μετρήσεις που θα θέλετε να έχετε κατά νου όταν εξετάζετε τα ποσοστά πληρότητας.

Κατοχή αποθέματος έναντι διαθέσιμης πληρότητας

Μπορούμε να χωρίσουμε περαιτέρω τα ποσοστά πληρότητας σε δύο διαφορετικούς τύπους: πληρότητα αποθέματος και διαθέσιμη πληρότητα. Η πληρότητα του αποθέματος λαμβάνει υπόψη τον συνολικό αριθμό των υφιστάμενων μονάδων, ενώ η διαθέσιμη πληρότητα περιλαμβάνει μόνο τις μονάδες που είναι επί του παρόντος διαθέσιμες προς ενοικίαση οποιαδήποτε δεδομένη στιγμή. Επειδή ορισμένες μονάδες ενδέχεται να μην είναι διαθέσιμες για χρήση προσωρινά λόγω ανακαινίσεων ή ζημιών, η χωρητικότητα του αποθέματος είναι σχεδόν πάντα χαμηλότερη από τη διαθέσιμη χωρητικότητα.

Ορισμένοι επενδυτές θα εξετάσουν επίσης την οικονομική πληρότητα, τη διαφορά μεταξύ του πραγματικού εισοδήματος από ενοίκια ενός ακινήτου και του πιθανού ενοικίου. Και αυτό παρουσιάζεται ως ποσοστό.

Μέση ημερήσια τιμή (ADR)

Η μέση ημερήσια τιμή είναι ένας υπολογισμός που χρησιμοποιείται συνήθως στον ξενοδοχειακό κλάδο και είναι απαραίτητος για τη διαχείριση εσόδων. Η ADR υπολογίζεται λαμβάνοντας τα συνολικά έσοδα από τα δωμάτια και διαιρώντας τα με τον συνολικό αριθμό των δωματίων που πωλήθηκαν. Ο απολογισμός του ποσοστού πληρότητας και της ADR μαζί μπορεί να σας βοηθήσει να δώσουμε μια επισκόπηση της επιχείρησης και της απόδοσής της.

Έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPAR)

Ενώ η ADR δίνει έναν μέσο όρο του τι μπορεί να κερδίσει ένα ξενοδοχείο, το Revenue Per Available Room ή το RevPAR βοηθά στον υπολογισμό του μέσου εισοδήματος που δημιουργείται από κάθε δωμάτιο. Η ADR πολλαπλασιάζεται με το ποσοστό πληρότητας για τον υπολογισμό του RevPAR ενός ξενοδοχείου.

Πώς να βελτιώσετε το ποσοστό πληρότητάς σας

Η διατήρηση του ποσοστού πληρότητάς σας σε υψηλά επίπεδα είναι σημαντική για την υγεία της επένδυσής σας σε ακίνητη περιουσία και απαραίτητη για τη διασφάλιση επαρκών ταμειακών ροών που θα σας κρατήσουν σε κέρδη — ή, ανάλογα με την περίπτωση, εκτός ζημίας. Ακολουθούν μερικοί τρόποι για να βελτιώσετε τα ποσοστά πληρότητας σε μια κατοικία ή μια ενοικίαση για μια οικογένεια.

Να είστε στρατηγικοί σχετικά με τις τιμές ενοικίασης για να βγάλετε περισσότερα χρήματα και να χρεώσετε περισσότερα, σωστά; Και ενώ αυτή μπορεί να είναι μια έξυπνη στρατηγική εάν την υποστηρίζει η αγορά, είναι επίσης σημαντικό να διατηρείτε υψηλά τα ποσοστά πληρότητας όταν το κάνετε. Αν διαπιστώσετε ότι η αύξηση του ενοικίου μειώνει το ποσοστό πληρότητάς σας, ίσως χρειαστεί να εκτελέσετε τους αριθμούς σας για να δείτε ποιο είναι το καλύτερο: υψηλότερες τιμές με χαμηλότερη πληρότητα ή υψηλότερη πληρότητα με χαμηλότερες τιμές.

Ο στόχος είναι να μεγιστοποιήσετε το κέρδος σας και μερικές φορές αυτό επιτυγχάνεται πιο εύκολα εάν κάνετε βελτιστοποίηση για ανταγωνιστικές τιμές.

Βρείτε ποιοτικούς ενοικιαστές

Βοηθά τα ποσοστά πληρότητάς σας όταν οι άνθρωποι μένουν στην ιδιοκτησία σας για μεγαλύτερες περιόδους, ειδικά σε κατοικίες. Είναι πιθανό να έχετε πολύ υψηλά ποσοστά πληρότητας με κατοικίες, αρκεί να κάνετε τη δέουσα επιμέλεια και να νοικιάσετε σε άτομα που έχουν σκοπό να αφήσουν τις ρίζες τους.

Διατήρηση ενοικιαστών

Η εύρεση εξαιρετικών ενοικιαστών είναι το πρώτο βήμα. Το επόμενο είναι να τα κρατήσετε στην ιδιοκτησία σας. Για να το κάνετε αυτό, θέλετε να διασφαλίσετε ότι οι ενοικιαστές σας είναι ευχαριστημένοι στην ιδιοκτησία σας και δεν έχουν κανένα λόγο να μετακινηθούν.

Η έγκαιρη ανταπόκριση σε αιτήματα επισκευής, η διασφάλιση της διατήρησης του ακινήτου σε ένα συγκεκριμένο επίπεδο και η δημιουργία ισχυρών και ευχάριστων σχέσεων με τους ενοικιαστές σας μπορεί να τους κάνει να νιώσουν σαν στο σπίτι τους και να αυξήσουν τη διάρκεια της διαμονής τους. Αυτά είναι όλα τα πράγματα που μπορείτε να αναθέσετε σε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων.

Η κατώτατη γραμμή

Η γνώση των ποσοστών πληρότητας και κενών θέσεων είναι απαραίτητη, ειδικά για τους επενδυτές εμπορικών ακινήτων που θέλουν να επωφεληθούν από τα ακίνητά τους και να διατηρήσουν σταθερές τις ταμειακές ροές χρόνο με το χρόνο. Κατανοώντας το ποσοστό πληρότητάς σας και λαμβάνοντας μέτρα για τη βελτίωσή του, διασφαλίζετε ένα καλό ποσοστό απόδοσης της επένδυσής σας.

Ενδιαφέρεστε για επενδύσεις σε ακίνητα αλλά δεν είστε έτοιμοι να αγοράσετε ένα ακίνητο άμεσα; Μην στεναχωριέσαι. Στο Arrived, η αποστολή μας είναι να δώσουμε σε όλους—ανεξάρτητα από το υπόβαθρό τους και τα επίπεδα εισοδήματός τους— την ευκαιρία να ανέβουν στη σκάλα ιδιοκτησίας. Μέσω της πλατφόρμας μας, μπορείτε να αγοράσετε μετοχές ενοικιαζόμενων ακινήτων για μόλις 100 $ και να ξεκινήσετε να δημιουργείτε ένα χαρτοφυλάκιο —και ένα εισόδημα από ενοίκια— σήμερα. Περιηγηθείτε στα διαθέσιμα ακίνητά μας εδώ.