Τι σημαίνει το «PITI» στα ακίνητα;

Εάν ψάχνατε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι, πιθανότατα έχετε κάνει πολλή έρευνα. Έχετε κοιτάξει τις τιμές των κατοικιών και τις γειτονιές. Έχετε τρέξει comps για να δείτε πόσο πουλήθηκαν πρόσφατα σπίτια στην ίδια σειρά. Συγκεντρώσατε την προκαταβολή και έχετε προϋπολογισμό για το κόστος κλεισίματος. Και τέλος, έχετε αρχίσει να εξετάζετε τη διαδικασία προέγκρισης για ένα δάνειο.

Όταν μιλάτε σε έναν δανειστή για μια υποθήκη, θα συναντήσετε συχνά τον όρο PITI – κεφάλαιο, τόκοι, φόροι και ασφάλιση – ο οποίος χρησιμοποιείται μόνο όταν αναφέρεται σε δάνεια ακίνητης περιουσίας. Αυτό συμβαίνει επειδή οι φόροι και η ασφάλιση για την ιδιοκτησία σπιτιού είναι συνήθως πολύ υψηλότεροι από ό,τι για τους περισσότερους άλλους τύπους αγορών. Ως εκ τούτου, οι δανειστές τα περιλαμβάνουν στον υπολογισμό μηνιαίας πληρωμής στεγαστικού δανείου. Ας μιλήσουμε για το PITI και πώς μπορεί να επηρεάσει την υποθήκη σας.

Τι είναι το PITI;

Το PITI—κεφάλαιο, τόκοι, φόροι και ασφάλιση—είναι ένα ακρωνύμιο που περιγράφει τα στοιχεία που αποτελούν τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου. Ενώ το PITI υπολογίζει τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού δανείου, μόνο δύο από τα τέσσερα στοιχεία —το κεφάλαιο και οι τόκοι— πηγαίνουν για την εξόφληση του δανείου σας. Ο δανειστής σας συλλέγει τους υπόλοιπους δύο – φόρους και ασφάλιση – και τους τοποθετεί σε έναν μεσεγγυητικό λογαριασμό που θα σταλεί είτε στην τοπική κυβέρνηση είτε στην ασφαλιστική εταιρεία του ιδιοκτήτη του σπιτιού σας.

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, το PITI είναι ένας από τους πιο σημαντικούς αριθμούς που θα πρέπει να έχετε κατά νου, επειδή η γνώση του συνολικού PITI θα σας επιτρέψει να δείτε εάν το σπίτι —και η μηνιαία πληρωμή— είναι προσιτές. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά, προκειμένου να διασφαλίσουν ότι δεν δανείζονται χρήματα που δεν μπορούν να επιστρέψουν.

Εκτός από την εξέταση του πιστωτικού αποτελέσματός σας, ο δανειστής σας θα υπολογίσει την αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI) εξετάζοντας το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας για να δει εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για το στεγαστικό δάνειο. Θα υπολογίσουν επίσης τα εξής:

• Αναλογία πρόσοψης: Η αναλογία front-end απλά εξετάζει το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας και το συγκρίνει με το PITI για να υπολογίσει ποιο ποσοστό του εισοδήματός σας θα είναι το PITI για να καθορίσει την οικονομική προσιτότητα.
• Αναλογία back-end: Η αναλογία back-end εξετάζει το PITI και τις άλλες μηνιαίες χρεωστικές σας υποχρεώσεις. Συνήθως, οι τράπεζες προτιμούν ο δείκτης back-end του δανειολήπτη να είναι 36% ή χαμηλότερος, αν και ορισμένοι δανειστές θα αυξηθούν.

Στους ενυπόθηκους δανειστές αρέσει να βλέπουν ένα κόστος PITI ή στέγασης ίσο ή μικρότερο από το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος ενός δανειολήπτη.

Τα συστατικά του PITI

Το PITI έχει τέσσερα κύρια συστατικά:

1. ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου
2. Ενδιαφέρον
3. Φόροι
4. ΑΣΦΑΛΙΣΗ

Ας συζητήσουμε καθένα από αυτά ξεχωριστά.

ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου

Το κεφάλαιο είναι το αρχικό ποσό του δανείου, δηλαδή το χρηματικό ποσό που έχετε δανειστεί για την αγορά του σπιτιού σας. Ας υποθέσουμε ότι έχετε αγοράσει ένα σπίτι για 125.000 $ με 25.000 $ ως αρχική προκαταβολή. Αυτό σημαίνει ότι δανείζεστε 100.000 $ από την τράπεζα ή άλλο ενυπόθηκο δανειστή. Αυτά τα 100.000 $ είναι το κύριο ποσό σας.

Το κύριο, φυσικά, δεν είναι το μόνο πράγμα που θα πληρώσετε. Υπάρχει και ο τόκος σε αυτό το ποσό.

Ωστόσο, το P στον υπολογισμό PITI είναι το κύριο κεφάλαιο και είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ενώ η πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου θα παραμείνει ίδια με την πάροδο του χρόνου, αυτός ο αριθμός αλλάζει σημαντικά κατά τη διάρκεια του δανείου.

Αρχικά, τα δάνεια δομούνται έτσι ώστε να διατηρούν το ποσό του κεφαλαίου που έχει αποπληρωθεί χαμηλό. Αυτό σημαίνει ότι τα πρώτα χρόνια της υποθήκης σας, θα πληρώνετε κυρίως τόκους. Στα επόμενα χρόνια, η αρχή θα αποτελέσει μεγαλύτερο μέρος του PITI σας.

Ενδιαφέρον

Το πρώτο «εγώ» στο PITI σημαίνει τόκο, που είναι η πληρωμή που κάνετε στον δανειστή ως μέρος του κόστους λήψης του δανείου. Το πόσο το ποσό των τόκων θα καταλήξει να είναι στην πληρωμή σας PITI θα εξαρτηθεί από το επιτόκιο, τη διάρκεια του δανείου και από το αν έχετε υποθήκη σταθερού επιτοκίου ή υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο.

Ο υπολογισμός πληρωμής τόκων βασίζεται στο υπόλοιπο του δανείου, επομένως θα δείτε ότι το ποσό που πληρώνετε σε τόκους είναι υψηλότερο στην αρχή της διάρκειας του δανείου και στη συνέχεια μειώνεται καθώς αυτό το υπόλοιπο κεφαλαίου καταβάλλεται κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου . Προς το τέλος της διάρκειας του δανείου σας, θα εξοφλήσετε κυρίως το κεφάλαιο.

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, ενώ το κεφάλαιο και τα ποσά των τόκων θα αλλάζουν από μήνα σε μήνα, η μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου θα παραμείνει η ίδια. Αυτό οφείλεται στην απόσβεση στεγαστικών δανείων, η οποία αναφέρεται στη διαδικασία εξόφλησης του στεγαστικού σας δανείου με τακτικές μηνιαίες πληρωμές, έτσι ώστε ο λογαριασμός σας να παραμένει ίδιος κάθε μήνα, παρόλο που το αρχικό ποσό και οι τόκοι αλλάζουν. Η τράπεζά σας ή ο ενυπόθηκος δανειστής θα σας δώσει ένα χρονοδιάγραμμα απόσβεσης με τα έγγραφα κλεισίματός σας.

Φόροι

Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, αναμένεται να πληρώσετε φόρους. Ωστόσο, οι αγοραστές συχνά παραβλέπουν τους φόρους κατά τον υπολογισμό των εξόδων αγοράς και τον προσδιορισμό της οικονομικής προσιτότητας των ακινήτων.

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας σας βοηθούν στην υποστήριξη της τοπικής κοινότητας, πληρώνοντας για πράγματα όπως δρόμοι, σχολεία, κοινοτικές υπηρεσίες, αστυνομία και πυροσβεστικά τμήματα και δημόσια μέσα μεταφοράς. Οι φορολογικοί συντελεστές μπορεί να διαφέρουν πολύ από πολιτεία σε πολιτεία.

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας καταβάλλονται στο κράτος και στην τοπική αυτοδιοίκηση μία ή δύο φορές το χρόνο. Ενώ μπορείτε να επιλέξετε να τα πληρώσετε απευθείας, πολλοί δανειστές τα συμπεριλαμβάνουν στην πληρωμή του δανείου σας διαιρώντας τον ετήσιο λογαριασμό σας με το 12 και εισπράττοντάς τον κάθε μήνα. Οι φόροι που πληρώνετε ως μέρος της πληρωμής του στεγαστικού σας δανείου φυλάσσονται στη συνέχεια σε έναν μεσεγγυητικό λογαριασμό και ο δανειστής υποχρεούται από το νόμο να πληρώσει τον λογαριασμό φόρου ακίνητης περιουσίας όταν αυτός λήξει.

ΑΣΦΑΛΙΣΗ

Η ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού, σε αντίθεση με άλλες μορφές ασφάλισης, όπως η ασφάλιση αυτοκινήτου, δεν απαιτείται από το νόμο στις περισσότερες πολιτείες των ΗΠΑ. Ωστόσο, πολλοί ενυπόθηκοι δανειστές θα απαιτήσουν ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο ως προϋπόθεση για το δάνειό σας. Αυτό γίνεται για την κάλυψη της περιουσίας σας σε περίπτωση πυρκαγιάς, φυσικής καταστροφής ή διάρρηξης.

Το ποσό που θα πληρώσετε στην ασφάλιση εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, όπως η αξία του σπιτιού σας, ο τύπος της υποθήκης, εάν ζείτε σε αγροτική ή αστική περιοχή και αν έχετε κάτι πολύτιμο στο ακίνητο. Για παράδειγμα, εάν ζείτε σε συγκυριαρχία, θα πληρώσετε ένα τέλος Ένωσης Ιδιοκτητών Κατοικιών (HOA) αντί για ατομική ασφάλιση.

Όπως και με τους φόρους ακίνητης περιουσίας, τα ασφάλιστρα μπορούν να καταβάλλονται κάθε μήνα και να φυλάσσονται σε μεσεγγύηση από τον πάροχο στεγαστικών δανείων σας.

Δύο τύποι ασφάλισης μπορούν να ισχύουν για την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου:

1. Ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού: Αυτή είναι η ασφάλεια που συζητήσαμε παραπάνω, η οποία σας προστατεύει από περιστατικά ζημιάς και κλοπής. Ίσως χρειαστεί να αγοράσετε πρόσθετη κάλυψη εάν το ακίνητό σας βρίσκεται σε περιοχή επιρρεπή σε καταστροφές.
2. Ασφάλιση στεγαστικών δανείων: Σε ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο, εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από το 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού, θα πρέπει να πληρώσετε Ιδιωτική Ασφάλιση Υποθηκών ή PMI. Αυτό γίνεται για την προστασία του δανειστή σας από απώλειες σε περίπτωση αθέτησης των πληρωμών σας και σε περίπτωση αποκλεισμού. Τα ασφάλιστρα στεγαστικών δανείων προστίθενται στον αριθμό PITI σας.

Τα δάνεια που υποστηρίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) απαιτούν ασφάλιση στεγαστικών δανείων FHA, ανεξάρτητα από το ποσό της προκαταβολής σας.

(Διαβάστε περισσότερα σχετικά με την ασφάλιση στεγαστικών δανείων PMI και FHA σε αυτό το άρθρο.)

Πώς να υπολογίσετε την πληρωμή σας PITI

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, είναι καλή ιδέα να υπολογίσετε την πληρωμή σας PITI για να προσδιορίσετε πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Ενώ ο ενυπόθηκος δανειστής θα κάνει επίσης αυτούς τους υπολογισμούς, μερικές φορές είναι χρήσιμο να γνωρίζετε τους αριθμούς σας νωρίς στη διαδικασία, ειδικά εάν κοιτάζετε ακίνητα με έναν κτηματομεσίτη και πρέπει να προσδιορίσετε πώς μπορεί να είναι ο μηνιαίος λογαριασμός σας.

Ένας καλός εμπειρικός κανόνας κατά τον υπολογισμό του PITI σας είναι ότι δεν πρέπει να είναι περισσότερο από το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας, καθώς αυτοί είναι οι αριθμοί με τους οποίους θα κρίνει ο δανειστής σας την αίτησή σας.

Για να ξεκινήσετε, θα θέλετε να μάθετε το κεφάλαιο και τους τόκους της πληρωμής του στεγαστικού σας δανείου. Προσθέστε το 1/12 των ετήσιων φόρων ακίνητης περιουσίας και το 1/12 του ασφάλιστρου του ιδιοκτήτη του σπιτιού σας. Θα θελήσετε να διαιρέσετε αυτόν τον αριθμό με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας για να καταλήξετε στο ποσοστό.

Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε διαδικτυακά εργαλεία όπως το στεγαστικό δάνειο και την αριθμομηχανή στεγαστικών δανείων του LendingTree για να προσδιορίσετε το PITI σας.

Η κατώτατη γραμμή

Το PITI, ή το κεφάλαιο, οι τόκοι, οι φόροι και η ασφάλιση, αποτελούν τα στοιχεία μιας τυπικής πληρωμής στεγαστικού δανείου. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, πρέπει να κατανοήσετε τι σημαίνουν αυτοί οι αριθμοί, πώς θα επηρεάσουν την ικανότητά σας να αγοράσετε ένα ακίνητο και τις μηνιαίες εξόδους που θα έχετε μόλις υπογράψετε το συμβόλαιο.

Εάν δεν είστε έτοιμοι να αγοράσετε, αλλά εξακολουθείτε να θέλετε να ανεβείτε στη σκάλα του ακινήτου, μην ανησυχείτε. Είναι ακόμα δυνατό για σας να αρχίσετε να επενδύετε σε ακίνητα και να κερδίσετε ένα παθητικό εισόδημα. Στο Arrived, η αποστολή μας είναι να δώσουμε σε όλους —ανεξαρτήτως του επιπέδου καταγωγής και του εισοδήματός τους— την ευκαιρία να αποκτήσουν εισόδημα μέσω ακίνητης περιουσίας. Μέσω της πλατφόρμας μας, μπορείτε να αγοράσετε μετοχές ενοικιαζόμενων ακινήτων για μόλις 100 $ και να ξεκινήσετε να δημιουργείτε ένα χαρτοφυλάκιο —και ένα εισόδημα από ενοίκια— σήμερα. Περιηγηθείτε στα διαθέσιμα ακίνητά μας εδώ.