Τι σημαίνει ακίνητη περιουσία που ανήκει (REO);

Εάν εργάζεστε σε ακίνητα ως επενδυτής ή αναζητάτε να αγοράσετε ένα προσιτό σπίτι, τότε πιθανότατα έχετε συναντήσει τον όρο REO. Αυτά τα ακίνητα που ανήκουν σε ακίνητα είναι υψηλού κινδύνου για τους αγοραστές, αλλά η αντιστάθμιση είναι η δυνατότητα για μεγάλες ανταμοιβές στην αξία μετά την επισκευή.

Τι γίνεται με την αγορά ακινήτων REO τα καθιστά επικίνδυνα για τους επενδυτές ακινήτων και τους αγοραστές κατοικιών; Πώς μετριάζετε αυτόν τον κίνδυνο; Και αξίζουν τα οφέλη από την αγορά REO; Ας βουτήξουμε στο REO real estate και ας μοιραστούμε όλα όσα χρειάζεται να γνωρίζετε για αυτές τις καταχωρίσεις ακινήτων.

Τι είναι το REO;

Το ακίνητο που ανήκει (REO) είναι ένας όρος που χρησιμοποιείται για να περιγράψει ένα ακίνητο που δεν πουλήθηκε σε δημοπρασία αποκλεισμού που κατέχει τώρα ένας δανειστής ή τράπεζα.

Οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες αθέτησαν τις πληρωμές του στεγαστικού τους δανείου, με αποτέλεσμα ο δανειστής να το πάρει στην κατοχή του. Αλλά οι δανειστές ασχολούνται με το να δανείζουν χρήματα, όχι να κατέχουν ακίνητα, επομένως δεν θέλουν να κολλήσουν πάνω τους. Έθεσαν αυτά τα ακίνητα προς πώληση που αναφέρονται ως ακίνητα που ανήκουν σε τράπεζα ή REO.

Οποιοσδήποτε δανειστής ή επενδυτής στεγαστικών δανείων μπορεί να μεταφέρει ακίνητα που ανήκουν σε παραδοσιακές τράπεζες, κρατικούς φορείς όπως ο Freddie Mac και η Fannie Mae και μη παραδοσιακούς δανειστές.

Για να κατανοήσουμε το REO, πρέπει να καταλάβουμε πώς ο δανειστής ανέλαβε την ιδιοκτησία του ακινήτου.

Πώς λειτουργεί ο αποκλεισμός – και γιατί το ακίνητο απέτυχε να πουληθεί;

Ο αποκλεισμός συμβαίνει όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορεί πλέον να κάνει τις πληρωμές του στεγαστικού δανείου του. Αντί του αποκλεισμού, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιχειρήσει να αναχρηματοδοτήσει με τον δανειστή του ή να δοκιμάσει μια σύντομη πώληση. Εάν δεν μπορούν να βρουν αγοραστή ή να διαπραγματευτούν τους σωστούς όρους με τον δανειστή, προχωρούν στη διαδικασία ανάκτησης.

Η διαδικασία ξεκινά όταν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού πέφτει σε παραβατικότητα, συνήθως αφού χάσει 3-6 μήνες πληρωμές στεγαστικών δανείων.

Μετά από μήνες μη πληρωμής, ο δανειστής θα στείλει μια επιστολή απαίτησης δίνοντας στον δανειολήπτη ένα ορισμένο χρονικό διάστημα –συνήθως 30 ημέρες– για να πραγματοποιήσει τις πληρωμές του ή να αντιμετωπίσει αποκλεισμό.

Ο αποκλεισμός είναι μια νομική διαδικασία όπου ο δανειστής αποκτά την ιδιοκτησία και διώχνει τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Ο δανειστής ή ο εκπρόσωπός του υποβάλλει αίτηση στα δικαστήρια για να ξεκινήσει επίσημα ο αποκλεισμός. Η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει από μερικούς μήνες έως περισσότερο από ένα χρόνο, ανάλογα με τους νόμους της πολιτείας όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Το ακίνητο παρουσιάζεται για πώληση κατάσχεσης, συνήθως σε δημόσιο πλειστηριασμό. Οποιοσδήποτε μπορεί να υποβάλει προσφορά για το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένου του δανειστή, ο οποίος υποβάλλει μια “προσφορά πίστωσης”. Ουσιαστικά ως δέσμευση, αυτή η προσφορά συνδυάζει το ποσό των χρημάτων που οφείλονται για το δάνειο, τα τέλη αποκλεισμού και άλλα έξοδα. Μπορεί επίσης να δείτε τον όρο “καθορισμένη προσφορά”, που σημαίνει ότι η αρχική προσφορά του δανειστή είναι μικρότερη από αυτή που οφείλει. Μια “προσφορά πλήρους χρέους” σηματοδοτεί ότι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού έχει ίδια κεφάλαια στο ακίνητο.

Η δημοπρασία ακινήτου μπορεί να πραγματοποιηθεί ηλεκτρονικά ή σε μια συγκεκριμένη τοποθεσία, όπως το δικαστήριο της κομητείας ή το γραφείο του Σερίφη.

Η ελπίδα είναι ότι το ακίνητο θα πουληθεί αρκετά για να καλύψει το ανεξόφλητο υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου. Εάν ένας τρίτος πλειοδότης, όπως κάποιος από το κοινό, είναι ο υψηλότερος στη δημοπρασία, τότε τα έσοδα από την πώληση αποπληρώνουν το χρέος του δανειολήπτη συν τα έξοδα του δανειστή για την κατάθεση αποκλεισμού.

Ωστόσο, εάν το σπίτι δεν πουλήσει για το οφειλόμενο ποσό και η προσφορά πίστωσης είναι η υψηλότερη, μετατρέπεται σε αποτυχημένη δημοπρασία αποκλεισμού. Τα σπίτια μερικές φορές δεν πωλούνται σε δημοπρασία επειδή το αντίστροφο ελάχιστο θεωρείται πολύ υψηλό ή δεν υπήρχε δημόσια πρόσβαση για τους πιθανούς αγοραστές για να μετρήσουν την πραγματική τους κατάσταση.

Τώρα ο δανειστής παίρνει την κατοχή του και το ακίνητο καταχωρείται ως ακίνητο REO ή τράπεζας. Η τράπεζα μπορεί να προσλάβει έναν κτηματομεσίτη για να προσπαθήσει να το πουλήσει μέσω της υπηρεσίας πολλαπλών καταχωρίσεων (MLS) ή θα καταχωρήσει τα σπίτια REO στο χαρτοφυλάκιό της ή σε έναν ιστότοπο. Για παράδειγμα, δείτε το HomePath από τη Fannie Mae, τον ιστότοπο ιδιοτήτων REO.

Από τη στιγμή που η κατάσχεση είναι επίσημη και ο δανειστής έχει στην κατοχή του την πράξη, ο πλέον πρώην ιδιοκτήτης έχει ορισμένο χρόνο για να εκκενώσει το ακίνητο.

Πώς αντιμετωπίζουν οι τράπεζες τα ακίνητα REO;

Μερικές φορές οι μεγάλες τράπεζες και οι δανειστές προσλαμβάνουν ειδικούς REO των οποίων ο μοναδικός σκοπός είναι να διαχειρίζονται τις καταχωρίσεις τους σε REO. Αυτοί οι ειδικοί μπορούν να διαπραγματεύονται με τους αγοραστές και να ενεργούν ως διαχειριστές ακινήτων για να διασφαλίσουν ότι τα ακίνητα παραμένουν σε καλή κατάσταση ενώ είναι εισηγμένα προς πώληση.

Ωστόσο, αυτές οι βασικές πρακτικές συντήρησης συνήθως δεν αντιστοιχούν σε ζημιές που μπορεί να προκλήθηκαν από κενές, παραμέληση ή σκόπιμες ενέργειες. Για παράδειγμα, εάν ένας σωλήνας προκάλεσε διαρροή και παραμόρφωσε το δάπεδο, ο Ειδικός θα διασφαλίσει ότι η διαρροή έχει επιδιορθωθεί και θα αποτρέψει περαιτέρω ζημιές από το νερό, αλλά η τράπεζα δεν πρόκειται να επενδύσει σε νέα δάπεδα.

Αυτό που θα κάνουν είναι να ξεχειμωνιάσουν τα ακίνητα, να κρατήσουν το γκαζόν κουρεμένο και να ζητήσουν από κάποιον να ελέγχει τακτικά ότι το ακίνητο δεν έχει υποστεί βανδαλισμούς ή ζημιές.

Πλεονεκτήματα της αγοράς μιας καταχώρισης REO

Η αγορά ενός ακινήτου REO μπορεί να έχει τα πλεονεκτήματά του. Προσελκύουν επενδυτές ακινήτων κυρίως χάρη στις χαμηλές τιμές. Επειδή οι δανειστές θέλουν απλώς να ξεφορτώσουν το ακίνητο, είναι συνήθως πρόθυμοι να διαπραγματευτούν περισσότερα και να το αφήσουν να πάει για χαμηλότερη αξία στην αγορά. Οι τράπεζες και οι δανειστές ασχολούνται με το να βγάζουν χρήματα. Το ακίνητο είναι μια δαπάνη για αυτούς, και θέλουν το ακίνητο από τα βιβλία τους.

Ένα άλλο μπόνους: ακίνητα που ανήκουν σε ακίνητα δεν έχουν ανεξόφλητα χρέη επειδή η τράπεζα εξοφλεί τυχόν προνόμια που έχουν επισυναφθεί σε αυτά. Αυτό μπορεί να κάνει μια πιο ομαλή συναλλαγή, επειδή οι αγοραστές δεν θα χρειάζεται να ανησυχούν για την κάλυψη των φόρων ακίνητης περιουσίας ή τυχόν άλλων οφειλών. Όταν αγοράζετε ακίνητα από πωλήσεις επικυρώσεων ή φορολογικών ενοχών, μπορεί να υπάρχουν άγνωστα δικαιώματα ή ζητήματα τίτλου που αποτελούν ευθύνη του αγοραστή. Από αυτή την άποψη, η αγορά που ανήκει σε τράπεζα μπορεί να είναι πιο χωρίς άγχος από την αγορά ενός ακινήτου με έκπτωση από φορολογικό αποκλεισμό.

Τα μειονεκτήματα στις ιδιότητες REO

Τούτου λεχθέντος, η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού έρχεται με τις δικές της προκλήσεις. Η όλη διαδικασία, από την αρχή της πρώτης χαμένης πληρωμής μέσω του δανειστή που το καταχωρεί ως ακίνητο που ανήκει σε τράπεζα, μπορεί να διαρκέσει για μήνες, συχνά πάνω από ένα χρόνο.

Ποιος συντηρεί το σπίτι εκείνη τη χρονιά; Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες παραμένουν στο σπίτι μέχρι να εκδιωχθούν επίσημα. Δεν διατηρούν όλοι το ακίνητο για οικονομικούς ή προσωπικούς λόγους.

Επίσης, δεδομένου ότι οι δανειστές δεν δραστηριοποιούνται στον κλάδο των ακινήτων, συνήθως δεν επενδύονται στη συντήρηση του ακινήτου. Πουλάνε το ακίνητο “ως έχει”, που σημαίνει ότι δεν έχουν γίνει σημαντικές επισκευές ή αναβληθείσες εργασίες συντήρησης από την κατοχή της τράπεζας. Αυτά τα κλειστά ακίνητα συνοδεύονται συχνά από μεγάλες επισκευές ή ανακαινίσεις, συμπεριλαμβανομένων ορισμένων επενδυτών που δεν περίμεναν.

Τέλος, ενώ οι δανειστές μπορούν να παρέχουν χρηματοδότηση ή βοήθεια με το κόστος κλεισίματος σε ένα ακίνητο REO, εξακολουθεί να μην είναι πάντα εύκολο να εξασφαλιστεί. Τα ακίνητα συνήθως δεν είναι στην καλύτερη κατάσταση, καθιστώντας τα λιγότερο επιθυμητά περιουσιακά στοιχεία για δανεισμό. Οι παραδοσιακοί δανειστές έχουν συγκεκριμένα πρότυπα για να καθορίσουν ποιες ιδιοκτησίες θα χρηματοδοτήσουν και η REO “ως έχει” ενδέχεται να μην το κόψει.

Αυτό οδηγεί τους επενδυτές που χρειάζονται χρηματοδότηση για να αγοράσουν μια επένδυση σε ακίνητα να αναζητήσουν εναλλακτικές επιλογές που μπορεί να έχουν υψηλότερα επιτόκια. Τα μη παραδοσιακά δάνεια αυξάνουν το κόστος ιδιοκτησίας.

Τέλος, ο ορισμός των ακινήτων που ανήκουν σε ακίνητα περιλαμβάνει μονοκατοικίες και πολυκατοικίες. Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο με πολλούς ενοικιαστές, θα μπορούσατε να γίνετε ιδιοκτήτης εν μία νυκτί.

Τι να κάνετε εάν αγοράζετε REO

Κάντε την έρευνά σας και τη δέουσα επιμέλεια για να βεβαιωθείτε ότι κατανοείτε όλες τις πιθανές παγίδες της αγοράς ενός ακινήτου REO.

Χρησιμοποιήστε βάσεις δεδομένων για να βρείτε ιδιότητες REO. Στεγαστικά δάνεια και κυβερνητικά ιδρύματα όπως το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD) διαχειρίζονται ιστοτόπους με τα ακίνητά τους που ανήκουν σε λίστα. Η υπηρεσία πολλαπλών καταχωρίσεων (MLS) μπορεί να υποδεικνύει εάν ένα ακίνητο ανήκει σε τράπεζα.

Βεβαιωθείτε ότι έχετε προϋπολογισμό για επισκευές ή ανακαινίσεις. Υπάρχουν πολλοί εμπειρικοί κανόνες κατά την κράτηση χρημάτων για επισκευές. Στην περίπτωση ενός ακινήτου που ανήκει σε τράπεζα που είναι κενό για λίγο, είναι συνετό να προσθέσετε σε αυτό το μαξιλάρι επισκευής. Αν και δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε επισκευές με την τράπεζα, μπορείτε να πληρώσετε για μια επιθεώρηση σπιτιού για καλύτερο προϋπολογισμό για ανακαινίσεις και να ενημερώσετε την τιμή αγοράς σας.

Εάν δεν πληρώνετε όλα τα μετρητά, έχετε τη χρηματοδότηση. Εξετάστε εναλλακτικές επιλογές χρηματοδότησης εάν χρειάζεται. Ο δανειστής και ο πράκτορας χρηματιστηρίων θέλουν να δουν τα σοβαρά χρήματα κάτω, την απόδειξη των κεφαλαίων ή την προέγκριση ενός δανειστή, όπως συμβαίνει με κάθε άλλη πώληση κατοικίας. Ενδιαφέρονται να επιστραφούν το υπόλοιπο του δανείου τους, αλλά γνωρίζουν επίσης ότι όσο περισσότερο κρατούν το σπίτι, τόσο πιο δύσκολο θα είναι να το πουλήσουν.

Συνεργαστείτε με έναν έμπειρο κτηματομεσίτη που είναι εξοικειωμένος με τη διαδικασία πώλησης REO και μπορεί να σας καθοδηγήσει σε αυτήν. Οι περισσότεροι δανειστές έχουν πράκτορες REO με τους οποίους θα διαπραγματευτείτε και δεν θα λάβουν στα σοβαρά την προσφορά σας εκτός εάν έχετε εκπροσώπηση.

Κατανοήστε ότι εάν αγοράζετε ένα σπίτι με πολλούς ενοικιαστές, μπορεί να είναι κατειλημμένο. Ο νόμος περί προστασίας των ενοικιαστών κατά τον αποκλεισμό περιγράφει τα δικαιώματα των ενοικιαστών. Ως νέος ιδιοκτήτης, ενδέχεται να υποχρεωθείτε να τηρήσετε τους υφιστάμενους όρους μίσθωσης και πρέπει να δώσετε ειδοποίηση 90 ημερών για οποιαδήποτε έξωση.

Αγορά ακινήτων που ανήκουν σε ακίνητα

Συνολικά, η διαδικασία αποκλεισμού είναι περίπλοκη και η κατανόηση του όρου ακίνητη περιουσία (REO) όταν εμφανίζεται σε μια καταχώριση μπορεί να βοηθήσει τους δυνητικούς αγοραστές να προσδιορίσουν εάν είναι μια καλή επιλογή για αυτούς ή όχι. Να θυμάστε ότι η αγορά ενός ακινήτου REO μπορεί να προσφέρει μειωμένες τιμές, αλλά αυτό έχει το δικό του κόστος. Να είστε προετοιμασμένοι για προκλήσεις όπως εκτεταμένες επισκευές ή απόκτηση δανείων για να κάνετε αυτήν την αγορά.